Năm 2012, băng sẽ tan dần

Tín dụng sẽ quyết định thị trường

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland

Năm 20 11 là một năm đầy khó khăn với thị trường BĐS. Hàng loạt dự án đang đầu tư dở dang phải dừng tiến độ, những dự án có kế hoạch triển khai phải gác lại do lãi suất vay quá cao, trong khi đầu ra của thị trường bị ngưng trệ. Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường gặp khó, nhưng theo tôi, cái gốc là do chính sách tín dụng bị siết chặt, lãi suất quá cao.

Năm 2012, thị trường tiếp tục đóng băng hay khởi sắc sẽ do tín dụng quyết định. Nếu tín dụng tiếp tục bị siết chặt, lãi suất vẫn cao thì khả năng hing loạt dự án đang xây dựng dở dang phải tiếp tục “trùm mền”, còn kế hoạch phát triển các dự án mới chắc chắn phải dừng lại, vì không ai dám đầu tư. Một khi điều này xảy ra, thị trường sẽ rơi vào bi kịch, không ít DN BĐS bị phá sản.

Lâu nay, BĐS là tài sản thông dụng, được sử dụng khá nhiều trong hoạt động cầm cố, thế chấp, một khi BĐS bị ngưng trệ sẽ ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản của ngân hàng và các ngành nghề liên quan khác như sắt thép, xây dựng…

Ngược lại, nếu năm 2012, mục tiêu kiềm chế lạm phát được thực hiện thành công, lãi suất cho vay giảm xuống thì thị trường sẽ sôi động trở lại, có thể giá không tăng lên do áp lực bán còn nhiều, nhưng chắc chắn giao dịch sẽ sôi động hơn. Hiện tại, giá BĐS ở TP. HCM đã giảm khá nhiều.

Thời điểm tốt cho NĐT tiềm lực tham gia thị trường

Ông Trần Ngọc Quang, Tổng giám đốc CTCP Vinaconex ITC

Thị trường BĐS như hiện nay đang tạo ra những cơ hội hấp dẫn cho khách hàng. Với cùng một nguồn tiền như trước kia, nhà đầu tư hiện được chọn những sản phẩm chất lượng hơn, đẹp hơn. Vì thế, đây là giai đoạn khó khăn nhưng cũng là thời điểm để các nhà đầu tư có tiềm lực tham gia thị trường. Đây cũng là thời điểm để tái cấu trúc, nâng cao sức khỏe các DN.

Với chúng tôi, năm 2012, tư tưởng chủ đạo là đầu tư chắn chắn, đưa ra những sản phẩm phù hợp với biến động thị trường. Đồng thời, không thể chủ quan vì đến thời điểm này chưa thấy những yếu tố để có thể khẳng định rõ ràng thị trường sẽ tốt hơn trong tương lai gần.

Chúng tôi sẽ tập trung đầu tư hạ tầng những khu vực có tiềm năng, có cam kết đầu tư của nhà đầu tư thứ cấp tại Dự án Cát Bà Amatina.

Đối với dự án khu biệt thự, việc bán sản phẩm mới vẫn được tiến hành nhưng không phải là định hướng tập trung, mà chúng tôi sẽ dành nguồn lực để hoàn thiện, đầu tư nhiều hơn cho những biệt thự đã bán cho khách hàng đang trong giai đoạn thu tiền theo tiến độ.

Hiện dự án Cát Bà Amatina đang có nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm tìm hiểu. Điều quan trọng là phải làm sao để họ thấy được năng lực thực sự của dự án để tham gia đầu tư.

Căn hộ nhỏ “cứu” thị trường

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Đất Lành

Theo thống kê sơ bộ của chúng tôi, hiện ở TP. HCM có khoảng 70% dự án đang xây dựng dở dang phải “đắp chiếu” vì thiếu vốn đầu tư. Nhiều DN đang trong tình trạng tiến thoái lưỡng nan, nếu khó khăn này tiếp tục kéo dài trong năm 2012, chắn chắn sẽ có không ít DN bị “khai tử”.

Điều nguy hiểm đối với BĐS là các khoản nợ mang tính dây chuyền: chủ đầu tư nợ ngân hàng, nợ nhà thầu; nhà thầu thì nợ các cửa hàng vật liệu xây dựng; các cửa hàng vật liệu xây dựng lại nợ ngân hàng. Do vậy, nếu DN BĐS “chết” sẽ khiến nhiều lĩnh vực khác bị vạ lây.

Theo tôi, cơ hội cho thị trường BĐS phụ thuộc vào 2 yếu tố. Thứ nhất là tín dụng được mở, nhưng điều này còn tùy thuộc vào kinh tế vĩ mô. Với tình hình như hiện nay, khi điện, nước và nhiều mặt hàng thiết yếu khác liên tục tăng giá, việc kiềm chế lạm phát sẽ gặp khó khăn. Nếu lạm phát không được kiềm chế, cơ hội lãi suất giảm xuống là rất khó.

Do vậy, Nhà nước nên cho phép các DN được đầu tư xây dựng những căn hộ nhỏ, các dự án đang xây dựng dở dang phải điều chỉnh diện tích căn hộ và tìm cách hạ giá thành, để người có nhu cầu có thể tiếp cận được mà không phải phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng.

Thị trường sẽ có những điểm sáng

Ông Lê Hùng, Tổng giám đốc CTCP Xây dựng phát triển nhà Hoàng Anh

Hiện nay, nhiều người cho rằng, thị trường BĐS đã bị bội cung, nhưng trên thực tế, nguồn cung hiện tại không thấm vào đâu so với nhu cầu về nhà ở.

Thời gian qua, giá nhà đất đã giảm khá nhiều, DN bán sản phẩm ra thị trường bằng với giá vốn, thậm chí thấp hơn, nhưng người có nhu cầu thực về nhà ở vẫn không mua nổi.

Câu chuyện của thị trường BĐS năm 2012 chính là làm thế nào để kết nối cung cầu với nhau. Muốn làm được việc này, các DN phải đưa ra thị trường các sản phẩm có giá phù hợp với điều kiện của người tiêu dùng. Tuy nhiên, để làm được việc này, chỉ một mình bản thân DN khó thực hiện được.

Thực tế, thời gian qua, không phải các chủ đầu tư bán sản phẩm với giá “trên trời”, mà do chi phí đầu vào quá cao như lãi vay, tiền đền bù giải tỏa, thuế sử dụng đất… Do vậy, để DN có được sản phẩm ra thị trường với giá thấp, điều này lệ thuộc vào nhiều yếu tố khác, đặc biệt là chính sách về tín dụng.

Cần có giải pháp để DN có thể tiếp cận được vốn vay ngân hàng với mức lãi suất khoảng 14 - 16%/năm. Bản thân DN thì đẩy nhanh tiến độ dự án. Lúc đó, DN điều tiết được giá thành. Mặt khác, khi lãi suất cho vay giảm xuống, nguồn tiền trong dân gửi ở ngân hàng sẽ không còn quá hấp dẫn, họ sẽ xem xét đến chuyện mua nhà.

Theo tôi, trong năm 2012, thị trường BĐS vẫn còn khó khăn, nhưng có những điểm sáng nhất định. Hiện Chính phủ đang nỗ lực kiềm chế lạm phát và với quyết tâm này, tôi hy vọng năm 2012 lạm phát sẽ được kiềm chế, các chính sách về tín dụng được cải thiện.

Chúng tôi tiếp tục đầu tư các dự án, nhưng sẽ tập trung hơn ở phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình. Hiện chúng tôi đã hoàn thành phần móng của một dự án có quy mô 2.000 căn hộ, dự kiến mở bán trong quý I/2012.

Chung cư giá rẻ và nghỉ dưỡng sẽ được quan tâm

Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc CTCP Archi Land

Năm 2011, hầu như các khó khăn và điểm yếu đã lộ rõ. Năm 2012 sẽ là năm hiện thực hóa những điều chỉnh của thị trường. Đây cũng là thời điểm niềm tin của nhà đầu tư dần được khôi phục khi nhìn ra những điều chỉnh hợp lý.

Những phân khúc tiếp tục có giao dịch tốt là nhà chung cư giá rẻ, hướng đến đa số nhu cầu thực và có mức đầu tư ít. Ngoài ra, phân khúc nghỉ dưỡng vẫn là kênh đầu tư an toàn và có giá trị sử dụng tốt, nên sẽ nhận được sự quan tâm và có giao dịch ổn định.

Năm 2012, Archi trọng tâm phát triển vào mảng bất động sản nghỉ dưỡng tại ngoại ô Hà Nội, với khoảng cách 30 - 60 phút xe chạy. Đây là mảng thị trường vừa có sự gia tăng về hạ tầng tốt tạo nên tiềm năng tăng trưởng ổn định, vừa có khả năng vận hành sử dụng, cho thuê. Archi cũng sẽ hoàn tất để đưa vào vận hành thêm một khu nghỉ để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng gia tăng như hiện nay.

Những sản phẩm năm 2012 vẫn sẽ đi theo những tiêu chuẩn mà chúng tôi đã đặt ra từ trước về tỷ lệ xây dựng, thiết kế độc đáo mang hơi thở của văn hóa truyền thống và gần gũi, thân thiện với thiên nhiên.

Phân khúc trung cấp sẽ được ưa chuộng

Ông Phạm Ngọc Tùng, Trưởng phòng Kinh doanh Dự án Daewoo-Cleve

Chính sách thắt chặt tiền tệ, giảm chi tiêu công làm cho thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn. Nguy cơ phải tái cơ cấu và sáp nhập của các ngân hàng thương mại ám chỉ sẽ không có dòng tiền nào lớn cho thị trường BĐS từ phía ngân hàng, ngoại trừ một chương trình kích cầu ở quy mô nhỏ có thể được Chính phủ cân nhắc.

Tất cả những điều trên là cú “knock out” cho những chủ đầu tư và nhà đầu cơ yếu về tài chính, đầu tư dàn trải và sử dụng không hợp lý dòng vốn. Tuy vậy, nó cũng là cuộc tuyển chọn khắt khe cho thị trường, chỉ còn lại những dự án đủ tầm, đủ lực và nhận được sự ủng hộ của khách hàng.

Ai sẽ là người mua nhà và họ sẽ mua những gì? Đó chính là câu hỏi chủ chốt cho thị trường BĐS năm 2012. Chắc chắn chỉ có người mua nhà để ở, cho thuê hoặc cất giữ tài sản mới tham gia thị trường.

Như vậy, phân khúc trung cấp sẽ được ưa chuộng nhất, dù số lượng khách hàng nhỏ hơn sẽ đầu tư mua nhà cao cấp với đòi hỏi rất cao để cho con cái sử dụng hoặc cho thuê lại.

Những dự án có quy mô, tiện lợi, chất lượng sẽ thu hút được khách hàng. Các điều kiện giá cả, thanh toán hợp lý trên cơ sở so sánh với lãi suất ngân hàng sẽ được ưu tiên hàng đầu. Thêm nữa, các dự án đem lại sự đồng bộ trong cơ sở hạ tầng, tiện ích và các dịch vụ quản lý tòa nhà tối ưu sẽ được ưu tiên lựa chọn.