Loạt chung cư xập xệ ở Hà Nội ‘xếp hàng’ chờ kiểm định

Vướng cơ chế tài chính

Tháng 2/2016, Thủ tướng Chính phủ có Chỉ thị số 05 về rà soát các công trình nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994, thống kê, đánh giá, phân loại mức độ an toàn.

Tháng 5/2018, UBND TP Hà Nội giao Sở Xây dựng tổng hợp, lập danh mục cần kiểm định chi tiết các công trình trên địa bàn có tình trạng kỹ thuật mức 3 và mức 2; phối hợp với Sở Tài chính đề xuất, báo cáo thành phố nguồn kinh phí, tiến độ thực hiện.

Từ năm 2016, khu tập thể tại phường Nguyễn Trãi (quận Hà Đông) gần 50 năm tuổi được đánh giá ở mức 3 tình trạng nguy hiểm, tồn tại khuyết tật, hư hỏng có thể dẫn đến phá huỷ kết cấu vẫn đang chờ kiểm định

Sau 4 đợt khảo sát với hơn 1.200 công trình, có 325 công trình ở tình trạng nguy hiểm, hư hỏng có thể dẫn đến phá hủy kết cấu (mức 3); 691 công trình ở tình trạng hư hỏng làm giảm khả năng chịu lực, ảnh hưởng đến quá trình sử dụng (mức 2); 145 công trình còn đáp ứng yêu cầu sử dụng (mức 1) và 110 công trình không khảo sát được do không xác định được vị trí hoặc đã xây dựng lại…

Sở Xây dựng Hà Nội đã báo cáo UBND TP Hà Nội dự kiến tổ chức kiểm định chi tiết 951 công trình thuộc mức 3 và mức 2. Trong số 480 công trình là các chung cư cũ, biệt thự, trụ sở cơ quan, công trình công cộng trực thuộc Hà Nội xuống cấp có 33 công trình là các nhà tập thể, chung cư cũ, xuống cấp nguy hiểm, cần kiểm định chi tiết ngay. Sở Xây dựng đã kiến nghị lên UBND TP Hà Nội chấp thuận cho phép thực hiện khảo sát kiểm định ngay, mức kinh phí khoảng 8 tỷ đồng.

Tuy nhiên, từ năm 2019 đến nay vẫn chưa có nguồn kinh phí để thực hiện kiểm định chi tiết những công trình nhà tập thể, chung cư cũ của thành phố.

Nêu nguyên nhân vấn đề này, theo lãnh đạo Sở Xây dựng, các căn hộ đều đã bán cho người dân còn phần hành lang, cầu thang, hạ tầng xung quanh vẫn thuộc sở hữu nhà nước. Do đó, theo nguyên tắc tài chính thì phải phân định ngân sách bỏ ra bao nhiều tiền và người dân bỏ ra bao nhiêu tiền trong tổng số kinh phí kiểm định chất lượng công trình.

Theo Sở Xây dựng, việc kiểm định rất cần thiết để nắm được tình trạng công trình có đảm bảo cho người dân sinh sống trên đó hay không, nếu không đáp ứng được, cần thiết ban hành quyết định di dời.

Trong khi đó các công trình tập thể, chung cư cũ vẫn ngày một xuống cấp, xập xệ khiến nhiều người dân lo lắng. Như khu tập thể 3 tầng ở phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông có gần 200 hộ dân đang sinh sống từ từ năm 2016, Trung tâm kiểm định chất lượng công trình xây dựng (Sở Xây dựng Hà Nội) đã có báo cáo kết quả khảo sát sơ bộ về hiện trạng chất lượng công trình xây dựng trong đó kết luận khu tập thể ở mức 3 tình trạng nguy hiểm, tồn tại khuyết tật, hư hỏng có thể dẫn đến phá huỷ kết cấu.

Có khoảng 70% người dân ở khu tập thể 3 tầng phường Nguyễn Trãi đồng ý với phương án đền bù, di dời cải tạo lại tuy nhiên theo quy định tỷ lệ đồng thuận phải đạt 100%​​​​​​​

Trên cơ sở đó, Trung tâm kiểm định chất lượng công trình xây dựng kiến nghị đưa vào diện ưu tiên khảo sát, đánh giá chi tiết ngay, cần có biện pháp khoanh vùng nguy hiểm và chống đỡ. Khu tập thể cũng được đưa vào danh sách cần kiểm định chi tiết ngay nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện việc kiểm định. Nhiều người dân sống tại đây chỉ biết tiếp tục chờ.

Ông Lại Tuấn Ngọc, Trưởng phòng Quản lý bất động sản của Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai, nhà đầu tư được UBND TP Hà Nội giao làm chủ đầu tư thực hiện lập quy hoạch chi tiết 1/500 dự ái cải tạo, xây dựng lại khu tập thể 3 tầng trên cho biết, về vấn đề kiểm định nhà đầu tư muốn bỏ kinh phí để thuê đơn vị đủ tư cách pháp nhân thực hiện kiểm định cũng không được vì lo ngại người dân không tin kết quả kiểm định. Cuối cùng cả người dân và doanh nghiệp vẫn phải chờ.

Đề xuất cơ chế đặc thù

Đánh giá về việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hiện nay Bộ Xây dựng cho biết vẫn còn chưa đạt như mục tiêu đề ra.

Vướng mắc lớn nhất được Bộ Xây dựng chỉ ra là do thể chế, hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa có tính đột phá, chưa tạo được sự đồng thuận, tin tưởng của người dân và không khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia.

Liên quan đến nội dung này, Sở Xây dựng Hà Nội đã xây dựng dự thảo Đề án Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố với một số đề xuất giải pháp, cơ chế chính sách đặc thù.

10 năm qua số nhà chung cư cũ được cải tạo sửa chữa vẫn chưa chạm mốc 20 (dưới 3%)

Theo đó, Hà Nội đề xuất giao các nhà đầu tư đề xuất ý tưởng và lập quy hoạch chi tiết 1/500 dự án cải tạo, thành phố sẽ hoàn trả chi phí nếu nhà đầu tư không được chọn, nhằm hấp dẫn sự vào cuộc của doanh nghiệp.

TP Hà Nội cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép được chủ động điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch về tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, dân số tại 4 quận nội thành thuộc khu vực nội đô lịch sử.

Ngoài ra, để giải quyết tình trạng chỉ một vài hộ dân không đồng ý dẫn đến dự án ách tắc nhiều năm, UBND TP Hà Nội cũng kiến nghị cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D (nhà nguy hiểm) nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại.

Hà Nội cũng đề xuất được phép chỉ định chủ đầu tư thực hiện hiện dự án nằm trong kế hoạch cải tạo theo hình thức xã hội hóa khi các chủ sở hữu không lựa chọn được doanh nghiệp thực hiện dự án. Đồng thời đưa các chung cư hết niên hạn sử dụng vào kế hoạch cải tạo xây dựng chỉnh trang mỹ quan đô thị.

Về tỷ lệ bồi thường, UBND TP Hà Nội cũng cho rằng chủ sở hữu căn hộ tầng 2 có hệ số bồi thường tối đa là 1,5 lần, đối với các chủ hộ tầng 1 sẽ được phép ưu tiên mua thêm phần diện tích sàn kinh doanh thương mại với diện tích bằng căn hộ cũ theo giá đầu tư cộng 10% lợi nhuận của chủ đầu tư. Còn đối với trường hợp các chủ sở hữu (có nhà chung cư cũ tại 4 quận nội thành cũ) có nhu cầu tái định cư tại dự án khác ngoài vành đai 3 thì hệ số bồi thường sẽ là 2 lần…

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, việc xây dựng cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đã được đặt ra nhiều năm nhưng hầu như vẫn giậm chân tại chỗ vì chưa có chính sách tạo ra sự hài hòa ba bên.

Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, trong thời gian chờ đợi một cơ chế hài hòa lợi ích ba bên, TP Hà Nội cần căn cứ quy hoạch chung, xem xét những khu tập thể, chung cư cũ nào có thể thì triển khai tái thiết sớm, không nên đợi triển khai đồng loạt. Tất nhiên, cần kiểm định chi tiết, kỹ lưỡng về chất lượng công trình trước khi thực hiện.