Không ít chủ đầu tư kêu than tiền sử dụng đất quá cao, dự án không lời hoặc lời rất ít. Nhưng cũng nhiều dự án có mức tiền sử dụng đất tạm tính theo thời điểm giao đất rất thấp.
Nhiều dự án chậm nộp tiền sử dụng đất, một phần do chính sách còn mập mờ. Ảnh: Dũng Minh
 
Trong quý I/2017, Thanh tra Chính phủ đã công bố kết luận thanh tra trong lĩnh vực thuế tại Bộ Tài chính, Tổng cục thuế và Cục thuế Hà Nội. Riêng tại Hà Nội, Thanh tra Chính phủ đã phát hiện nhiều dự án đã được giao đất, nhưng chưa xác định tiền sử dụng
 
Nhiều dự án được giao đất từ hàng chục năm trước đây, nhưng chưa xác định tiền sử dụng đất, do đó chủ đầu tư cũng chưa có căn cứ để nộp. Xem xét các quy định về cách tính tiền sử đụng đât tại thời điểm đó và bây giờ, thì có sự chênh lệch khá lớn, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trong chu kỳ tăng trưởng như hiện nay.
 
Đơn cử như trường hợp tòa nhà chung cư cao cấp và thương mại Bemes (Kiến Hưng, Hà Đông), được giao đất từ năm 2013 với mức tiền sử dụng đất tạm tính là 67 tỷ đồng. Đến khi cơ quan thanh tra vào cuộc thì dự án đã xây, đã bán, đã bàn giao.
 
Cơ quan thanh tra cũng chỉ ra hàng loạt khu đất có vị trí đắc địa ở Hà Nội, với diện tích từ vài nghìn, đến vài chục nghìn m2 chưa xác định tiền sử dụng đất và nếu tính theo “thời giá cũ”, tiền sử dụng đất có trường hợp chỉ vài tỷ đồng, như dự án Dolphin Plaza (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội).
 
Tuy nhiên, tình trạng chậm xác định tiền sử dụng đất không hẳn là lỗi của chủ đầu tư. Đây là thẩm quyền của các cơ quan quản lý nhà nước. Người có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất chỉ có thể thực hiện được nghĩa vụ của mình khi có thông báo nộp tiền sử dụng đất. Trừ trường hợp do các nguyên nhân chủ quan từ phía chủ đầu tư, thì việc xác định tiền sử dụng đất bị kéo dài cần xem xét từ phía cơ quan quản lý nhà nước.
 
Về việc xác định giá tiền sử dụng đất, luật sư Hồ Anh Khoa, Công ty Luật BASICO cho biết, theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá, thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định bằng giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất nhân (x) với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất.
 
Nhưng vấn đề là cách thức xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất chưa được quy định rõ và phải thông qua Hội đồng thẩm định giá đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất thì không được tính cố định, tùy trường hợp mà lựa chọn phương pháp. Giá đất theo bảng giá đất khi đó được dùng để làm cơ sở lựa chọn phương pháp.
 
Luật sư Khoa phân tích thêm, nếu diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại, thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
 
Trường hợp dưới các mức nêu trên thì tính bằng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.
 
“Thành ra, việc đặt ra mức nộp tính tại thời điểm nào với quy định hiện hành cũng sẽ không cần thiết”, luật sư Khoa nói.
 
Nhìn chung, việc giá đất để tính thu tiền sử dụng đất được xác định thuộc trường hợp xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập…, tức là không có mức cụ thể.
 
Thêm nữa, khi cơ chế định giá đất thiếu sự tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất độc lập hoặc chuyên gia về giá đất độc lập, thì việc định giá đất dự án sẽ có thể ảnh hưởng tới tính khách quan và có tính thuyết phục của kết quả. Vì vậy, quan hệ xin - cho rất có thể xuất hiện trong giai đoạn này.
 
Đã có những ý kiến đề xuất chuyển tiền sử dụng đất thành một sắc thuế riêng, nhưng theo ông Khoa, dù là sắc thuế riêng hay vẫn giữ tên gọi tiền sử dụng đất như hiện nay, thì điều quan trọng nhất là buộc phải đưa ra những quy định cụ thể về tỷ lệ (thuế suất), cách tính, cách thu… Có thể mới giải quyết tồn tại lớn đối với chế định về tiền sử dụng đất này.
Bùi Trang (Đầu tư BĐS)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
        Dự án Lago Centro Long An