Lối thoát nào cho thị trường bất động sản?

Vẫn “lạnh” toàn phần

Trong suốt khoảng thời gian từ năm 2010 đến nay, thị trường bất động sản vẫn “đóng băng” toàn phần và đối mặt với rất nhiều khó khăn. Theo Bộ Xây dựng, một trong những lý do quan trọng dẫn tới điều này là do nguồn cung vượt xa cầu làm cho tình trạng tồn kho bất động sản càng “phình” hơn.

Tại hai thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội, hàng trăm nghìn căn hộ chung cư đang ế ẩm, không có đầu ra. Sự bùng nổ thị trường chung cư vài năm trước đã khiến cho nguồn cung rơi vào trạng thái bội thực, đặc biệt phân khúc chung cư cao cấp. Chính sự đầu tư ồ ạt vào phân khúc này nên dự báo trong một vài năm tới, nguồn cung căn hộ sẽ còn tăng lên đáng kể.

Tình trạng khó khăn của thị trường thể hiện ở việc hàng loạt sàn giao dịch trong suốt thời gian qua gần như tê liệt và liên tục nhiều tháng ròng không có giao dịch. Sự ngán ngẩm của giới kinh doanh bất động sản được đẩy lên đỉnh điểm khi bước vào tháng “cô hồn”.

Dự báo về tình hình thị trường khi bước vào tháng “xui” này, một lãnh đạo sàn giao dịch bất động sản có tiếng tăm ở Hà Nội cho rằng, dù thế nào thì thị trường cũng không thể xấu hơn nữa, không có giao dịch thì tháng nào chẳng như nhau. Nhiều chủ đầu tư lo ngại tháng “cô hồn” nên tính toán hạ giá, xả hàng trước đó nhưng gần như vẫn không có giao dịch.

Cần chiến lược phát triển hợp lý

Tại cuộc họp thường kỳ Chính phủ mới đây, Chính phủ khẳng định sẽ có nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho hai thị trường gặp nhiều bất ổn trong thời gian qua là chứng khoán và bất động sản. Đây là thông tin tốt lành và được giới đầu tư, kinh doanh bất động sản hy vọng sẽ tạo ra cú hích để thị trường “ấm” trở lại, nhất là trong những tháng gần đây, tình hình kinh tế vĩ mô đã có những bước chuyển biến tích cực, lạm phát được kiềm chế, lãi suất ngân hàng giảm và các điều kiện cho vay bớt ngặt nghèo hơn. Riêng đối với bất động sản, những hạn chế của tín dụng đã dần được gỡ bỏ, các khoản nợ cũ trước đây với mức lãi suất cao đã được điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Mặc dù vậy, một khó khăn lớn trong việc “cứu” bất động sản là dòng tiền vẫn chưa thực sự chảy vào thị trường. Lý do chính dẫn đến điều này là do hệ thống ngân hàng đang tái cấu trúc nên chưa có nhiều nguồn lực “bơm” cho bất động sản. Một vấn đề nữa là nội tại thị trường và hầu hết các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này hiện nay đang bất ổn và gặp khó khăn về tài chính do bất động sản xuống giá và ế ẩm trong một thời gian dài.

Chính vì vậy, theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, trong lúc chờ các giải pháp từ Chính phủ, các bộ, ngành chức năng và dòng tiền chảy vào thị trường thì bản thân các doanh nghiệp, các nhà đầu tư cần phải có dự báo và chiến lược phát triển hợp lý hơn.

Thực tế cho thấy, nhu cầu thị trường vẫn có, nhưng vấn đề là doanh nghiệp có bắt được nhịp của sức tiêu thụ để đáp ứng tốt cho người mua nhà hay không. Những căn hộ có giá phải chăng, nằm trong khả năng của người mua vẫn sẽ được tiêu thụ tốt. Với điều kiện thị trường hiện tại và xu hướng của người mua, trong 5 năm tới cần tập trung vào phân khúc căn hộ nhỏ, khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn để đáp ứng cho đủ đối tượng người mua nhà từ độc thân đến gia đình.

Những căn hộ loại này sẽ kích thích tâm lý của khách hàng tiềm năng có nhu cầu thực hướng đến sở hữu những sản phẩm bất động sản có giá phù hợp. Gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã linh hoạt xin điều chỉnh thiết kế để chia nhỏ các căn hộ có diện tích lớn thành những căn hộ có diện tích vừa phải, giá cả hợp lý nên đã tiêu thụ được một lượng lớn sản phẩm tồn đọng, giảm bớt được áp lực thiếu vốn.