Nhà, đất “đóng băng”, thi hành án khó

Theo Cục Thi hành án (THA) dân sự tỉnh Đồng Tháp, hiện nay ở đơn vị này có đến 250 vụ bán đấu giá quyền sử dụng đất (tương ứng với số tiền 15 tỉ đồng) chưa thành công dù chấp hành viên đã nhiều lần giảm giá.

Rất ít người mua

Chẳng hạn như vụ ông Nguyễn Chiến Thắng, ngụ xã Phong Mỹ (Cao Lãnh) có nghĩa vụ phải trả 253 triệu đồng cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương (VietinBank). Năm 2010, cơ quan THA dân sự đã kê biên 8.000 m² đất của ông Thắng (đang thế chấp tại VietinBank) để tổ chức bán đấu giá. Sau bảy lần giảm giá, mỗi lần giảm 6% nhưng đến nay vẫn chưa có người mua. Tương tự, nhiều trường hợp khác, chấp hành viên giảm giá hơn bốn lần, thậm chí có vụ đến tám lần cũng không có người mua.

Ông Lê Hồng Đức (Cục trưởng Cục THA dân sự tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu) cũng cho biết nhiều vụ THA ở địa phương này đang bị ách tắc do thị trường bất động sản “đóng băng”. Ông Đức dẫn chứng: Trong sáu tháng đầu năm nay, chấp hành viên đã ủy quyền cho tổ chức bán đấu giá 101 tài sản là nhà, đất. Dù chấp hành viên đã giảm giá ba lần nhưng chỉ bán đấu giá thành được có 16/101 tài sản, đạt tỉ lệ rất thấp (15,8%).

Giao nhà, đất cho bên được THA?

Theo Điều 104 Luật THA dân sự, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày bán đấu giá không thành mà đương sự không yêu cầu định giá lại thì chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Mỗi lần giảm giá không quá 10% giá đã định. Trường hợp giá tài sản đã thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được THA không nhận tài sản để trừ vào số tiền được THA thì cơ quan THA trả lại tài sản cho người phải THA.

Theo ông Lê Hồng Đức, quy định giảm giá nhiều lần cho đến khi bán đấu giá được tài sản nói trên đã tạo áp lực rất lớn lên chấp hành viên. Trong tình hình hiện nay, khách hàng không đăng ký tham gia đấu giá không phải là do giá cả không phù hợp mà do không có nhu cầu. Do đó, có khi đấu giá thành thì giá bán nhà, đất đã thấp hơn nhiều so với giá trị thực trong điều kiện bình thường. Điều này đã gây thiệt hại cho cả hai bên đương sự.

Vì vậy, ông Đức đề xuất là nếu sau năm lần giảm giá mà nhà, đất vẫn không có người mua thì giao bất động sản cho người được THA (Cục THA dân sự tỉnh Đồng Tháp thì kiến nghị là sau ba lần bán đấu giá). Trường hợp người được THA không nhận thì cơ quan THA dân sự sẽ ra quyết định trả đơn yêu cầu THA.

Giới hạn số lần yêu cầu định giá lại?

Xung quanh việc thị trường bất động sản “đóng băng” nên khó bán đấu giá còn phát sinh một vướng mắc làm mất thời gian, công sức của chấp hành viên, làm tăng chi phí bán đấu giá và làm chậm tiến độ THA.

Đó là tình huống sau nhiều lần giảm giá nhà, đất mà bán không được, chấp hành viên tiếp tục giảm giá nhưng chưa kịp ra thông báo mới về việc bán đấu giá tài sản. Ngay lúc này, người phải THA có yêu cầu định giá lại nhà, đất. Theo luật, chấp hành viên sẽ phải chấp nhận yêu cầu của họ.

Tuy nhiên, khi định giá lại, tổ chức thẩm định giá chắc chắn sẽ đưa ra mức giá cao hơn giá mà chấp hành viên đã giảm, thậm chí có thể xấp xỉ giá thẩm định ban đầu. Khi đó “điệp khúc” bán đấu giá không ai mua - giảm giá - bán đấu giá không ai mua - giảm giá… sẽ lặp lại.

Để khắc phục, Cục THA dân sự tỉnh Đồng Tháp đã kiến nghị sửa luật theo hướng chỉ cho phép đương sự được yêu cầu định giá lại ở một trong hai thời điểm: Thứ nhất là sau khi có kết quả định giá lần đầu (chưa đưa tài sản ra bán), thứ hai là sau lần bán đấu giá đầu tiên nhưng không có người mua.