Quy hoạch đô thị và bài toán nhà giá rẻ

Căn hộ giá rẻ chưa đáp ứng được nhu cầu thực

Dạo một vòng qua các sàn giao dịch bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh có thể thấy rất nhiều dự án căn hộ có giá bán chỉ trên dưới 10 triệu/m2. Đây là mức giá thấp nhất thị trường ở thời điểm hiện tại và rất khó có thể giảm thêm. Tuy nhiên, những căn hộ này liệu có thoát khỏi tình trạng ế ẩm chung của toàn thị trường? Tìm hiểu một số dự án như: Phố Đông Hoa Sen, Lucky Apartment, Tân Tạo 1 Apartment, The Mansion…có thể thấy, mặc dù giá thấp nhưng giao dịch không mấy khả quan.

Rất nhiều người có nhu cầu thực đủ khả năng thanh toán cho những căn hộ ở mức giá này. Nhưng, điều bất cập ở đây không phải là giá bán. Giao thông không thuận tiện, quá xa trung tâm, nơi làm việc, thiếu những tiện ích căn bản…là những vấn đề chung mà các dự án căn hộ giá rẻ thường gặp phải. Chưa kể đến một số dự án còn được xây dựng trong hẻm, khu thường bị ngập nước, môi trường ô nhiễm…Đây là bài toán hóc búa với các chủ đầu tư khi phải đáp ứng được nhu cầu sử dụng của khách hàng lại phải cắt giảm tối đa giá thành.

Một dự án căn hộ nằm tại quận 12

Cơ sở hạ tầng, tiện ích phải đi trước

Ở các nước phát triển, người dân có thể di chuyển từ 30 – 60km từ chỗ ở đến chỗ làm rất bình thường. Nhưng ở các thành phố lớn của Việt Nam, nếu phải đi vào trung tâm làm việc ở cách xa 10km thì đó là một khó khăn thực sự với tình trạng giao thông như hiện nay. Điều này dẫn đến tình trạng người dân chen chúc nhau vào ở gần trung tâm. Nhu cầu ở cao trong khi đất trung tâm hạn chế nên đã đẩy giá đất khu vực này tăng vọt, thậm chí còn cao hơn giá đất nhiều thành phố lớn trên thế giới.

Nếu không giải quyết được vấn nạn giao thông thì dân vẫn tập trung vào trung tâm. Căn hộ muốn giá rẻ thì phải mua đất giá rẻ ở xa trung tâm; nhưng ở xa trung tâm thì khó khăn trong việc đi lại, học hành…Bài toán rơi vào vòng luẩn quẩn.

Xây dựng dự án nhà ở cùng với phát triển giao thông, điện, nước, y tế, trường học, siêu thị, khu vui chơi…có mối liên hệ chặt chẽ và tác động lẫn nhau. Mỗi chủ đầu tư không thể đủ lực để thực hiện. Hơn nữa, đứng về góc độ kinh doanh thì sản phẩm nào mang lại lợi nhuận cao, quay vòng vốn nhanh sẽ được chủ đầu tư phát triển gây ra sự thiếu đồng bộ. Thiếu trường học, siêu thị, khu vui chơi…đã từng xảy ra ở nhiều dự án.

Chủ trương giãn dân từ trung tâm ra vùng ngoài là hoàn toàn phù hợp với xu thế phát triển. Tuy nhiên, nếu cơ quan quản lý nhà nước không quyết tâm đứng ra quy hoạch đồng bộ cơ sở hạ tầng, tiện ích và cùng làm với doanh nghiệp thì từ chủ trương đến hiện thực còn một khoảng cách rất lớn. Người dân thu nhập trung bình khó có thể mua nhà và vẫn phải ở trong những khu nhà ở chật chội với chi phí cao.

Để có nhà giá rẻ và giãn dân ra xa trung tâm, nên chăng cơ quan quản lý nhà nước cần nhìn lại quy hoạch đồng bộ và đi đầu trong việc thi công hoàn thiện cơ sở hạ tầng (điện, đường, trường, trạm, nước…). Việc này có thể tiến hành triển khai thí điểm theo từng cụm tuyến giao thông để tập trung nguồn lực. Qua đó, có thể rút kinh nghiệm để nhân rộng mô hình. Ngoài ra, cũng cần có chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển các tiện ích (công viên, siêu thị, khu vui chơi…) bên cạnh việc xây dựng nhà ở thương mại. Có như vậy người dân mới có thể mua được nhà hợp túi tiền và an cư lạc nghiệp.

Quy hoạch và triển khai cần sự phối hợp đồng bộ

Chung cư xây xong nhưng đường vào chưa hoàn thiện, hôm trước viễn thông lấp đường thì hôm sau điện lực lại đào lên…đây là biểu hiện của việc phối hợp thiếu đồng bộ giữa xây dựng và quản lí hạ tầng. Phát triển dự án bất động sản chỉ là một mảng trong quy hoạch đô thị. Nếu các nghành vẫn mạnh ai nấy làm thì bộ mặt đô thị rất khó hoàn thiện và sự vận hành sẽ gặp không ít khó khăn. Nghành xây dựng không thể một mình giải quyết được bài toán nhà giá rẻ nếu không có sự phối hợp của giao thông, điện lực, nước, viễn thông, y tế, giáo dục…Đó là công cuộc lâu dài cần bắt đầu bằng tầm nhìn xa, toàn diện để mang lại bộ mặt đô thị Việt Nam văn minh hiện đại.