Mạo hiểm với căn hộ vùng ven

Hâm nóng thị trường

So với cách đây hơn 1 năm, tình hình triển khai các dự án căn hộ chung cư ở khu vực TP. Biên Hòa, Nhơn Trạch (Đồng Nai) cũng không mấy thay đổi. Nhiều dự án khởi động từ năm 2008 nhưng đến nay chỉ mới xây dựng được vài tầng, có dự án đang xây lại bỏ dở, thậm chí có dự án không khởi động.

Nguyên nhân không chỉ xuất phát từ việc huy động vốn khó khăn (từ ngân hàng, khách hàng) mà còn từ vấn đề quy hoạch chưa tới, nhu cầu thị trường chưa chín.

Chẳng hạn như dự án Trung tâm Thành phố Nhơn Trạch do Công ty CP Thương mại Thái Dương và Công ty Sova Holdings Bhd (Malaysia) hợp tác đầu tư, được khởi công trong năm 2009 (bao gồm hai khối tòa nhà văn phòng, 4 tòa căn hộ và một khách sạn 200 phòng) và dự kiến hoàn thành ngay trong năm 2012.

Tuy nhiên, đến nay, tiến độ dự án khó đạt như ý muốn dù năm 2010, dự án được đẩy mạnh triển khai nhưng đến năm 2011, có phần chậm lại. Hiện tại, bất động sản Nhơn Trạch không còn sức hút như cách đây 5 năm, nguyên nhân một phần cũng do sự suy yếu của thị trường, một phần do dự án cầu nối với quận 9 (TP.HCM) vẫn còn nằm trên quy hoạch.

Quay ngược lên TP. Biên Hòa, thị trường căn hộ tại đây cũng đang tiếp nhận một số dự án như: V-Citilight (do Công ty TNHH Việt Thuận Thành làm chủ đầu tư), Biên Hòa City Square (do Liên doanh Berjaya-D2D làm chủ đầu tư) và dự kiến trong quý II này, Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD) sẽ bắt đầu kinh doanh dự án Thanh Bình Plaza (72 căn hộ).

Nếu so với thị trường đất nền, rõ ràng để bán được sản phẩm căn hộ tại Đồng Nai không hẳn là chuyện đơn giản. Điển hình như đối với căn hộ Amber Court (thuộc dự án Biên Hòa City Square).

Chủ đầu tư bắt đầu mở bán từ năm 2009 đối với block đầu tiên (17 tầng) với mức giá dao động từ 800 - 900 USD/m², song, theo đại diện chủ đầu tư, vài tháng gần đây, tình hình giao dịch chựng lại, “người hỏi thì nhiều nhưng người mua lại ít”, trong khi đó, một số khách hàng cũ đã bắt đầu trả lại căn hộ.

Phía chủ đầu tư cho biết, họ đang chờ thời điểm tốt để “hâm nóng” sản phẩm nhưng sẽ không có chính sách hạ giá căn hộ. Đồng thời, trước mắt sẽ vẫn tập trung bán sản phẩm của block đầu tiên này, riêng hai block còn lại (20 tầng) sẽ chờ vào thời điểm khác khi thị trường tốt hơn.

Trong khi đó, Việt Thuận Thành cũng vừa đưa ra chính sách bán hàng linh hoạt hơn cho căn hộ V-Citilight (bao gồm 7 block với trên 1.236 căn hộ cao cấp, có giá dao động từ 15.5 triệu đồng/m² trở lên). Theo đó, chủ đầu tư cam kết, khi khách hàng mua căn hộ V-Citilight, nếu không có nhu cầu nhận căn hộ ngay thời điểm giao nhà, chủ đầu tư sẽ hoàn trả cả tiền gốc và lãi (theo lãi suất ngân hàng).

Được biết, khách hàng chủ yếu mà Việt Thuận Thành nhắm đến là những nhà đầu tư đang làm việc trong các khu công nghiệp Đồng Nai, các chuyên gia (xây dựng sân bay Long Thành) và cả các nhà đầu tư thứ cấp.

Sai một ly sẽ đi cả dặm

Dù khá quen thuộc với thị trường bất động sản Đồng Nai, nhưng theo đánh giá của ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh, đất nền hiện vẫn đang chiếm ưu thế hơn hết, do quỹ đất vẫn còn nhiều, thế đất đẹp và giá cả ở mức hợp lý. Trong khi đó, trước mắt, căn hộ là lợi thế của hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM.

Cùng quan điểm này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Hưng Gia Việt, nhìn nhận, thị trường căn hộ ở Đồng Nai chỉ mới trong giai đoạn manh nha và khá đặc thù. Do đó, khi tung ra thị trường, chủ đầu tư phải định giá đúng sản phẩm, không nên chỉ dựa vào giá trị thương hiệu của chính mình.

Trước đây, dự án chung cư Thanh Bình (thuộc HUD) giao dịch thành công cũng nhờ đưa ra mức giá tốt. Hơn nữa, theo bà Hương, với dự án căn hộ, điều quan trọng vẫn là vị trí. Theo đó, những dự án nằm ngay trung tâm TP. Biên Hòa, nằm gần chợ, dọc một số tuyến đường chính như: Cách Mạng Tháng 8, Nguyễn Ái Quốc... và hướng ra sông Đồng Nai thường có sức hút hơn hết.

Ngoài ra, đặc tính của căn hộ là để ở hoặc cho thuê nên khi phát triển dự án, chủ đầu tư cũng nên xem xét vị trí nhằm tạo tính thanh khoản từ thị trường sơ cấp đến thứ cấp. Đại diện Công ty Hưng Gia Việt chia sẻ, đa phần những người mua căn hộ ở Đồng Nai là khách ở tại địa phương nên tâm lý của họ là giá vừa phải và chất lượng sản phẩm tốt.

Vì thế, mức giá được đa phần thị trường chấp nhận là dưới 15 triệu đồng/m², còn trên 15 triệu đồng sẽ không dễ dàng vì khi đó, người mua sẽ có lựa chọn phân khúc đất nền (ngay cả ở TP. Biên Hòa), với mức giá khá “mềm”.

Hơn nữa, không như thị trường căn hộ TP.HCM với quy mô lớn, tại Đồng Nai, chủ đầu tư không nên tung sản phẩm với số lượng nhiều mà chỉ cần vài chục căn để thử phản ứng thị trường trước, từ đó, sẽ có những bước đi phù hợp hơn, bà Nguyễn Thị Thanh Hương nói.