Năm 2013 sẽ có căn bệnh "nan y" mang tên nhà xã hội

Trước kia, đầu tư vào nhà ở xã hội kêu gọi mãi mà không có mấy doanh nghiệp thèm làm vì không có lợi nhuận thì ngược lại hiện nay nhà ở xã hội lại đang trở nên hấp dẫn với nhiều họ bởi vì sẽ nhận được nhiều ưu đãi từ Chính phủ trong hoàn cảnh thua lỗ, khó khăn.

Theo đó, việc đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở xã hội sẽ được giảm 50% thuế suất thuế GTGT, áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán sản phẩm, được vay vốn với lãi suất thấp thời hạn dài... đã khiến cho đầu tư vào nhà ở xã hội có nhiều ưu thế lớn.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, trên cả nước hiện vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội với tổng diện tích lên tới 150 triệu m2. Giai đoạn 2013 - 2015 nước ta cần đầu tư xây dựng thêm khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội và riêng năm 2013 sẽ triển khai xây dựng thêm tối thiểu 3 triệu m2 để đáp ứng nhu cầu. Đây là thị trường hết sức tiềm năng.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng cho biết, trong năm 2013 sẽ giao cho 5 ngân hàng quốc doanh cho vay các dự án nhà ở xã hội với cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Lãnh đạo NHNN cho biết, sẽ cố gắng đưa lãi suất vay về 6%/năm, thời hạn vay 10 năm với đối tượng mua nhà ở xã hội và 5 năm với DN kinh doanh loại hình nhà ở này.

Với những ưu đãi “bở ăn”, nhiều doanh nghiệp nhà đất đang thua lỗ, nhiều dự án nhà thương mại đến nay không có tương lai đã đổ xô xin được trở thành nhà ở xã hội. Dư báo, thời gian tới, nhà ở xã hội sẽ lên ngôi với những căn hộ có diện tích từ 30m2 trở lên, giá dao động từ 300 triệu - 1 tỷ đồng.

Dự báo dư thừa nhà xã hội

Thời gian qua, giá nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp cũng thường ở mức cao hơn nhiều thu nhập của người mua. Vì thế mới xảy ra chuyện nhà thiếu mà vẫn ế, người đăng lý rồi phải bỏ nhà vì không đủ tiền. Nay các doanh nghiệp làm nhà thương mại đi làm nhà xã hội liệu có giảm được giá nhà và khi giảm giá chất lượng công trình có đảm bảo?

Và điều người ta lo ngại là những tiêu cực, những ‘bệnh” lâu năm như: chậm tiến độ, chất lượng không như cam kết, quản lý kém, cắt giảm quyền lợi theo cam kết, rút ruột chất lượng… có truyền từ nhà ở thương mại sang nhà xã hội.

Theo tính toán, với hàng loạt những ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, tiền sử dụng đất, giá thành nhà ở xã hội ở mức từ 6 - 7 triệu đồng/m2 và như vậy giá mỗi căn hộ từ 50-70m2 sẽ chỉ còn từ 300 –500 triệu đồng/căn là hợp lý.

Tuy nhiên, theo các doanh nghiệp, giá đó chỉ có thể thực hiện được nếu Nhà nước đầu tư hạ tầng ngoài rào cho họ. Với giá như vậy thì các nhà ở xã hội này chỉ được xây dựng ở khu vực ven đô, xa trung tâm thành phố, có chi phí đền bù giải phóng mặt bằng thấp. Nhưng ở khu vực ven đô thì hạ tầng như điện, đường đầu tư rất tốn kém, sẽ làm cho chi phí chung tăng cao, trong khi hiện nay Nhà nước vẫn yêu cầu DN phải lo khoản này.

Ghi nhận từ thị trường bất động sản Hà Nội, từ đầu năm đến nay có gần 10 dự án căn hộ chung cư lớn, nhỏ vừa được mở bán đều có giá dao động từ 13-17 triệu đồng/m2. Đây là những dự án nhà ở thương mại có diện tích từ 68 m2-108 m2 được xây dựng tại các huyện như Từ Liêm, Hoài Đức hay quận Hà Đông mà có giá như vậy thì nhà ở xã hội cần phải bán giá thấp hơn, phải từ 10 triệu đồng/m2 trở xuống.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp cho biết để giảm giá còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nếu 1 toà nhà chung cư xây 15 tầng mà không có tầng hầm thì chủ đầu tư có thể bán với giá 8 triệu đồng/m2 còn có 1 tầng hầm thì phải trên 9 triệu đồng/m2 và 2 tầng hầm phải 11 triệu đồng/m2. Tính toán trên theo một chủ doanh nghiệp cho biết là hoàn toàn hợp lý vì chi phí xây dựng 2 tầng hầm rất tốn kém thường chiếm 25% tổng chi phí xây dựng.

Vì thế, xu hướng của 1 số dự án nhà ở xã hội sắp tới là không xây tầng hầm để giảm chi phí, một doanh nghiệp đang làm thủ tục xin chuyển dự án tại huyện Thanh Trì (Hà Nội) sang nhà ở xã hội cho biết. Như vậy sẽ rất bất tiện bởi số phương tiện lớn mà chỗ để không có, nhiều người sẽ phải chịu cảnh không có chỗ để xe mà phải tự đi tìm bên ngoài. Nhưng không có cách nào khác bởi không thể đáp ứng tầng hầm cho tất cả với giá đó được, doanh nghiệp này nói.

Ngoài ra, các nguyên vật liệu phục vụ xây dựng tuy đảm bảo tiêu chuẩn, nhưng không thể là loại tốt bởi như vậy mới hạ thấp được giá thành. Đây chính là điều làm cho nhiều khách hàng băn khoăn trong việc quyết định mua nhà ở xã hội. Đấy là chưa kể những hạ tầng khác như trường học, bệnh viện, thậm chí là sân chơi... chắc cũng không có.

Trên thực tế tại Hà Nội nhiều nhà ở xã hội đang chào bán nhưng không có ai mua. Dự án tại Khu đô thị Đặng Xá 1 (Gia Lâm) có 946 căn hộ, mở bán từ tháng 5/2011, đã hoàn thành xây dựng từ tháng 5/2012 nhưng đến nay, sau 15 đợt mở bán vẫn chưa bán hết. Khu đô thị Đại Mỗ (Từ Liêm) gồm hai nhà chung cư CT1 và CT2 có 124 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ 52,9m 2 đến 68,9m2 cũng tương tự. Còn tại Khu đô thị Đặng Xá 1 tuy mới đưa vào sử dụng được vài tháng nhưng nhiều căn hộ đã có hạng mục bị hư hỏng, có vấn đề.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành (TP.HCM), mặc dù nhu cầu rất cao nhưng hiện ở Hà Nội còn gần 10.000 căn nhà ở xã hội đang ế.

Vì thế, nhiều ý kiến cho rằng, nếu không tính toán kỹ cứ đầu tư theo phong trào thì nhà ở xã hội cũng rất dễ bị tồn kho giống như nhà ở thương mại hiện nay bởi không phải người dân không có nhu cầu mà là không phù hợp với nhu cầu của họ. Và như thế, chẳng khác nào truyền bệnh của nhà thương mại sang cho nhà xã hội.