M&A bất động sản trước cơ hội “giữ chân” nhà đầu tư ngoại

Thị trường M&A tại Việt Nam có nhiều ưu thế so với các quốc gia trong khu vực, song vẫn tiềm tàng nhiều thách thức cho nhà đầu tư ngoại quốc. Ảnh minh hoạ

Nhận diện xu hướng

Năm 2021 chứng kiến những con số ấn tượng của thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) tại Việt Nam.

Theo Bộ Xây dựng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu về nguồn vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt hơn 31 tỉ USD. Trong đó, nguồn vốn đã được giải ngân năm 2021 là 2,6 tỉ USD, giảm 1,6 tỉ USD so với năm 2020.

Điều này cho thấy trên thị trường vẫn còn nhiều dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để giải ngân, phần nào do những hạn chế giao tiếp trong thời kỳ đại dịch.

Tuy nhiên, quyết định mở cửa toàn bộ đường bay từ ngày 15.3 và chính sách miễn thị thực nhập cảnh sẽ thúc đẩy quá trình đàm phán của các thương vụ M&A và tăng cường hoạt động đầu tư bất động sản.

Nhìn lại năm 2021 vừa qua, giới chuyên gia cho biết đa phần các giao dịch M&A đã diễn ra tại các dự án bất động sản vùng ven và các tỉnh thành xung quanh các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Có thể kể đến những thương vụ điển hình như Công ty cổ phần Vinhomes công bố mua khu đô thị Đại An quy mô 300ha tại tỉnh Hưng Yên. Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long hoàn tất mua lại 100% dự án tại Đồng Nai từ Keppel Land, đồng thời nhận chuyển nhượng dự án Waterfront Đồng Nai.

Hay những thương vụ đáng chú ý khác là Danh Khôi mua lại 100% vốn từ một doanh nghiệp Nhật Bản để trở thành chủ đầu tư dự án Sun Frontier (Đà Nẵng), Trường Hải mua lại chuỗi bán lẻ E-Mart Việt Nam, Becamex IDC và Central Retail Vietnam bắt tay phát triển Trung tâm thương mại GO! tại Bình Dương…

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, dự báo trong năm 2022, xu hướng M&A tại các dự án vùng ven sẽ tiếp tục diễn ra với nhiều tín hiệu tích cực đến từ các kế hoạch triển khai đầu tư phát triển hạ tầng giao thông nhằm tăng khả năng kết nối của các đô thị lớn đến các tỉnh thành xung quanh.

Chẳng hạn như các đường vành đai, đường cao tốc, sân bay Long Thành hoàn thiện kết nối cho khu vực TP.HCM đến các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Cùng với đó, sự phát triển rất thành công của hoạt động sản xuất công nghiệp tại các tỉnh thành kể trên giúp các khu vực này dần trở thành điểm đến tiềm năng cho các hoạt động M&A phát triển quỹ đất để triển khai các dự án trong tương lai.

Rào cản tiềm ẩn

Đánh giá về tình hình M&A bất động sản đầu năm, bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư của Savills Hà Nội, nhận định có nhiều dấu hiệu tích cực. Ngành kinh doanh bất động sản xếp thứ 2 toàn ngành khi thu về tổng vốn đầu tư đăng ký gần 1,52 tỷ USD, chiếm 30,4% thị phần.

“Những con số này đã phần nào khẳng định nhu cầu và kỳ vọng của các doanh nghiệp ngoại quốc trong việc phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam”, bà Lan nhận định.

Tuy nhiên, đổi lại những cơ hội và tiềm năng mà Việt Nam mang tới, bà Lan cho rằng hoạt động mua bán-sáp nhập tại nước ta vẫn tồn tại nhiều mặt hạn chế nhất định. Điều này khiến doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.

Đầu tiên là hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong các bộ luật, tiêu biểu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, vẫn còn điểm chưa thống nhất.

“Điều này gây ra những ách tắc, lãng phí hiện chưa tìm được hướng giải quyết. Bất chấp việc cải cách thể chế của Chính phủ trong những năm qua, những thiếu sót này sẽ là yếu tố cản trở sự phát triển của các thương vụ M&A”, bà Lan nhấn mạnh.

Xét về cấu trúc giao dịch, chuyên gia Savills cho rằng, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh (joint venture).

Theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án.

Tuy nhiên, do sự khác biệt trong tập quán kinh doanh cũng như hệ thống luật pháp, việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian, và đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A.

Bên cạnh đó, do thị trường M&A là khái niệm khá mới mẻ tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp vừa và nhỏ, chưa có sự chuẩn bị kỹ càng cho quá trình này.

Đối với những doanh nghiệp sở hữu dự án lớn, họ vẫn chưa lên kế hoạch cụ thể cho sự phân kỳ hợp lý ngay từ giai đoạn quy hoạch dự án, dẫn đến nhiều khó khăn trong việc huy động nguồn vốn đầu tư hoặc chuyển nhượng.

Cuối cùng, người mua và người bán đang có cách tiếp cận định giá khác nhau, tạo ra những khác biệt về mức giá kỳ vọng của dự án. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp giữa hai bên.

Theo bà Lan, thị trường M&A tại Việt Nam có nhiều ưu thế so với các quốc gia trong khu vực, song vẫn tiềm tàng nhiều thách thức cho nhà đầu tư ngoại quốc.

“Các giao dịch M&A là một loại hàng hóa phức tạp. Do đó, các bên tham gia cần tìm hiểu kỹ càng cũng như lập kế hoạch chi tiết để hướng tới giá trị dài hạn trong tương lai”, bà Lan nói thêm.

Mặc dù thị trường bất động sản có nhiều trợ lực để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, những hạn chế tồn đọng trong hệ thống pháp lý cũng như cách thức doanh nghiệp tiếp cận M&A sẽ kiềm chế khả năng chuyển đổi của các giao dịch.

Trong bối cảnh các doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư được phép tự do di chuyển, đây là thời điểm vàng để thị trường giữ chân làn sóng thương mại đang dịch chuyển vào Việt Nam.