Lợi nhuận bất động sản nghỉ dưỡng cao hơn căn hộ

Dù lợi nhuận có "nhỉnh" hơn, song không phải sản phẩm bất động sản sở hữu có thời hạn nào cũng đều hấp dẫn

Thông tin trên được bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, đưa ra tại hội thảo “Xu thế sở hữu bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam” diễn ra tại TP.HCM ngày 16/8.

Theo bà Dung, năm năm qua khi thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM hồi phục thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng hồi phục sau đó một năm. Trong giai đoạn 4 năm từ 2015 - 2019 tại Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc, condotel tăng trưởng rất nhanh, năm sau nguồn cung cao gấp đôi thậm chí gấp ba lần năm trước. Tốc độ tiêu thụ đạt 75-85%, cá biệt có dự án ở vị trí tốt, lượng nhận đặt chỗ cao hơn cả số lượng chào ra.

Bà Dung lý giải, thời gian qua, thị trường đón nhận nhiều nhất là căn hộ để bán, với hình thức sở hữu lâu dài, hay còn là sở hữu vĩnh viễn. Tâm lý người mua bất động sản tại Việt Nam thích sản phẩm có sở hữu lâu dài, nên sức tiêu thụ trên thị trường cao.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, quan điểm của người mua đã cởi mở hơn. Số lượng dự án chào bán ra trong sáu tháng đầu năm 2019 sụt giảm nhất định so với cùng kỳ năm 2018, người mua bắt đầu có ít lựa chọn hơn, nếu mua để đầu tư.

Sản phẩm thay thế là bất động sản sở hữu có thời hạn bắt đầu nhận được sự quan tâm của người mua. Năm 2019, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có sự chững lại trong nguồn cung chào bán và tiêu thụ.

Tuy nhiên không phải sản phẩm bất động sản sở hữu có thời hạn nào cũng đều hấp dẫn, đối với officetel – một sản phẩm lai như condotel, câu chuyện kém lạc quan hơn.

Trong vòng ba năm 2015-2018, thị trường officetel tăng trưởng cao hơn rất nhiều so với condotel. Nếu như năm 2015, TP.HCM chỉ có khoảng 20 dự án, thì đến năm 2018 con số này đã là gần 50 dự án. Tỷ lệ hấp thụ lên đến 98%, hiện tại hầu như không có sản phẩm officetel để bán.

Tuy nhiên, câu chuyện sau khi mua officetel khả năng cho thuê như thế nào lại là vấn đề khác. Trước đây có một số chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cho thuê từ 8-10%. Nhưng dựa trên các khảo sát thực tế của CBRE về thị trường officetel tại một số dự án đã được bàn giao, khả năng cho thuê lại không tốt.

Hiện tại nhà đầu tư đang bán lại trên thị trường thứ cấp, mức lãi bán lại khoảng từ 5-10% và họ đang tìm cách thoát ra khỏi thị trường. Nhà đầu tư mua officetel hiện tại cũng đang gặp khó vì nhu cầu trên thị trường không nhiều như nguồn cung đã chào bán ra trong ba năm qua.

“Khung pháp lý của sản phẩm này còn nhiều lấn cấn. Người mua khi ký hợp đồng mua cũng không có được câu trả lời rõ ràng từ nhà đầu tư. Bên cạnh đó, officetel thường nằm trong các dự án căn hộ, nên việc bố trí lối đi riêng với officetel với cư dân, người thuê officetel đòi hỏi lối đi riêng cũng gặp khó khăn. Khả năng cho thuê cũng bị kém đi. Cũng chính vì vậy mà trong năm 2019 hầu như không có sản phẩm officetel nào chào bán”, bà Dung phát biểu.

Cũng theo vị chuyên gia này, khi đầu tư vào các sản phẩm bất động sản sở hữu có thời hạn như condotel hay officetel hoặc các căn hộ sở hữu có thời hạn, người mua cần lưu ý đến yếu tố quan trọng nhất là pháp lý.

Sở hữu có thời hạn cụ thể là trong bao nhiêu năm? 50 năm hay 30 năm? Có được kéo dài thời gian sở hữu không và phải chi phí thêm bao nhiêu cho việc kéo dài thời gian sở hữu? Yếu tố pháp lý có được thể hiện rõ trong hợp đồng không?... là những câu hỏi mà nhà đầu tư phải đặt ra khi quan tâm đến loại hình này.

Bà Dung cũng nhấn mạnh đến yếu tố lợi nhuận cho thuê. Hiện nay ở các nước phát triển, thay vì mua sản phẩm sở hữu vĩnh viễn người ta chọn mua sản phẩm có thời hạn vì giá bán tốt hơn nên khả năng cho thuê tốt hơn dẫn đến lợi nhuận cao hơn.

Bên cạnh đó, đơn vị điều hành rất quan trọng, nếu như đầu tư vào dự án có đơn vị điều hành quản lý tốt, dù giá bán cao hơn, mức giá cho thuê cao hơn nhà đầu tư rất quan tâm và chấp nhận chi phí cao hơn để lợi nhuận tốt.