Người mang sứ mệnh “xây nhà cho người nghèo”

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành

Ý tưởng xây dựng căn hộ cho thuê giá 1,5 triệu tháng xuất phát từ đâu, thưa ông?

Hơn 10 năm tập trung phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp - trung bình, Lê Thành đã tích lũy được rất nhiều kinh nghiệm. Ban đầu, chúng tôi xây dựng các căn hộ có giá từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng để bán vĩnh viễn cho người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, sau đó chúng tôi thấy rằng còn có rất nhiều người không đủ sức để mua căn hộ với giá này nên tiếp tục đưa ra thị trường loại căn hộ cho thuê có diện tích khoảng 35m2, với giá bán từ 350 – 400 triệu đồng/căn và có thời hạn thuê lên đến 49 năm.

Loại hình này có ưu điểm là thời gian sử dụng lên đến 49 năm, bằng với tuổi thọ công trình. Khi có kinh tế tốt hơn, người ta có nhu cầu mua một căn nhà cao cấp hơn thì việc cho thuê hoặc bán lại căn hộ này rất dễ dàng. Để tạo điều kiện cho người mua, chúng tôi đưa ra hai hình thức thanh toán, thứ nhất là ký hợp đồng thanh toán khoảng 36 triệu đồng (tương lai 42 triệu đồng), sau đó mỗi tháng trả góp 6 triệu đồng. Hình thức thanh toán thứ 2 dành cho những người tích lũy được chút đỉnh là thanh toán ký hợp đồng 120 triệu đồng, phần còn lại trả góp một tháng 4 triệu đồng.

Thế nhưng, sau đó chúng tôi lại nhìn thấy một đối tượng nữa là những người không bao giờ có khả năng mua nhà. Những người này là dân lao động nghèo, dân nhập cư thu nhập mỗi tháng không đủ ăn, đang sống trong những căn phòng trọ ọp ẹp, nhưng có giá thuê cũng trên 1 triệu đồng/tháng. Nhiều lao động chỉ làm việc ở thành phố khoảng 20 – 30 năm sau đó lại về quê sinh sống, cũng có người không có nhu cầu mua nhà vì họ xác định chỉ làm một thời gian sẽ về quê để chăm sóc đất đai, mồ mả tổ tiên.

Không lẽ người cứ để người ta sống 20 – 30 năm, hơn nửa cuộc đời của họ trong những căn phòng trọ tồi tàn như thế? Câu hỏi đó cứ thôi thúc và chúng tôi quyết định xây dựng loại hình căn hộ cho thuê với giá 1,5 triệu/tháng nhưng đảm bảo chất lượng, tiện ích, an toàn để mang đến cho họ một nơi đáng sống hơn.

Mặt khác, khi chúng tôi làm như vậy thì những người đang ở trọ xum quanh sẽ tìm đến thuê, buộc những chủ nhà trọ quanh đó phải nâng cấp, xây mới nhà trọ để không bị mất khách. Cứ thế, như một vết dầu loang sẽ nâng cấp toàn bộ hệ thống nhà trọ trên địa bàn, nhằm mang tới một nơi an cư tốt hơn cho người thu nhập thấp.

Nhiều ý kiến nghi ngờ tính khả thi của dự án vì lợi nhuận quá thấp, ông nghĩ sao?

Khi làm nhà cho người thu nhập thấp, thậm chí là rất thấp thì doanh nghiệp phải đặt lợi nhuận ở một mức nào đó chấp nhận được chứ đừng cứ nghĩ như làm nhà ở thương mại hay căn hộ cao cấp. Nhà ở giá rẻ tiềm năng thị trường mênh mông, phát triển bền vững nhưng lợi nhuận thấp. Nếu doanh nghiệp chấp nhận thì sẽ làm được và Lê Thành chấp nhận điều đó. Chúng tôi chấp nhận mức lợi nhuận ở mức nào đó được để làm phân khúc này. Bên cạnh đó, Lê Thành cũng có những điểm mạnh riêng, cùng với hơn 10 năm tích lũy kinh nghiệm trong xây dựng nhà ở giá rẻ nên chúng tôi thực hiện dự án này một cách hiệu quả hơn ai hết.

Giá thuê 1,5 triệu/tháng sẽ giữ nguyên hay sẽ thay đổi theo thời gian?

Mức thuê này trong vòng 3 năm đầu sẽ không thay đổi nhưng sau đó giá sẽ tăng khoảng 3%/năm để bù những lạm phát và chi phí gia tăng xã hội. Chúng tôi nghĩ với mức tăng giá này hoàn toàn hợp lý.

Ngày 20/1/2016 chúng tôi sẽ đón cư dân đến ở tại 125 căn thí điểm, sau đó 4 tháng sẽ tiếp tục đưa vào cho thuê 150 căn nữa. Đến khoảng tháng 4/2016, chúng tôi sẽ khởi công xây dựng khoảng 1.800 căn. Hiện tại, chúng tôi đang tiếp tục làm thủ tục để thực hiện một dự án nữa có quy mô khoảng 4.000 căn. Các dự án này đầu tập trung ở quận Bình Tân và huyện Bình Chánh.

Nhiều doanh nghiệp đang chạy đua đầu tư vào căn hộ cao cấp, liệu Lê Thành sẽ thay đổi hay vẫn trung thành với nhà giá rẻ?

Chúng tôi làm nhà giá rẻ có hai xuất phát điểm. Thứ nhất, từ khi thành lập chúng tôi đã xác định sứ mệnh của mình là tạo ra giải pháp an cư cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Chúng tôi đã và sẽ mãi trung thành với sứ mệnh đó. Dù hiện nay thị trường bất động sản đang rất tốt, đặc biệt là phân khúc cao cấp hiện đang lời rất nhiều, nhưng chúng tôi vẫn kiên trì theo phân khúc mình đã chọn, để không làm thay đổi chiến lược công ty.

Thứ hai, bản thân Lê Thành là một doanh nghiệp nhỏ, cá nhân tôi cũng đã từng trải qua thời gian ở trọ nên tôi thấu hiểu được sự khao khát rất lớn về một nơi an cư đảm bảo của người bình dân nên chúng tôi lắng nghe và đồng hành cùng với họ.

Là một chuyên gia trong việc phát triển nhà cho người thu nhập thấp, ông thấy hiện có những khó khăn gì cản trở doanh nghiệp thực hiện phân khúc này?

Thực tế, thủ tục xin cấp phép làm một dự án nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội khó hơn rất nhiều so với làm dự án nhà ở thương mại. Thứ nhất, là dân số đông dễ bị các cơ quan quản lý bắt bẻ. Cái này cần nhìn thoáng hơn, nếu chúng ta không làm những dự án như thế này thì những người đó họ cũng đang ở lòng vòng khu vực quanh đây. Họ đang ở trong những khu trọ tồi tàn, không đảm bảo cũng đã là một áp lực dân số rồi.

Bên trong căn hộ cho thuê giá 1,5 triệu/tháng của Lê Thành

Thứ hai, hiện những tiêu chuẩn để xây dựng nhà thu nhập thấp, nhà ở công nhân không có, vì vậy ai cũng có thể bắt bẻ được. Làm một dự án nhà ở xã hội còn bị “soi” nhiều hơn là dự án thương mại, hậu kiểm cũng rất nhiều lần kéo dài thời gian khiến doanh nghiệp khó khăn làm giá bán căn hộ có khả năng tăng lên.

Thứ ba, khi thực hiện dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp được tăng một số chỉ tiêu như hệ số sử dụng đất, hay là mật độ xây dựng. Khi tăng những chỉ tiêu đó mà lại đem một lượng dân nghèo về nữa thì các cơ quan địa phương họ e ngại, sợ mang lại gánh nặng xã hội cho địa phương trong nay mai. Địa phương nào cũng mong muốn người giàu về ở hơn là người nghèo vì họ có không đóng góp nhiều cho địa phương.

Kế hoạch phát triển của Lê Thành trong năm 2016 là gì?

Chúng tôi vẫn sẽ tiếp tục kiên trì theo ba phân khúc trọng tâm, đó là căn hộ cho thuê dài hạn 49 năm với giá bán 350 – 400 triệu đồng/căn, căn hộ cho thuê trả tiền hàng tháng dành cho những người không đủ khả năng mua nhà và dòng căn hộ xây bán vĩnh viễn nhắm đến người có thu nhập trung bình. Các dự án của chúng tôi sẽ tập trung ở quận Bình Tân, quận 8 và huyện Bình Chánh. Đây là khu vực tiềm năng vì có rất đông người dân nhập cư. Chúng tôi đã nghiên cứu thị trường này nhiều năm và chúng tôi nắm chắc.

Nhu cầu nhà ở giá rẻ rất lớn nhưng khan hiếm trong khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang rất lớn, ông đánh giá sao vấn đề này?

Tôi cho rằng, thị trường hiện nay đang lệch pha cung cầu rất là nhiều. Bây giờ, quá nhiều doanh nghiệp đổ vào làm căn hộ cao cấp vì lý do là căn hộ cao cấp người ta đang đầu tư nhiều, mang lại lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư và khách hàng đầu tư.

Tuy nhiên, nhu cầu của người mua hiện nay là nhu cầu thật hay chủ yếu là đầu tư, đầu cơ? Việc đầu tư, đầu cơ không xấu nhưng quá nhiều đến khi họ có nhu cầu bán ra cùng lúc sẽ khiến thị trường bội cung cả sơ cấp và thứ cấp gây rủi ro cho thị trường.

Mặt khác, mua nhà bằng nguồn vốn tự có thì không sao nhưng hiện nay phần lớn người mua đang sử dụng vốn ngân hàng. Nếu một ngày nào đó ngân hàng có chính sách thay đổi buộc họ ồ ạt bán ra cũng sẽ gây loạn cho thị trường.

Về thị trường năm 2016, tôi cho rằng sẽ nóng hơn năm 2015 rất nhiều. Phân khúc nhà cao cấp tiếp tục sôi động vì lợi nhuận cao khiến doanh nghiệp và khách hàng ồ ạt đổ tiền vào đầu tư. Tuy nhiên, như tôi đã nói, nếu nhiều người thấy lợi nhuận mà đồng loạt đầu tư, trong khi tiền chủ yếu là vay ngân hàng thì sẽ tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ. Sóng sau sẽ cao hơn sóng trước đến một lúc nào đó khả năng thị trường sẽ “nổ”.

Box: Theo chủ đầu tư, căn hộ này rộng 20m2 nhưng có ban công, nhà vệ sinh, nơi nghỉ ngơi, khu bếp. Toàn bộ khu nhà này có bảo vệ 24/7 và nhà để xe riêng. Rất nhiều người, trong đó phần lớn là lao động nhập cư, người thu nhập thấp hồ hởi vì sẽ có cơ hội sở hữu được căn hộ thông thoáng, có tiện ích nhưng giá thuê rất rẻ. Trong khi đó, cũng có nhiều ý kiến quan ngại về tính khả thi của dự án, vì với mức giá thuê thấp như vậy chủ đầu tư hầu như không có lời.