Nguồn cung tăng vọt, bất động sản nhà ở đang phục hồi mạnh mẽ

Nguồn cung tăng 51%, tỷ lệ hấp thụ đạt 108%

Theo VIS Rating, thủ tục cấp phép và phê duyệt dự án tiếp tục được cải thiện trong quý 1/2025 với số lượng dự án được cấp phép mới tăng 37% so với cùng kỳ.

Nghị định 76/2025/NĐ-CP, nêu rõ cách thức tính tiền sử dụng đất, qua đó tháo gỡ rào cản pháp lý cho 64 dự án chậm tiến độ. Nghị định 75/2025/NĐ-CP, cho phép cơ quan chức năng cấp phép cho các dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện nằm trên đất không phải đất ở. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng và thương mại hóa của các dự án liên quan.

Không chỉ nguồn cung, quý 1/2025, tỷ lệ hấp thụ ở mảng bất động sản nhà ở cũng phục hồi mạnh mẽ. Cụ thể, tại hai thị trường trọng điểm Hà Nội và TP.HCM, lượng cung mới tăng tới 51% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ cũng tăng mạnh, đạt mức 108% trong quý 1/2025. Con số này cho thấy mức độ quan tâm và nhu cầu mua nhà đang phục hồi mạnh.

Khách hàng đang xem sa bàn một dự án tại khu Nam TP.HCM. Ảnh: N.Huyền

Các doanh nghiệp như Vinhomes, Nam Long chứng kiến mức tăng doanh số bán hàng ấn tượng, lần lượt đạt 116% và 120% so với quý cùng kỳ năm 2024.

Điều này giúp cải thiện đáng kể lợi nhuận và tỷ lệ đòn bẩy của nhóm 30 doanh nghiệp niêm yết có doanh thu lớn nhất mà VIS Rating theo dõi. Tuy nhiên, dòng tiền hoạt động (CFO) vẫn duy trì ở mức âm là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của ngành.

Tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản đã tăng trở lại

Theo báo cáo, tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản đã tăng 34% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án sau khi được phê duyệt pháp lý. Trong khi đó, dư nợ cho vay mua nhà cũng duy trì mức tăng trưởng ổn định 12%.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến 28/02, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 1,49 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 25% so với cùng kỳ năm trước và tăng khoảng 2% so với quý 4/2024.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 422.030 tỷ đồng. Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng cho thuê đạt 64.127 tỷ đồng. Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 105.772 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 56.981 tỷ đồng. Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 65.900 tỷ đồng.

Ngoài ra, dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 118.176 tỷ đồng. Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 170.913 tỷ đồng. Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 484.433 tỷ đồng.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý 1, tín dụng bất động sản đã có những chuyển biến đáng tích cực. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã chủ động triển khai các giải pháp nhằm thúc đẩy tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm, bao gồm việc đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội.

Về sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp, VIS Rating cho biết, tỷ lệ đòn bẩy cải thiện nhờ lợi nhuận gia tăng; dòng tiền hoạt động (CFO) vẫn ở mức âm, do các chủ đầu tư tăng cường vay nợ để đầu tư dự án.

Tỷ lệ đòn bẩy của nhóm top 30 doanh nghiệp niêm yết dựa trên doanh thu mà VIS Rating theo dõi đã cải thiện mạnh mẽ trong quý 1/2025. Tuy nhiên, theo phân tích của VIS Rating, điểm yếu lớn nhất của ngành vẫn là dòng tiền hoạt động. Dù doanh thu tăng, dòng tiền vẫn âm khoảng 2.000 tỷ đồng, dù đã cải thiện đáng kể so với mức âm 12.000 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Điều này đến từ việc các chủ đầu tư tăng mạnh chi cho dự án, trong khi dòng tiền bán hàng chưa thu về kịp thời.

VIS Rating kỳ vọng các chính sách hỗ trợ sẽ tiếp tục bình ổn và cải thiện thị trường bất động sản trong năm nay, qua đó tăng doanh số bán hàng, giúp cải thiện dòng tiền hoạt động và các tỷ lệ bao phủ nợ trong nửa cuối năm. Các kênh huy động vốn sẽ duy trì ổn định, giúp các chủ đầu tư quản trị rủi ro thanh khoản tốt hơn.