Phân biệt phí quản lý vận hành và bảo trì chung cư

>> Tranh chấp chung cư: Cái sảy nảy cái ung

Theo như nội dung bài viết này thì các dịch vụ quản lý tại chung cư được vận hành, cung cấp bằng khoản phí bảo trì. Đây là một nhận định không chính xác về mặt pháp lý và có thể gây nhầm lẫn cũng như có thể dẫn đến các hành xử không đúng trong các tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Vì vậy, thông qua bài viết này, người viết hi vọng sẽ cung cấp cho người đọc những thông tin chính xác nhất về phí quản lý vận hành và phí bảo trì, nguồn đóng góp cũng như phạm vi sử dụng của 2 loại phí này.

Xét về phạm vi sử dụng

Phí quản lý vận hành nhà chung cư cần phải được hiểu là khoản phí để phục vụ cho hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Cụ thể, khoản 1 Điều 17 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng quy định “Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: (a) Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư; điều khiển hoạt động của hệ thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà chung cư; các chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máy bơm và máy móc, thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung trong nhà chung cư; (b) Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.”

Các tòa nhà càng hiện đại thì càng..."hại điện". Ảnh. Trần Kiều

Trong khi đó, phí bảo trì phải được hiểu là khoản phí dùng để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Cụ thể, theo Điều 6 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư thì “Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư. Việc bảo trì được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng.”

Như vậy, xét về nguyên tắc, phí quản lý vận hành nhà chung cư và phí bảo trì nhà chung cư là hai khoản phí hoàn toàn độc lập, được dùng cho các mục đích khác nhau. Trên thực tế, chủ đầu tư (trong thời gian Ban quản trị chưa được thành lập) và Ban quản trị (sau khi được thành lập) sẽ phải lập ra hai tài khoản khác nhau để quản lý hai khoản phí nêu trên. Mỗi tài khoản sẽ được quản lý theo các cơ chế đặc thù, chẳng hạn, Ban quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban quản trị và một thành viên do Ban quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính. Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì.

Và về nguồn đóng góp

Khoản phí quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được xác định và đóng theo định kỳ bởi các chủ sở hữu/sử dụng các diện tích riêng trong nhà chung cư (tùy sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và cư dân hoặc theo sự quyết định của Hội nghị nhà chung cư/Ban quản trị sau khi Ban quản trị được thành lập) trên cơ sở tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường. Khoản phí quản lý vận hành này theo đó có thể biến động, tăng hay giảm theo từng thời kỳ căn cứ vào mức tiêu hao các dịch vụ tiêu thụ, phí dịch vụ thuê đơn vị quản lý vận hành …

Trong khi đó, phí bảo trì là khoản phí cố định được xác định bằng 2% giá trị hợp đồng chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng. Trường hợp kinh phí bảo trì này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.