Loạn giá chênh dự án: Đã xuất hiện những ông trùm?

Khi thị trường BĐS bắt đầu chớm hồi phục, thanh khoản nhờ chính sách điều hành lẫn các công cụ hỗ trợ đi kèm (tiêu biểu là gói 30.000 tỷ đồng), người mua nhà chứng kiến ngày một nhiều những đơn vị sàn giao dịch, Công ty BĐS "nhảy vào" công cuộc giao dịch sản phẩm.

Vị thế của độc quyền

Giới làm thị trường địa ốc vẫn ngầm hiểu đại lý hay nhà phân phối là giống nhau về hình thức. Để trở thành đại lý độc quyền, công ty kinh doanh dịch vụ BĐS (sàn giao dịch) và nhà sản xuất (chủ đầu tư dự án) phải ký hợp đồng đại lý độc quyền.

Theo đó, chủ đầu tư chỉ được cung cấp hàng (BĐS) cho đơn vị độc quyền và có quy định chế tài xử phạt nếu vi phạm. Giá cả sẽ do bên nhận (sàn giao dịch) ấn định và thỏa thuận với chủ đầu tư.

Điểm lợi của mô hình độc quyền bán hàng địa ốc, chính là sàn giao dịch đó có thể làm đại lý cho các nhà sản xuất khác (các chủ đầu tư dự án khác) nếu được chấp thuận trong hợp đồng đại lý độc quyền với đơn vị ban đầu. Ngoài ra, dạng hợp đồng độc quyền này chỉ là thỏa thuận giữa hai bên (dân sự) nên không yêu cầu đăng ký/thông báo cho cơ quan chức năng.

Thông tin bán hàng của MekongInvest-một trong liên doanh 3 DN chủ đầu tư dự án

Năm 2014, những dự án điển hình về mức chênh khủng (từ ngót 100 triệu tới 400-500 triệu đồng/suất căn hộ) như 283 Khương Trung, CT1, CT2 Trung Văn đều qua bàn tay phân phối độc quyền của Phú Quý Land. Tháng 1/2014, các căn hộ từ 70-92m2 được chào bán với giá 18-20 triệu đồng/m2 tùy vị trí (dự kiến bàn giao quý II/2015).

Tới tháng 4/2015, dự án (do Videc làm chủ đầu tư) vẫn thuộc "độc quyền bán hàng" của Phú Quý nhưng giá khởi điểm đã leo lên 22 triệu đồng/m2 với hẹn bàn giao dự kiến… quý II/2016.

Cũng như vậy, tại CT1, CT2 Trung Văn từng ghi nhận mức chênh 80-100 triệu đồng/suất. Chỉ trong vòng 6 tháng đầu 2014, toàn bộ căn hộ hai tòa này được bán hết veo thông qua nhà độc quyền phân phối Phú Quý Land.

Người mua cuối lĩnh đủ

Giải thích nguyên nhân của giá chênh, lãnh đạo sàn giao dịch BĐS Thái Minh Quang cho biết: tiền chênh trên thị trường trong thời gian vừa qua hầu hết không phải do nhà phân phối dự án đưa ra mà do quá trình mua đi bán lại trên thị trường. Đồng thời, "nguyên nhân là do các sản phẩm bán trong thời điểm này đều có giá gốc đã gần sát với giá thị trường… Thế nên khi người ta mua đi bán lại trong một khoảng thời gian thì nó cũng chỉ chênh lên một chút để tạo thanh khoản cho thị trường. Thông thường, các dự án chỉ chênh lên khoảng 10% so với giá trong hợp đồng".

Tương tự, tháng 3 vừa qua, đại diện Công ty CP Đầu tư & phát triển BĐS EZ Việt Nam cũng phủ nhận chuyện sàn BĐS bắt tay với chủ đầu tư để làm giá vì "Giá bán nhà là do cung - cầu quyết định, do thị trường quyết định".

Tìm hiểu dự án 125 Hoàng Ngân (quận Thanh Xuân) do liên doanh chủ đầu tư Tổng công ty xây dựng công trình hàng không ACC – Công ty CP Hà Thăng – Công ty CP Xây dựng và phát triển đô thị Mê Kông (Mekong Invest) thực hiện, nhiều dấu hiệu cho thấy con số tiền chênh sản phẩm đang vượt xa 10% - được cho là "một chút" để tạo thanh khoản thị trường.

Theo quảng cáo trên nhiều website môi giới, Hoàng Ngân Plaza được thiết kế 2 tầng hầm, 5 tầng thương mại, tầng 6 – tầng 18 là các căn hộ cao cấp để ở, tầng 19 là các căn Penthouse.

Về tiến độ thi công, đã xong hạng mục tường dẫn, tường vây và đang khoan đại trà cọc khoan nhồi, dự kiến tháng 5 sẽ thi công tầng hầm. Mekonginvest.net cũng nêu: Chủ đầu tư dự kiến định giá bán khởi điểm là 17 triệu/m2 (trước thuế) và kế hoạch bán hàng từ 03 - 06 tháng một lần theo lộ trình như sau: "Giai đoạn 1: Thi công xong tầng hầm và móng (dự kiến đến hết quý II/2015)… mở bán 30 căn đầu với giá dự kiến 17 triệu/m2 (trước thuế).

Ngày 21/4, nhân viên A. của Phú Quý Land (đơn vị độc quyền bán Hoàng Ngân Plaza) cho biết: "Giá gốc là 23 triệu đồng/m2, bên em (chỉ Phú Quý) đang bán căn góc diện tích nhỏ 51m2 với giá 27 triệu đồng/m2 đã gồm VAT. Dự án đang làm móng, dự kiến tới giữa năm 2016 sẽ bàn giao. Tới tháng 6 này, giá căn hộ sẽ không còn cao hơn nữa….".

Để tăng thêm tính hấp dẫn cho sản phẩm, người này còn tiết lộ: "hầu hết các chung cư khi xin GPXD đều có thời hạn sử dụng 50 năm. Tới lúc dự án thành hình, có thể chuyển thành sở hữu vĩnh viễn. Chỉ cần thêm 2 triệu đồng/m2 để chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trường hợp của Euro Window Complex là ví dụ".

Chi tiết hơn, theo tài liệu của phóng viên Thời báo Kinh Doanh thu thập, số tiền mua lại suất căn hộ ở Hoàng Ngân Plaza lên tới gần 300 triệu đồng và công khai mức chênh giữa gốc và thực tế. Đối với tầng thương mại, tiền mua lại suất đạt ngưỡng 6 tỷ đồng tại tầng 2, mặt bằng 2.