Lập vi bằng trong giao dịch mua bán nhà: “Lách luật” sẽ để lại hậu quả

Bên cạnh việc ủng hộ chủ trương này, một số độc giả đã cung cấp thông tin, đặt câu hỏi có hay không hiện tượng "lách luật" của một số văn phòng TPL? Một số ý kiến cũng chưa thực sự yên tâm với hoạt động của TPL và cho rằng, hoạt động lập vi bằng của TPL đang có sự chồng chéo, "giẫm chân" lên nhau với hoạt động công chứng của công chứng viên.

Có hiện tượng lợi dụng…

Sở dĩ có chuyện độc giả phản ánh với Báo Hànộimới về mối lo ngại hoạt động của TPL chồng chéo, mâu thuẫn với công chứng vì thời gian gần đây xuất hiện nhiều thông tin rao bán các căn nhà, diện tích đất mà vì lý do nào đó chưa đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ). Song, người bán cố tình lừa đảo bằng việc cam kết sẽ hợp thức hóa giấy tờ mua bán bằng dịch vụ lập vi bằng do văn phòng TPL thực hiện, đã được Bộ Tư pháp cho phép để ghi nhận lại giao dịch mua bán không đủ điều kiện công chứng, giao dịch…

Với những gia chủ muốn "lách", không đóng 2% thuế trên tổng giá trị căn nhà cũng được "cò" tư vấn thay đổi giá trị trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của căn nhà, lô đất làm sao càng thấp càng tốt. Trường hợp của anh Đoàn Chí Kiên (phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, Hà Nội) là một ví dụ điển hình. Căn nhà ở khu tập thể Bộ Thủy sản (phường Ngọc Khánh) của anh được rao bán với giá 5 tỷ đồng và đã có người đồng ý mua. Theo "cò" tư vấn, nếu bản hợp đồng chuyển nhượng được lập với giá trị 5 tỷ đồng, đồng nghĩa với việc anh Kiên sẽ phải nộp 100 triệu đồng thuế (2% của 5 tỷ đồng). Để giảm tối đa khoản tiền phải nộp, chủ nhà và khách hàng nên lập vi bằng về giá bán thật ngay trong giấy tờ đặt cọc. Theo đó, nếu anh Kiên hủy giao dịch, sẽ bị phạt gấp đôi giá trị nhà - tương ứng với 10 tỷ đồng. Nếu bên mua hủy giao dịch mua bán, bị phạt 10% giá trị thực của căn nhà. Còn với giá nhà ghi tại hợp đồng công chứng, hai bên thỏa thuận sẽ ghi chỉ 1 tỷ đồng để anh Kiên chỉ phải nộp 20 triệu đồng thay vì 100 triệu đồng thuế chuyển nhượng bất động sản.

Hai trường hợp nêu trên cho thấy, đứng ở góc độ quản lý, việc lập vi bằng đang được "tiếp thị" một cách méo mó. Nếu người dân không hiểu về giá trị của vi bằng, rất dễ bị thiệt đơn, thiệt kép.

Cảnh giác kẻo bị lừa

Sở Tư pháp Hà Nội khẳng định, ngay tại Thủ đô, một số văn phòng TPL đã lập vi bằng ghi nhận một số hành vi, sự kiện mà công chứng từ chối do không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật (ví dụ như: Việc chuyển nhượng bất động sản, tặng cho tài sản, phân chia di sản thừa kế, di chúc...) và đã bị Sở Tư pháp nhắc nhở.

Về hậu quả pháp lý, luật sư Cao Minh Vượng (Đoàn Luật sư Hà Nội) cảnh báo, khách hàng thực hiện các giao dịch mua bán tương tự như trên cần hết sức thận trọng. Việc lập vi bằng sai và tùy tiện của các "cò" đất nhằm mục đích thuyết phục khách hàng rằng đã có sự bảo đảm về mặt pháp lý của giao dịch bất động sản mà họ tham gia. Nhưng, nếu có tranh chấp xảy ra, đây không phải cơ sở pháp lý để bảo vệ khổ chủ. Các văn phòng TPL chỉ có thể lập vi bằng theo yêu cầu của khách hàng liên quan đến giao dịch bất động sản để ghi nhận hành vi giao nhận tiền đặt cọc của các bên; ghi nhận hành vi các bên ký tên vào hợp đồng đặt cọc hoặc ghi nhận các bên giao nhận tiền như một tiến trình trong việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất... Còn các giao dịch chuyển nhượng nhà đất khi chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ (không đủ điều kiện công chứng giao dịch) thì các văn phòng TPL phải từ chối lập vi bằng về hành vi chuyển nhượng này vì đó là giao dịch không hợp pháp. Lập vi bằng trong trường hợp này là công việc pháp luật cấm TPL thực hiện (khoản 4 Điều 6 Nghị định 61/2009/NĐ-CP). Với việc gia chủ "lách luật" để giảm tiền thuế bán nhà phải đóng, vi bằng đó cũng không có giá trị.

Phân tích sâu hơn, ông Lê Xuân Hồng, Phó Vụ trưởng Vụ Nghiệp vụ 1, Tổng cục Thi hành án dân sự, Bộ Tư pháp cho biết, về bản chất, TPL và công chứng là hai việc hoàn toàn khác nhau, không có sự chồng chéo, "giẫm chân" nhau như bạn đọc lầm tưởng. Hoạt động công chứng của công chứng viên là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Còn ở hoạt động lập vi bằng, TPL không đưa ra nhận định đúng, sai mà chỉ ghi nhận lại trung thực, khách quan sự kiện, hành vi xảy ra do mình chứng kiến. Các tình huống khi cần ghi lại chứng cứ người dân có thể nhờ đến sự chứng kiến của TPL như lập vi bằng trước khi cho thuê nhà để tránh cãi cọ sau này do tài sản bị hư hỏng; ghi nhận việc chủ thầu thi công chậm trễ, ảnh hưởng đến quyền lợi; ghi nhận sự lấn chiếm của nhà hàng xóm sang đất nhà mình; ghi nhận sự bàn giao nhà chung cư có các trang thiết bị không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng… Với trường hợp đất chưa có sổ đỏ nhưng người A vẫn đem bán cho người B, đương nhiên, người A và người B không thể ra văn phòng công chứng yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất. Và, họ có thể nghĩ đến lợi dụng việc lập vi bằng để thực hiện các giao dịch mà pháp luật không cho phép.

Để ngăn chặn việc này, Bộ Tư pháp đã có Công văn số 4003/BTP-TCTHADS hướng dẫn một số nội dung trong hoạt động TPL, trong đó nêu rất rõ: "Để lập vi bằng không chồng chéo với hoạt động công chứng, chứng thực, lợi dụng việc lập vi bằng để thực hiện các giao dịch mà pháp luật không cho phép, các văn phòng TPL không được lập vi bằng để chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; không xác nhận chữ ký, bản sao từ bản chính; không lập vi bằng các sự kiện, hành vi nhằm thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng, trừ trường hợp sự kiện, hành vi trái pháp luật do người khác thực hiện ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người yêu cầu lập vi bằng". "Chúng tôi cũng thường xuyên quán triệt đến các TPL, các văn phòng TPL là phải giải thích đầy đủ cho các đương sự khi đến lập vi bằng để họ hiểu rõ được giá trị pháp lý của việc lập vi bằng là gì"- ông Lê Xuân Hồng khẳng định