Nhà ở xã hội: Ba bên cùng… vướng

Theo ông Nguyễn Văn Danh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, cả Nhà nước, doanh nghiệp (DN) và người mua đều có những vướng mắc khiến việc xây dựng và đưa NƠXH vào sử dụng chậm trễ. Về phía Nhà nước là quỹ đất công ít, vốn ngân sách khó khăn trong khi muốn kêu gọi nguồn vốn xã hội tham gia xây dựng NƠXH thì cơ chế chính sách chưa đủ sức hấp dẫn DN. Về phía DN vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi trong khi vốn cho dự án NƠXH thời gian thu hồi lâu. Người thuê mua, mua NƠXH thì hầu hết có thu nhập thấp, không đủ khả năng trả 20% giá trị căn hộ ban đầu trước khi nguồn vốn vay được giải ngân. Bên cạnh đó, thời gian vay ngắn, người lao động khó có thể trả được 6-7 triệu đồng tiền gốc và lãi mỗi tháng.

Từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành đến nay, thành phố đã chấp thuận đầu tư 26 dự án NƠXH, tổng diện tích đất 86,7ha với khoảng 22.950 căn. Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại mới chỉ có 4 dự án với 294 căn NƠXH được đưa vào sử dụng. Theo kế hoạch, giai đoạn 2013-2015 thành phố sẽ xây dựng 1,3 triệu mét vuông sàn NƠXH (khoảng 17.500 căn hộ), riêng năm 2013 sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng 11 dự án với 3.000 căn hộ. Trong khi đó, thống kê của Sở Xây dựng có khoảng 30.000 cán bộ, công chức, viên chức, người lao động có nhu cầu bức thiết về nhà ở; riêng ngành giáo dục có 20.000 trường hợp.

Về vấn đề quỹ nhà, đất, ông Huỳnh Văn Thanh, Trưởng phòng Quản lý sử dụng đất, Sở Tài nguyên - Môi trường TP Hồ Chí Minh cho biết, thành phố đang có hai nguồn bổ sung cho quỹ nhà, đất. Một là, kiến nghị mở rộng quy định đối với chủ đầu tư các dự án dưới 10ha thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng với 10% diện tích đất hoặc 20% diện tích căn hộ của dự án để phát triển NƠXH, thay vì chỉ các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên như hiện nay. Nguồn thứ hai là thành phố đang thực hiện rà soát hơn 150 dự án chủ đầu tư đang thực hiện dở dang phải ngưng lại và một số khu đất này sẽ được dành ra để xây dựng NƠXH.

Riêng với lãi suất cho người mua NƠXH, ông Trần Đình Cường, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP Hồ Chí Minh cho biết, thời gian hỗ trợ lãi suất của gói 30.000 tỷ đồng là 10 năm. Tuy nhiên, nếu người mua muốn vay dài hơn vẫn được nhưng sau 10 năm sẽ không còn lãi suất ưu đãi. "Sau 10 năm thì dư nợ còn rất ít, nên người mua dù không được hưởng lãi suất ưu đãi vẫn có thể trả được nợ", ông Cường nói. Cái vướng lớn nhất của người mua, theo ông Cường là việc thế chấp tài sản. Nguyên nhân là các tổ chức hành nghề công chứng không chấp nhận công chứng tài sản hình thành trong tương lai. Để giải quyết vấn đề này, các ngân hàng đã triển khai hợp đồng ba bên cam kết một số quyền lợi và nghĩa vụ, trong đó cũng quy định khi có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu thì chủ đầu tư giao cho ngân hàng chứ không phải cho người mua, sau đó ngân hàng và người mua cùng đi công chứng. Tuy nhiên, điều này cũng không phải suôn sẻ vì các dự án sau khi đưa vào sử dụng khá lâu mới có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Trong thời gian này, nếu người mua vi phạm hợp đồng và kéo nhau ra tòa thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu vì chưa được công chứng việc mua - bán và khi đó thiệt thòi sẽ thuộc về ngân hàng.

Theo ông Trần Văn Bảy, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh, sự xung đột về pháp luật là một trong những khó khăn lớn của chương trình NƠXH. Bởi lẽ, dù Bộ Tư pháp có chấp thuận việc công chứng mua - bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự chỉ cho phép giao dịch bất động sản khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Ông Bảy cho biết, để tháo gỡ vấn đề này, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm đã có hướng dẫn công chứng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng thay vì công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai như hiện nay. Đây là một hình thức vận dụng luật và hiện một số ngân hàng cũng đã thực hiện. Tuy nhiên, để thực hiện căn cơ hơn thì cần phải tiếp tục sửa Luật Nhà ở.