Thị trường bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, cũng như các vấn đề phát triển kinh tế vĩ mô, các chính sách của cơ quan ban ngành. Bởi thế, khi có bất cứ một chính sách hay tác động ngoại cảnh nào thì lập tức thị trường này “nổi sóng”.
Lúc này tính minh bạch của thị trường BĐS là cần thiết nhất.
Trước hết phải kể tới nguồn vốn đang và sẽ đổ vào thị trường này. Có thể nói cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư đều đang đau đầu nhìn dòng tiền “bốc hơi” khỏi thị trường BĐS khi các ngân hàng siết tín dụng cho vay trong lĩnh vực phi sản xuất, đồng thời nâng lãi suất cho vay lên tới 20%.
Trong khi vốn tự có của các doanh nghiệp hạn chế, chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vay của ngân hàng, và huy động từ trong dân thì giai đoạn hiện nay thực sự là một thử thách lớn đối với những người tham gia vào lĩnh vực này. Hơn nữa, sau 3 năm điều chỉnh thị trường BĐS cần một lượng vốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên thì lại bị tín dụng thắt lại do yêu cầu của mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế.
Theo dự báo của các chuyên gia BĐS, nếu trong năm 2011, thị trường không có chuyển biến mà vẫn giữ tình trạng như những tháng đầu năm sẽ tác động rất lớn tới nguồn cung và giá của BĐS.
Yếu tố nguồn cung là nhân tố thứ hai ảnh hưởng thị trường. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, năm 2011 là năm có lượng cung tương đối lớn có khoảng 15.000-16.000 căn hộ được tung ra bán. Với lượng sản phẩm như vậy, người mua có thể tiếp cận được đúng sản phẩm đang cần và có thể tiếp cận trực tiếp được với chủ đầu tư mà không cần qua nhiều cầu. Tuy nhiên việc lựa chọn thời điểm nào để hệ thống tài chính ổn định và có giá BĐS tốt để người tiêu dùng mua vẫn là một câu hỏi chưa có lời giải đáp. Tình trạng cung tăng cầu giảm làm cho thị trường căn hộ trở nên trầm lắng, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của doanh nghiệp. Trong khi đó, giá nguyên vật liệu xây dựng đã tăng 25-30% so với cuối năm 2009. Để bán sản phẩm, chủ đầu tư đã chấp nhận giảm giá, bán cắt lỗ để thu vốn nhưng tình hình vẫn chưa khả quan.
Hơn nữa, sau khi giảm sâu giá đất tại nhiều dự án được đánh giá đã về gần giá trị thực và hầu như không thể giảm thêm. Những nhà đầu tư đoản vốn, phải vay ngân hàng nhiều không chịu nổi sức ép lãi suất đã bị hất văng khỏi cuộc chơi. Đây chính là cơ hội để giới đầu tư có thực lực bắt đáy, xuống tiền để gom hàng.
Tiếp theo là yếu tố dịch chuyển nguồn lực do sự thắt chặt quản lý đối với kinh doanh vàng miếng, kinh doanh ngoại tệ trên thị trường tự do đã vận hành vào thị trường BĐS để tránh được những rủi ro về chế tài của thể chế nhà nước.
Yếu tố đón đầu quy hoạch cũng tác động không nhỏ tới thị trường mặc dù đã có nhiều bài học “sương máu” về hiện tượng “sốt ảo”, “sốt nóng”. Hiện tại Hà Nội đang có những thay đổi lớn trong quy hoạch, triển khai quy hoạch và trong phát triển cơ sở hạ tầng nên có nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư đón đầu. Vì vậy một lượng tiền đáng kể được vận hành đổ vào thị trường này với tâm lý đi trước đón đầu để sinh lời cao. Tâm lý đầu tư đám đông đã khiến không ít nhà đầu tư lao đao trong thời gian qua, vậy mà rất nhiều người vẫn chưa rút được ra cho mình bài học kinh kiệm.
Giới đầu tư hiện nay lại đang đứng ngồi không yên vì các yếu tố chính sách. Trong đề xuất chấn chỉnh thị trường BĐS của Bộ Xây dựng trình Chính phủ có việc cấm chia lô, bán nền dự án. Lệnh cấm này nếu được áp dụng sẽ “cắt phăng” phân khúc béo bở nhất thời gian qua. Như vậy, ai sở hữu đất nền dự án sẽ thắng lớn do lệnh cấm ít có khả năng hồi tố và nguồn cung hạn hẹp.
Cũng từ nhận định này, thị trường Hà Nội đã có hiện tượng nhà đầu tư săn đất nền dự án đón đầu lệnh cấm này. Các dự án đô thị dọc trục đường 32 sắp hoàn thành, đường Lê Trọng Tấn kéo dài phía Tây Hà Nội sắp thông xe là những địa điểm đang được giới đầu tư lăm le nhiều nhất.
Ngoài ra, giới đầu tư cũng đang hy vọng chính sách nới lỏng tín dụng, “mở đường” cho một số ngành BĐS ra khỏi nhóm phi sản xuất để thị trường có cơ hội phục hồi. Tuy nhiên, giới đầu tư cũng không nên đặt kỳ vọng quá cao bởi lẽ, cơ chế chính sách chưa hoàn thiện, tính minh bạch của thị trường chưa cao, giá nhà, đất vẫn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân... cho nên lợi nhuận trong đầu tư BĐS năm nay sẽ không như mong đợi của giới đầu cơ.
Theo Thảo Nguyên (Tầm Nhìn)
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: nhan dinh, vat lieu xay dung
Chia sẻ bài viết
Góp ý
