Không gian đô thị là không gian hình học ba chiều. Trong không gian đó, đô thị tồn tại và phát triển. Có hai loại ranh giới không gian đô thị: ranh giới theo cấu trúc đô thị và ranh giới hành chính.

Phát triển tự phát, không gian đô thị bị méo mó

Cấu trúc đô thị TPHCM hình lát bánh tét (hình 1) có ba vùng khá rõ rệt. Vùng 1 được hình thành trước năm 1945 theo quy hoạch từ năm 1863. Vùng 2 phát triển trong thời gian chiến tranh (1945 - 1975) chủ yếu là tự phát. Vùng 3 phát triển từ sau 1975 phần lớn là tự phát hoặc theo các dự án nhỏ lẻ. Cấu trúc không gian đô thị này đã để lại hậu quả xấu cho cuộc sống đô thị, đặc biệt là về giao thông.

Khu trung tâm TPHCM nhìn từ vệ tinh.

Thực ra sau năm 1975, nhất là sau năm 1993, TPHCM đã có đồ án quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt. Không gian đô thị đã phát triển theo định hướng của đồ án này. Tuy nhiên một mặt, từ khi bắt đầu đổi mới cơ chế quản lý, cho phép nhân dân tự xây dựng nhà ở, tình trạng xây dựng không xin phép rất phổ biến.

Mặt khác nhiều dự án phát triển khu dân cư được cấp phép, kể cả các dự án “phân lô hộ lẻ” lan tỏa khắp vùng ven cũ (các quận Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận, v.v…) và các huyện ngoại thành đã tạo nên không gian “méo mó” hiện nay. Các dự án nhỏ lẻ từ sau 1975 xây dựng trên các khu vực thiếu hạ tầng kỹ thuật chung, khi nối lại với nhau nhiều trường hợp đã không tạo nên không gian đô thị đồng bộ cho từng khu vực.

Thực tế nếu nhìn từ trên cao xuống, không gian TPHCM có hình giống con bạch tuộc mà các “vòi” vươn ra xa là các trục đường giao thông. Mật độ xây dựng trong vùng 2 và vùng 3 rất cao. Khi nhìn từ vệ tinh (hình lớn) dường như không còn thấy đường phố đâu nữa, trong khi đó hệ số sử dụng đất khá thấp (xấp xỉ 1). Mật độ dân cư lại rất cao ở các khu đô thị “lụp xụp” trong các vùng này.

Theo dự án Nâng cấp đô thị do Ngân hàng Thế giới (WB) tài trợ, TPHCM có tới 176 khu lụp xụp, trước đây còn gọi là các khu “ổ chuột”. Việc năng cấp đô thị theo dự án này chỉ có ý nghĩa cải thiện đời sống nhân dân, không có ý nghĩa đáng kể về cải tạo không gian đô thị.

Hiện nay, dù cho thị trường bất động sản đang bị chững lại, áp lực phát triển tự phát vẫn còn tiếp tục đe doạ không gian đô thị. Biểu hiện của tình trạng này là việc lập quy hoạch chi tiết tràn lan, thoả thuận địa điểm các dự án tràn lan, khi chưa dự liệu được khả năng tài chính đầu tư hệ thống hạ tầng đô thị.

Nhiều người cũng lo ngại việc phát triển cao ốc trong khu vực đô thị cũ, tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng sẵn có. Lúc đó không gian đô thị có vẻ khang trang, hiện đại hơn, nhưng không gian sống thì bị thu hẹp lại. Chưa ai nghiên cứu đánh giá được đầy đủ các tác động phát triển từ hiện tượng này.

Phát triển đô thị... theo dự án?

Áp lực phát triển tự phát đã để lại một không gian đô thị “méo mó” với các nguy cơ ngập nước, ô nhiễm môi trường và tắc nghẽn giao thông đang là nỗi lo của mọi người. Thành phố đã tốn hàng tỷ USD để cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Bộ mặt không gian đô thị cũng đã được cải thiện đáng kể nhờ các dự án hạ tầng giao thông lớn như Đại lộ Đông Tây, QL1A, QL51, QL22, v.v… Nhưng hiện nay rất cần các dự án lớn cải tạo từng khu vực đô thị cũng như các dự án lớn phát triển các khu đô thị mới. Các dự án lớn là các dự án có quy mô vài trăm ha trở lên. Mỗi một dự án phải là một khu đô thị đồng bộ, đủ tiêu chuẩn đô thị.

Ba vùng đô thị TPHCM: (1) Trước 1945, (2) Từ 1945 đến 1975, (3) từ 1975 đến nay.

Lâu nay chúng ta thường nói: “Cần quản lý cải tạo và phát triển đô thị theo quy hoạch”. Thực tế hàng chục năm qua chúng ta đã rất cố gắng thực hiện điều đó. Nhưng kết quả không gian cấu trúc đô thị vẫn méo mó. Mặc dù phát triển đô thị nói chung vẫn phải theo quy hoạch, nhưng bây giờ chúng ta nên nói: “Cần quản lý cải tạo và phát triển đô thị theo dự án lớn”. Ta biết một dự án dù lớn nhưng nó có mục đích rõ ràng, có quy mô xác định, có vòng đời, có kinh phí và kế hoạch thực hiên.

Cải tạo và phát triển đô thị theo dự án lớn sẽ tăng tính khả thi của quy hoạch, hạn chế mặt trái của quy hoạch (quy hoạch treo), tập trung được nguồn lực để từng bước khắc phục sự méo mó của không gian đô thị hiện nay.

Cải tạo được không gian đô thị, cũng như giảm áp lực tự phát lên không gian đô thị hiện nay là một ý nguyện tốt đẹp nhưng không dễ thực hiện. Nhất là khi tự đặt ra những yêu cầu quá cao về bộ mặt không gian đô thị hoàn mỹ.

Thiết nghĩ, do đô thị như một cơ thể sống và rất giống cây xanh. Cây xanh có muôn hình vạn trạng, có cây thẳng đứng, có cây nhiều nhánh, có cây rễ mọc tua tủa ngay từ cành trên cao… Nhưng về hình thức cây nào cũng đẹp. Chỉ cầu mong sao đừng để nó bị sâu bệnh.

Theo TS Võ Kim Cương (SGGP)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.