Nhìn quy hoạch đón đầu xu hướng

Tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) đang được xây dựng tạo nên sức hút lớn cho dự án bất động sản. Ảnh: Nguyên Mạnh.

Đông – Nam “so găng”

Tại TP.HCM, khu Đông (quận 2, 9, quận Thủ Đức) và khu Nam (quận 4, 7, 8, huyện Nhà Bè) là hai khu vực sôi động nhất của thị trường bất động sản. Đặc điểm chung của hai khu vực này là đang thừa hưởng một hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, bài bản và kết nối dễ dàng với các khu trung tâm thành phố.

Khu Đông từ lâu được ví như “thiên đường” của các nhà đầu tư bất động sản. Khu vực này hiện đang có mật độ dự án dày đặc, trong đó có “siêu” dự án Khu đô thị Thủ Thiêm, hàng loạt dự án cao cấp, trung cấp và bình dân đang chen chân nhau mọc lên như nấm dọc các tuyến giao thông đã đồng bộ.

Có thể thấy “trục xương sống” của khu Đông hiện nay là đại lộ Mai Chí Thọ, xa lộ Hà Nội mở rộng, Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Giầu Dây, đường vành đai 2 và đặc biệt là tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) đang xây dựng… Trong 2 năm gần đây, diện mạo bất động sản khu Đông đã biến đổi rất nhiều khi tuyến Metro số 1 xuất hiện. Tuyến Metro này có chiều dài gần 20km đi qua địa bàn quận 1, 2, 9, Bình Thạnh, Thủ Đức (TP.HCM) và huyện Dĩ An (Bình Dương). Trong đó, có khoảng 2,6 km đi ngầm (3 nhà ga) và hơn 17 km trên cao (11 nhà ga). Mặc dù phải đến năm 2020 dự án này mới chính thức đi vào hoạt động, nhưng hiện tại dọc theo suốt chiều dài của tuyến metro này các dự án đang đua nhau mọc lên. Trong đó phải kể đến những dự án đình đám như Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền, Getway Thảo Điền, Lexington Residence, The Estella… Nhiều dự án khác có vị trí khá xa nhưng cũng “gắn mác” Metro để lôi kéo khách hàng. Với hệ thống 14 nhà ga nằm dọc chiều dài tuyến Metro đã khiến cho rất nhiều khu trung tâm thương mại xuất hiện và tạo ra một cuộc cạnh tranh dành thị phần sôi động.

Theo ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam, chính các tuyến Metro hình thành trong tương lai tại TP.HCM sẽ quyết định ai là kẻ thắng, người thua, và cũng chính các tuyến Metro này phân chia lại khu vực của các chủ đầu tư. “Với các tuyến Metro đi vào hoạt động sẽ định nghĩa được đâu là khu đất tốt, và những dự án bất động sản cách các ga Metro khoảng 2 phút đi bộ sẽ có được mức giá bán tốt”, ông Marc Townsend nói.

Tại khu Nam, những tuyến đường đang là “khung đỡ” của khu vực này là đại lộ Nguyễn Văn Linh, Võ Văn Kiệt, Nguyễn Tất Thành, Nguyễn Hữu Thọ... Với lợi thế hạ tầng đã có sẵn từ khu đô thị “nhà giàu” Phú Mỹ Hưng cùng nhiều dự án giao thông sắp tới sẽ được đầu tư khiến nơi đây được nhiều nhà đầu tư lựa chọn làm điểm đến. Bên cạnh Phú Mỹ Hưng là hàng loạt dự án tên tuổi như Sunrise City, Florita, Dragon Phú Long, The EverRich 3….

Tháng 10/2015, thông tin khu Nam sẽ được chọn làm Đặc khu kinh tế lại khiến cho thị trường sôi động hơn. Khu Nam được chọn bởi có nhiều lợi thế để phát triển kinh tế hướng biển như: khu đô thị cảng Hiệp Phước với luồng Soài Rạp vừa mới được nạo vét, có thể đón tàu 50.000 tấn ra vào giúp thành phố tiến mạnh về phía biển, Khu chế xuất Tân Thuận, Khu công nghiệp Hiệp Phước đặc biệt khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng đã phát triển bên cạnh các đô thị mới đang hình thành.... Nhiều chuyên gia kì vọng, khi hình thành Đặc khu kinh tế, đây sẽ là chiếc đòn bẩy để kích thích sự trỗi dậy của các dự án khu vực này.

Mặc dù có những lợi thế nhất định, song khu Nam hiện vẫn có những hạn chế. Theo ông Võ Hữu Khoa, Phó tổng giám đốc CityLand, vấn đề của khu Nam hiện nay là tình trạng kẹt xe thường xuyên ở hai tuyến đường dẫn vào trung tâm thành phố là Nguyễn Hữu Thọ và Nguyễn Tất Thành. Ngoài ra, địa thế khu này hơi thấp, nền đất khá yếu nên sẽ khiến cho chi phí xây dựng bị đội lên. Mặt khác, nhìn chung hiện khu vực này mới chỉ có khu đô thị Phú Mỹ Hưng là đã phát triển, những khu vực khác như Nhà Bè, Cần Giờ vẫn chưa theo kịp, hạ tầng còn kém.

Đi tắt đón đầu

Với những nhà đầu tư bất động sản, việc đi trước, đón đầu xu hướng phát triển là yếu tố quyết định kẻ thắng người thua. Trong đó, “bắt mạch” được hướng đi của các dự án hạ tầng giao thông là vấn đề then chốt. Thực tế, mặc dù khu Đông và khu Nam đang là hai khu vực sôi động nhất với lợi thế hạ tầng sẵn có, thế nhưng những khu vực khác cũng có nhiều tiềm năng. Đặc biệt, khi định hướng phát triển của TP.HCM xác định theo mô hình đô thị lan tỏa, đa cực để khai thác triệt để những thế mạnh của từng khu vực và phù hợp với những dạng đô thị khác nhau.

Theo đó, từ nay đến năm 2025, TP.HCM sẽ phát triển theo mô hình tập trung đa cực, mở rộng về hai hướng chính là Đông và Nam, cùng hai hướng phụ khác là Tây Bắc và Tây – Tây Nam.

Cùng với các dự án căn hộ là sự ra đời của hàng loạt trung tâm thương mại gần các nhà ga của tuyến Metro. Ảnh: Nguyên Mạnh.

Hướng chính Đông với hành lang phát triển là tuyến cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và dọc xa lộ Hà Nội. Khu vực này sẽ phát triển các khu đô thị mới, mật độ xây dựng cao, đồng bộ về hạ tầng xã hội và kĩ thuật đô thị.

Hướng chính Nam với hành lang phát triển là tuyến Nguyễn Hữu Thọ. Với điều kiện nhiều kênh rạch, khu vực này có khả năng phát triển quỹ đất đô thị và các hạ tầng kỹ thuật đô thị, phát huy thế mạnh đặc thù sông nước với mật độ xây dựng thấp, và không gian diện tích mặt nước phục vụ cho thoát nước của thành phố.

Hướng phụ Tây – Bắc với hành lang phát triển là quốc lộ 22 (xa lộ Xuyên Á). Nơi đây có điều kiện tự nhiên khá thuận lợi, phù hợp phát triển các khu đô thị mới, hiện đại đồng bộ với hạ tẫng kỹ thuật, xã hội. Còn hướng phụ Tây – Tây Nam hành lang phát triển là tuyến Nguyễn Văn Linh với điều kiện thủy văn đặc biệt, phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị có giới hạn, tuân thủ quy định bảo vệ sông rạch.

Trong tương lai, 4 hướng này sẽ hình thành 4 đô thị khu vực. Cụ thể, hướng Đông là khu đô thị công nghiệp công nghệ cao (quận 9), hướng Nam là khu đô thị Cảng Hiệp Phước Nhà Bè, hướng Tây – Bắc là đô thị vệ tinh Tây Bắc Củ Chi, hướng Tây – Tây Nam là đô thị Tân Tạo – Tân Kiên, Bình Chánh.

Theo quy hoạch, ngoài tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) đang được đầu tư xây dựng, TP.HCM sẽ có thêm 5 tuyến metro khác. Cụ thể, tuyến số 2 dài 19 km nối Thủ Thiêm (quận 2) với An Sương (quận 12); tuyến số 3 (3a) dài 12,14 km hướng Bến Thành (quận 1) đến Tân Kiên (Bình Chánh), (3b) dài 11,5 km hướng Bến Thành đến Hiệp Bình Phước (Thủ Đức); tuyến số 4 có chiều dài 24 km nối liền cầu Bến Cát (quận 12) với đường Nguyễn Văn Linh và từ Nguyễn Văn Linh đến Khu công nghiệp Hiệp Phước; tuyến số 5 dài 17 km nối cầu Sài Gòn đi bến xe Cần Giuộc; tuyến số 6 dài 6 km đi từ đường Âu Cơ qua Lũy Bán Bích và Tân Hóa.

Rõ ràng, với một mạng lưới giao thông được đầu tư rộng khắp, trong thời gian tới không chỉ khu Đông - Nam mà thị trường bất động sản của nhiều khu vực khác cũng sẽ khởi sắc hơn.

Quan sát thực tế thị trường cho thấy, mặc dù nhiều tuyến giao thông, Metro vẫn còn nằm “trên giấy” thế nhưng đã có một làn sóng đầu tư dự án bất động sản đón đầu tại những vị trí này. Khu phía Tây đang nóng dần lên với loạt dự án nằm cạnh tuyến Metro Bến Thành - Tham Lương như khu phức hợp Rich Star, chuỗi căn hộ Depot Metro Tower và Southern Dragon, Melody Residence, Idico Tân Phú... Với những tác động từ tuyến Metro này, chỉ tính riêng 2 quận Tân Phú và Bình Tân, trong năm 2015 đã có hơn 10 dự án được giới thiệu ra thị trường, trong đó có cả những dự án mới và các dự án cũ khởi động lại. Nguồn cung căn hộ được tung ra thị trường từ đầu năm đến nay ước tính khoảng hơn 3.800 căn.

Hạ tầng giao thông đóng vai trò quyết định đến thành bại của một dự án bất động sản. Việc nắm được hướng đi của mạng lưới giao thông sẽ giúp nhà đầu tư có tầm nhìn rộng hơn và dễ dàng nắm bắt thời cơ để đầu tư. Theo ông Đặng Chính Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Nam, hiện tại hai khu Đông và Nam đã gần như bão hòa nguồn cung, giá đất ở đây cũng rất cao. Ngược lại, những khu khác có lợi thế quỹ đất còn rộng lớn, giá đất rẻ hơn với hạ tầng giao thông cũng đang dần được đầu tư xây dựng và trong tương lai sẽ dễ dàng kết nối với khu vực trung tâm thành phố.