Một số lĩnh vực kinh tế: Có lối thoát trong cơn bĩ cực?

Những ngày vừa qua, các tổ chức nghiên cứu thị trường BĐS liên tục tung ra những con số giật mình về lượng hàng tồn kho khổng lồ của các DN ngành xây dựng. Quả thực, nếu không có câu chuyện tồn kho thì giá BĐS sẽ còn tăng phi mã và người thực sự có nhu cầu về nhà ở thì phải tích cóp cả trăm năm nữa mới có nhà…

Mới đây, trong bản tham luận về kinh tế Việt Nam 2012 của bộ phận nghiên cứu thuộc Quỹ Đầu tư Dragon Capital đã đưa ra số liệu: TPHCM và Hà Nội mỗi nơi có khoảng 35.000 căn hộ sẵn có để bán. Nếu lấy giá trị mỗi căn hộ chỉ là 1 tỉ đồng thì lượng vốn bị “chôn” ở đây đã lên đến 70.000 tỉ đồng, còn nếu mức giá là 2 tỉ đồng/căn thì số vốn bị đóng băng lên tới 140.000 tỉ đồng.

Bản tham luận cũng dẫn các con số thống kê từ 69 Cty BĐS niêm yết cho thấy, đến quý IV/2011, các Cty này đang gánh một khoản nợ vay khoảng 67.000 tỉ đồng và chi phí lãi vay mỗi năm là 13.400 tỉ đồng. Đáng nói là trong cơ cấu nợ vay, khoản vay ngắn hạn trong quý IV/2011 đã tăng lên 26.400 tỉ đồng. Cũng có nghĩa, các Cty này phải có 39.800 tỉ đồng để trả nợ vay đến hạn và lãi vay trong năm 2012. Trong khi đó, lượng tiền mặt còn lại tại 69 Cty chỉ đủ để trả 1/4 số nợ trên và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước lãi vay và thuế chỉ bằng 1/3 chi phí lãi vay mỗi năm. Uớc lượng, tổng tiền nợ khách hàng của các DN BĐS chừng 50.000 tỉ đồng, tương đương 2,5 tỉ USD. Đây là số nợ khủng khiếp. Con số này có thể còn lớn hơn cả nợ xấu ngân hàng. Trao đổi với PV Lao Động, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, phải nhìn thấy từ thị trường BĐS đóng băng ngày hôm nay một cơ hội phát triển mới. Ở góc độ nhà quản lý, đó là cơ cấu lại các DN tham gia thị trường BĐS và làm thị trường lành mạnh hơn.

Thị trường BĐS hiện vẫn chưa rơi chạm đáy. Ảnh: T.K

“Những năm qua, thị trường BĐS Việt Nam phát triển không ổn định. Những cơn sốt giá và lợi nhuận trong kinh doanh đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, tạo nên làn sóng DN ồ ạt đổ vào đầu tư phát triển BĐS, kể cả các đơn vị không có kinh nghiệm và năng lực tài chính. Dư nợ cho vay BĐS tăng nhanh lại đầu tư quá lớn vào phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cầu lại chủ yếu là phân khúc bình dân và thu nhập thấp. Câu chuyện của thị trường BĐS ngày hôm nay với giá cả giảm mạnh, nhiều nơi đến 50% nhưng vẫn ít giao dịch cho thấy sự mất lòng tin đối với thị trường nhạy cảm này” - Thứ trưởng Nam nhận định.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, đây là thời điểm để các DN thực sự có năng lực lấy lại niềm tin của khách hàng. Khẳng định chúng tôi bán cái có thực, không phải cái trên giấy, hàng hóa cũng phải cơ cấu lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, bớt phân khúc cao cấp, tăng nhà ở trung bình phục vụ đại bộ phận người dân. Giá cả cũng vậy, không thể cứ bong bóng mãi, và quan trọng nhất là sàng lọc khỏi thị trường những “anh” DN làm ăn chộp giật, ăn xổi. DN nào không có năng lực tài chính phải chấp nhận bị mua lại, bị đào thải. Những DN trụ lại được sau cơn sóng gió này sẽ là những DN mạnh...

TS Alan Phan - Chủ tịch quỹ Đầu tư Viasa: “Suốt thời gian dài vừa qua, BĐS ở Việt Nam bị thổi lên cao hơn giá trị căn bản gấp nhiều lần. Khi áp suất trong bong bóng quá cao sẽ xảy ra tình trạng nổ hoặc xì hơi từ từ. Tính từ thời điểm này, tôi dự đoán BĐS phải xuống thêm 20%-30% nữa mới về đúng những yếu tố căn bản (cung cầu, khả năng của người mua và tâm lý chung). Đây là đáy bền vững. Sang quý II/2013 nó sẽ chạm đáy và hai năm tiếp sẽ xuyên đáy. Việc nhiều căn hộ đã giảm từ 30% thậm chí 40%-50% rồi vẫn không có người mua cho thấy giá BĐS chưa trở về thực trạng. Tôi nghĩ giá BĐS phải xuyên đáy xuống 10 triệu đồng/m2 thì thị trường mới có thể phục hồi”. B.T