Nguy cơ mất 2 tỉ đồng/ngày vì chậm giao mặt bằng

22/11/2016 8:18 AM
Muốn giải quyết tranh chấp trong đầu tư quốc tế thì cần cả kinh nghiệm lẫn thiện chí.
Sáng 21-11, Sở Tư pháp TP.HCM và Viện Hợp tác Quốc tế Đức về pháp luật (IRZ) tổ chức hội thảo Kỹ năng phòng ngừa và giải quyết tranh chấp trong đầu tư quốc tế.
Thiếu kinh nghiệm
Ông Bùi Đại Thắng, chuyên viên Ban Quản lý đường sắt đô thị TP.HCM, cho biết các vướng mắc xảy ra tranh chấp do nhiều nguyên nhân và chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm. Đúc kết từ thực tế các gói thầu của ban cho thấy có bốn vấn đề làm nảy sinh tranh chấp.
Một là chậm bàn giao mặt bằng, nhà đầu tư không nhận được mặt bằng đúng thời điểm cam kết. Hai là thiếu thông tin giao diện - thông tin giữa các nhà thầu. Ba là việc di dời các công trình tiện ích. Cuối cùng là thay đổi luật, nghị định sau ngày cơ sở (28 ngày trước thời điểm trình nộp hồ sơ dự thầu).
Ông Thắng dẫn chứng một vụ nổi cộm trong thời gian qua. Đó là việc chậm bàn giao hai năm mặt bằng “sạch” trong gói thầu số 2 tuyến metro, từ ngã tư Bình Thái đến trạm Long Bình.
“Vì chậm bàn giao nên chủ đầu tư phải gánh chịu thiệt hại phát sinh, chịu phạt trung bình 2-2,5 tỉ đồng cho mỗi ngày chậm. Nó không chỉ thiệt hại ngay trước mắt mà còn kéo dài thời gian và rất nhiều thứ khác. Riêng về hậu quả chậm giao mặt bằng hai năm trong gói thầu số 2, TP.HCM đang xem xét giải quyết. Ngoài ra còn phải xem xét kéo dài thời gian cho nhà thầu, có thể lùi hai năm, tức đến 2019 mới hoàn thành dự án và vận hành năm 2020” - ông Thắng nói.
Chủ đầu tư phải chịu phạt trung bình 2-2,5 tỉ đồng cho mỗi ngày chậm bàn giao mặt bằng trong gói thầu số 2 tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, từ ngã tư Bình Thái đến trạm Long Bình. Ảnh: HOÀNG GIANG
Sáng tạo hay cố gắng theo mẫu?
Từ những kinh nghiệm trên, ông Thắng cho rằng để hạn chế thiệt hại thì khi chuẩn bị hợp đồng phải lưu ý câu chữ trong hợp đồng.
Ví dụ, đưa vào hợp đồng quy định nếu chủ đầu tư chậm bàn giao mặt bằng trong vòng sáu tháng thì từ tháng thứ bảy trở đi mới trả chi phí phát sinh. Hoặc trong vòng 45 ngày mà cảm thấy không bàn giao được mặt bằng thì chủ đầu tư sẽ thông báo cho nhà thầu để nhà thầu điều chỉnh kế hoạch thi công của mình.
Tuy nhiên, một số ý kiến khác hoàn toàn không ủng hộ ý tưởng “sáng tạo” nói trên. Một chuyên viên ban quản lý dự án khác của TP.HCM nhận xét các nhà thầu quốc tế rất mạnh và nhiều kinh nghiệm. Họ không dễ chiều ý chúng ta để chỉnh sửa hợp đồng có lợi cho ta mà bất lợi cho họ.
“Nếu chúng ta sửa hợp đồng, giành quyền kéo dài thời hạn giao mặt bằng mà không bị phạt và được họ đồng ý thì cũng không đơn giản. Bởi họ đã tính thiệt hại sáu tháng, 12 tháng chậm vào trong giá thầu rồi. Tất nhiên giá thầu sẽ cao hơn, vì nó gồm cả chi phí rủi ro chậm có mặt bằng. Trong trường hợp đó, ta chậm hay không thì cũng đều tốn kém” - chuyên viên trên nêu rõ.
Luật sư Sebastian Mueller, chuyên gia IRZ, cũng nhấn mạnh chủ đầu tư phải thực hiện tốt nghĩa vụ của mình. Ông phân tích: “Nhiều khi thay đổi vài chữ có thể làm thay đổi cả hợp đồng. Khi chúng ta đã có mẫu thì cứ theo mẫu và đừng có dại gì mà thay đổi câu chữ. Copy từng chữ một, đừng sáng tạo vì nó sẽ làm hỏng tất cả điều khoản của bạn” - ông nhấn mạnh.
Ông cũng cho biết việc thay đổi chính sách, đổi ý của nhà chức trách có thể sẽ dẫn đến trách nhiệm bồi thường rất lớn. Từ đó, ông tư vấn cho TP.HCM cách giảm thiểu thiệt hại trong thu hút đầu tư: “Nếu các bạn đã đoán trước là đằng nào cũng không kịp bàn giao mặt bằng. Các bạn đã “ngửi” thấy tình hình là không thể xuôi chèo mát mái thì có thể thương lượng với nhà đầu tư rằng “phạt in ít thôi” nhưng lần sau mình sẽ giành cho người ta thực hiện gói thầu kế tiếp. Như vậy nhà đầu tư cũng được lợi”.
Nhiều dự án tiềm ẩn tranh chấp
Ông Phạm Trung Kiên, Phó Trưởng phòng Đầu tư thuộc Sở KH&ĐT TP.HCM, cho biết tại TP hiện có khoảng 800 dự án mà nhà đầu tư không báo cáo cho Sở, 266 dự án mà Sở không liên lạc được với nhà đầu tư. Đây là những dự án tiềm ẩn vướng mắc.
Một trong các nguy cơ tiềm ẩn tranh chấp, theo ông Kiên là rất nhiều dự án được cấp phép đã lâu, khoảng 20 năm, gần chấm dứt dự án. Nhà đầu tư đã đầu tư vào Việt Nam theo luật cũ. Sau hơn 20 năm thì quy định, quy hoạch thay đổi dẫn đến nhiều dự án không còn phù hợp với quy hoạch nữa. Ví dụ, ngay trung tâm TP không thể duy trì dự án nhà máy sản xuất. Tuy nhiên, nếu TP không gia hạn cho nhà đầu tư thì có thể xảy ra tranh chấp vì họ đã bỏ số vốn lớn ra để làm dự án từ mấy mươi năm trước.
Nhà đầu tư có quyền kiện chính phủ
Các quốc gia thường ký các hiệp định với nhau để bảo vệ nhà đầu tư nước mình khi đến nước khác đầu tư. Các nhà đầu tư có quyền khiếu nại tại quốc gia đầu tư, sau đó kiện chính phủ nước đầu tư ra quốc tế.
Nhiều quốc gia phản đối việc một nhà đầu tư “bé tí” lại có thể kiện một quốc gia ra tòa, không thể có chuyện con kiến và con voi ngang hàng nhau. Ví dụ như Đức, Tây Âu phản đối việc này khá nhiều. Họ yêu cầu phải bỏ điều khoản bảo hộ nhà đầu tư.
Tuy nhiên, tôi cho rằng việc phê phán này rất sai lầm. Việc nhà đầu tư có quyền kiện một chính phủ là cần thiết.
Luật sư SEBASTIAN MUELLER
Nguy cơ gia tăng vụ kiện
Nguy cơ các nhà đầu tư khởi kiện về đầu tư rất cao. Việc giải quyết tranh chấp thường tốn kém với chi phí rất lớn. Chi phí lớn nhất là thuê luật sư và chuyên gia, chiếm khoảng 82% chi phí vụ kiện. Chi phí trung bình cho trọng tài là 16%, cho thư ký 2%. Như vậy, dù thắng hay thua thì thiệt hại đối với ngân sách là không tránh khỏi.
Vì vậy định hướng chủ yếu để giải quyết tranh chấp là tham vấn, đàm phán và thương lượng, hòa giải, tránh tối đa việc khiếu kiện quốc tế.
Ông TRẦN VĂN BẢY, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM
Quỳnh Như (Pháp luật TP)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  •   Lưu tin
  •   Báo cáo

    Báo cáo vi phạm
     
  • Chat với bộ phận hỗ trợ khách hàng Liên hệ
Đăng ký kênh Youtube CafeLand Đăng ký kênh Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!
Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cham giao mat bang, den bu, tranh chap, chu dau tu, du an
CafeLand.vn là Network bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Bất động sản Nhà đất Chủ đề nổi bật Dự án bất động sản
Mua bán nhà đất Nhà đất Hồ Chí Minh Giá vàng hôm nay Phúc An Asuka
Bán căn hộ chung cư Nhà đất Hà Nội Phong thủy nhà ở Astral City Thuận An
Bán nhà riêng Nhà đất Đồng Nai Bất động sản 2023 Gem Sky World
Bán nhà phố Nhà đất Bà Rịa Vũng Tàu Phong thủy phòng khách HT Pearl Dĩ An
Rao vặt nhà đất Nhà đất Bình Dương Thuận Kiều Plaza King Crown Infinity
Bán biệt thự Nhà đất Long An Phong thủy phòng bếp Lumiere Boulevard
Bán đất nền Nhà đất Lâm Đồng Môi giới bất động sản Masteri Waterfront
Bán đất dự án Nhà đất Đà Nẵng Phong thủy phòng thờ Merryland Quy Nhơn
Bán đất nông nghiệp Nhà đất Hải Phòng Phong thủy phòng ngủ Meyhomes Capital Phú Quốc
Cho thuê nhà đất Nhà đất Bình Phước Kích thước cửa chính Shizen Home
Thuê nhà phố Nhà đất Khánh Hòa Kích thước cầu thang T&T City Millennia
Thuê nhà nguyên căn Nhà đất Bình Định Kích thước cổng nhà Tecco Felice Tower
Thuê nhà trọ phòng trọ Nhà đất Quảng Nam Kích thước giường ngủ The Global City
Thuê văn phòng Nhà đất Bình Thuận Xem hướng đặt bể cá The Standard Bình Dương
Thuê mặt bằng kinh doanh Nhà đất Cần Thơ Tỳ hưu The Arena Cam Ranh
Thuê căn hộ chung cư Nhà đất Nam Định Mèo thần tài Masteri West Heights