Mua nhà phố, câu chuyện không đơn giản

Mức giá và nhu cầu sống

Mức giá là yếu tố đầu tiên và then chốt đưa đến quyết định với bất động sản. Và việc xem xét mức giá phù hợp để lựa chọn nên đi cùng với những tiêu chí về “nhu cầu sống”. Hay nói một cách khác, cần xem xét mức độ đáp ứng của bất động sản lựa chọn với các tiêu chí về “nhu cầu sống” để cân nhắc được mức giá trị hợp lý của bất động sản.

“Nhu cầu sống”, một cách khái quát, là những kế hoạch, định hướng phát triển của bản thân và gia đình. Nhà là nơi để về, là nơi để nghỉ ngơi và phát triển, do đó một căn nhà phù hợp sẽ phải thỏa mãn được các “nhu cầu sống” đặt ra. Phân tích về nhu cầu phát triển của mọi người, “nhu cầu sống” trong lĩnh vực này được đánh giá định lượng thành mức độ và khả năng tiếp cận/ sử dụng được các tiện ích phục vụ cho cuộc sống, cho sự phát triển thể chất, tinh thần cho bản thân người mua, thành viên gia đình. Hay để dễ hình dung hơn, đó là các khoảng cách từ bất động sản đến các vị trí: trường học (phát triển dành cho gia đình – con cái), bệnh viện phát triển dành cho gia đình), trung tâm thương mại (phát triển dành cho gia đình, bản thân), nơi làm việc (phát triển dành cho bản thân)… Các khoảng cách này sử dụng thước đo bằng “phút di chuyển” trên cơ sở hạ tầng hiện tại để quy đổi giá trị.

Kết hợp những yếu tố định lượng trên cùng với sự ưu tiên của từng cá nhân sẽ giúp xác định mức giá phù hợp với bất động sản đã lựa chọn. Khi đó, việc cân nhắc lựa chọn nhà ở và đưa ra mức giá hợp lý không chỉ bó hẹp tại cáccăn nhà trên cùng đường hay tại các vị trí xung quanh, mà là sự so sánh với các tài sản có các yếu tố định lượng tương đồng dù thuộc các khu vực khác nhau – khác quận, huyện…

Đồng thời, yếu tố tăng giá của bất động sản trong quá khứ hay tương lai cũng cần được cân nhắc đến. Cần lưu ý rằng, sự tăng giá đến từ các tác động của phát triển hạ tầng hay các tiện ích xung quanh mới thể hiện mức tăng “thật” và có tính ổn định trong tương lai.

Pháp lý và quy hoạch

Tiếp cận được căn nhà ưng ý, xác định được mức giá phù hợp, yếu tố quan trọng cuối cùng cần lưu ý là pháp lý của tài sản và yếu tố quy hoạch.“Sổ hồng/sổ đỏ” chỉ mới là tiền đề căn bản khi xem xét đến yếu tố pháp lý của một tài sản.

Người mua nên kiểm tra kỹ các mục được ghi nhận trong Giấy chứng nhận, đặc biệt phần “các lưu ý khác”, “sơ đồ vị trí” và “nội dung trang bổ sung”. Những mục này thường là ô thể hiện các ghi chú đặc biệt về bất động sản và có thể, nếu không để ý kỹ, người mua sẽ không lường trước được rủi ro về tài sản. Ở khu vực Tân Bình, tài sản có thể bị hạn chế xây dựng do gần sân bay; ở khu vực Thủ Đức, tài sản có đất sử dụng chung; ở khu vực Hóc Môn vàquận 12, tài sản là đất hỗn hợp, thổ mộ, tài sản có một phần lối đi chung… Một số trường hợp điển hình được ghi nhận, những yếu tố mà đi thực tế tài sản, nếu không để ý kỹ, cũng không nhận biết được.

Đồng thời, do sự thay đổi hệ thống luật và các quy định về đất đai qua nhiều năm, thị trường đang tồn tại nhiều mẫu Giấy chứng nhận/Pháp lý tài sản với cấu trúc thể hiện khác nhau. Do đó, với các hồ sơ pháp lý đã cũ, những yếu tố về sử dụng đất (chung/riêng) và thông tin quy hoạch nên được kiểm tra chắc chắn.

Tiếp cận nguồn tin, bổ sung kiến thức

Thế nhưng, nắm chắc những yếu tố này đòi hỏi lượng thời gian, kiến thức, kinh nghiệm thực tiễn và sẽ là khá phức tạp với những người mua nhà lần đầu tiên, đặc biệt là những người hoạt động ngoài lĩnh vực bất động sản. Trong khi hiện nay, khách hàng tìm kiếm và tiếp cận được với tài sản ưng ý đa phần thông qua các đơn vị trung gian môi giới, hoặc nếu may mắn và thuận lợi hơn là được giới thiệu từ những người thân, bạn bè, đồng nghiệp. Tiếp cận với các đơn vị môi giới, công ty bất động sản sẽ giúp người mua có được thông tin của nhiều tài sản để lựa chọn một cách nhanh nhất, đa dạng nhất.

Tại các thị trường phát triển, công ty tư vấn và thẩm định giá là bên thứ ba tham gia vào hầu hết các giao dịch trong thị trường bất động sản, bất kể thương vụ lớn hay nhỏ.Với Việt Nam,thị trường đang phát triển và tương đối nóng về lĩnh vực bất động sản, công ty tư vấn và thẩm định giá dần khẳng định được vị thế và vai trò hỗ trợ đắc lực với các bên tham gia thị trường.

Tìm hiểu kỹ những yếu tố trên sẽ giúp hành trình mua nhà phố trở nên đỡ vất vả hơn.