Mirae Asset: Kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trên tổng tài sản của Vinaconex nhưng chưa mang lại hiệu quả cao

Phối cảnh Dự án Khu đô thị du lịch Cát Bà Amatina.

Tổng Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, VCG) hoạt động ở 3 lĩnh vực là Xây lắp, Bất động sản và Đầu tư tài chính. Một số dự án, công trình trọng điểm của VCG bao gồm: Xây lắp (Ga T2 – Cảng HKQT Phú Bài, Cầu Vĩnh Tuy GĐ2, XL03 Nghi Sơn – Diễn Châu, XL03 Quốc lộ 45–Nghi Sơn); Bất động sản (Khu đô thị du lịch Cát Bà Amatina, Khu du lịch nghỉ dưỡng Condotel Resort Tuy Hòa, Green Diamond Hà Nội); và Đầu tư tài chính (Nhà máy nước Viwaco, Nhà máy Thủy điện Ngòi Phát).

Trong đó, bên cạnh mảng Xây lắp truyền thống, VCG đã và đang tăng mạnh đầu tư vào phân khúc bất động sản trong khoảng 3–4 năm vừa qua.

Một số dự án bất động sản tiêu biểu của VCG có thể kể đến trong bảng dưới đây:

Tuy là công ty trong ngành Xây lắp nhưng bất động sản lại là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất trên tổng tài sản của VCG. Để tài trợ cho lĩnh vực thâm dụng vốn cao này, VCG tăng mạnh nợ vay trong 2 năm vừa qua (Tỷ lệ Nợ vay/Tổng nợ vay và vốn chủ sở hữu tăng từ 30% trong 2020 lên gần 60% trong nửa đầu năm 2022), trong đó dự án lớn nhất và quan trọng nhất là Cát Bà Amatina có giá trị gần 5.900 tỷ đồng trên tổng tài sản.

Theo Mirae Asset, nguồn lực cho bất động sản được tài trợ bởi nợ vay nhưng hiệu quả mang lại thấp và làm gia tăng rủi ro khi các chỉ số thanh toán suy giảm qua các năm. Trong bối cảnh lãi suất đang tăng cao như hiện nay, tác động từ ảnh hưởng này càng đáng kể.

“Nhìn chung hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trên tổng tài sản nhưng chưa mang lại hiệu quả cao”, Mirae Asset đánh giá.

Mirae Asset cũng cho rằng, danh mục dự án bất động sản của VCG phần lớn nằm ở dạng tiềm năng, cần nhiều thời gian và nguồn lực để chuyển sang giai đoạn phát triển, bán hàng.

Cho năm 2022, Mirae Asset thận trọng dự phóng doanh thu và lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ lần lượt là 6.952 tỷ đồng và 750 tỷ đồng, qua đó EPS đạt 1.543 đồng/cổ phiếu. Mirae Assrt sử dụng phương pháp so sánh P/E và EV/Doanh thu với các công ty Bất động sản & Xây dựng đang niêm yết để xác định mức giá mục tiêu 20.700 đồng/cổ phiếu cho cổ phiếu VCG.