Phân hạng chung cư: Có ngăn được chủ đầu tư “tự sướng”

Việc phân hạng chung cư khi đã đi vào sử dụng không mang lại nhiều ý nghĩa với người mua nhà.

Phân hạng khi được yêu cầu

Thông tư 31/2016 nêu rõ, nhà chung cư sẽ được phân hạng khi có đề nghị của chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư hoặc Ban quản trị nhà chung cư hoặc có sự thống nhất bằng văn bản của 50% tổng chủ sở hữu nhà chung cư.

Theo đó, chung cư sẽ được phân thành 3 hạng A, B, C dựa trên cơ sở 4 nhóm tiêu chí: quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội; chất lượng, quản lý, vận hành.

Cụ thể, hạng A là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.

Hạng B là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này.

Hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng, nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định.

Để được công nhận phân hạng theo Thông tư 31 thì nhà chung cư phải đảm bảo các yêu cầu sau:

Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt, theo đúng giấy phép xây dựng được cấp;

Đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khác có liên quan.

Không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật, xây dựng, được bàn giao đưa vào sử dụng và không vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng.

Phân hạng khi “gạo đã nấu thành cơm”

Sau khi đọc các quy định của Thông tư 31 về quy định phân hạng chung cư, anh Hoàng, một khách hàng đang tìm hiểu mua nhà thắc mắc, theo quy định như trên thì tòa nhà chỉ được phân hạng khi đã hoàn thành và đi vào sử dụng. Tuy nhiên, phần lớn người mua nhà hiện đang theo hình thức mua nhà dự án hình thành trong tương lai. Trong giai đoạn này người mua lại cần rất nhiều thông tin về dự án, chủ đầu tư thì lại không có đủ.

“Đợi đến khi tòa nhà đã hoàn thiện khi đó gạo đã nấu thành cơm rồi thì việc phân hạng này không có ý nghĩa. Lúc đó chung cư có hạng A hay xuống cấp hạng C người mua nhà vẫn phải chịu và không có chế tài gì để đòi hỏi chủ đầu tư cả”, anh Hoàng nói.

Thực tế, thắc mắc của anh Hoàng đã phản ánh tình trạng phổ biến của rất nhiều dự án chung cư hiện nay. Để thu hút người mua, không ít chủ đầu tư, môi giới vô tư thổi phồng dự án, những mỹ từ như đẳng cấp, cao cấp, tiêu chuẩn châu Âu… xuất hiện nhan nhản trong quảng cáo, rao bán dự án.

Cùng với việc “tự phong”, nhiều dự án khi quảng cáo cũng vẽ ra hàng loạt hình ảnh đẹp đẽ về phối cảnh dự án với công viên, hồ bơi, trường học, view sông… nhưng khi thực tế bàn giao cho người dân thì mới té ngửa là những tiện ích này không có hoặc đang trong quá trình “chờ” thi công sau.

Hiện nay, với việc xuất hiện tràn lan các giải thưởng bất động sản cũng là một chiêu để nhiều chủ đầu tư lăng xê dự án. Có dự án đạt giải thưởng quốc tế về thiết kế, chất lượng tốt nhất… nhưng khi chỉ mơi bàn giao nhà thì đã hư hỏng, không đảm bảo khiến cư dân bất an.

Theo ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Sài Gòn Triển Vọng (Savista), việc phân hạng chung cư được thực hiện sau khi dự án hoàn thành, chỉ giúp ích cho những người mua thứ cấp, khi dự án đã hoàn thiện. Còn với những người mua tại dự án chưa xây dựng xong thì không có nhiều ý nghĩa. Cũng có thể có nhiều chủ đầu tư ngại việc xếp hạng chung cư vì sợ bị “hố” trong trường hợp quảng cáo hạng A nhưng khi xếp hạng lại chỉ đạt hạng B.

Ông Dũng cho rằng, Thông tư 31 có những tiêu chí rõ ràng và dễ áp dụng hơn so với Thông tư 14. Tuy nhiên, việc phân hạng cũng còn một số bất cập như hơi thiên về kết cấu, xây dựng mà lại thiếu các tiêu chí như dịch vụ quản lý, dịch vụ vận hành.

Ngoài ra, trong các tiêu chí phân hạng, có nhiều tiêu chí cực kỳ quan trọng như phòng cháy chữa cháy, chất lượng quản lý, vận hành… nếu thiếu thì không thể nào đủ yêu cầu phân hạng. Như vậy nếu đủ 18/20 tiêu chí để đạt hạng A mà lại thiếu các tiêu chí trên thì vô cùng bất cập.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, quan trọng nhất đó là cung cấp cho người mua nhà đầy đủ và chính xác mọi thông tin về chủ đầu tư, dự án để họ có cơ sở xác định. Ngoài ra, cũng cần có những quy định cấm các chủ đầu tư tự gắn mác cao cấp, đẳng cấp… khi quảng cáo, giới thiệu về dự án.