Lâm Đồng “tiến thoái lưỡng nan” với quy định tách thửa đất

ảnh minh họa

Rắc rối với việc hiến đất làm đường, tách thửa đất

Thời gian qua, bên cạnh những mặt tích cực, chủ trương hiến đất làm đường đã bị lợi dụng để phân lô bán nền, gây xáo trộn thị trường đất đai tại Lâm Đồng.

Nhiều hộ gia đình, cá nhân đã lợi dụng chủ trương hiến đất làm đường để đầu tư xây dựng hạ tầng, phân lô bán nền, kết hợp môi giới quảng cáo thông tin là dự án bất động sản.

Việc làm này đã gây nhiễu loạn thị trường, làm ảnh hưởng sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản tại khu vực và tỉnh.

Qua kiểm tra tại địa phương, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng đã phát hiện nhiều trường hợp phân lô tách thửa có dấu hiệu vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản, gây thất thoát nguồn thu ngân sách.

Tỉnh Lâm Đồng đã ban hành quy định mới nhằm chấn chỉnh việc hiến đất làm đường, tách thửa, phân lô, bán nền trái quy định.

Cụ thể, ngày 1/11/2021, UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành Quyết định số 40/2021/QĐ-UBND về điều kiện hợp thửa, tách thửa đất trên địa bàn tỉnh. Quy định mới này đã phần nào chấn chỉnh việc hiến đất làm đường, tách thửa, phân lô, bán nền trái quy định.

Tuy nhiên, khi quy định mới có hiệu lực thi hành chưa lâu thì ngày 20/1/2022, UBND tỉnh Lâm Đồng bất ngờ ra văn bản số 473/UBND-ĐC, chỉ đạo các sở ngành về việc tạm dừng tiếp nhận, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn trên địa bàn tỉnh.

UBND tỉnh yêu cầu tạm dừng toàn bộ việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc tách thửa đất nhưng thực chất là biến tướng để đầu tư dự án bất động sản trái quy định trên địa bàn.

Việc tạm dừng đối với các trường hợp tách thửa đất hình thành nhiều thửa đất để chuyển nhượng, xây dựng nhà ở hình thành các khu, điểm dân cư mới tại nông thôn trên địa bàn toàn tỉnh cho đến khi Nghị định số 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực.

Đối với các trường hợp tách thửa trên địa bàn tỉnh ngoài các trường hợp nêu trên, các sở, ngành địa phương liên quan tiếp tục xem xét, giải quyết theo quy định.

Lúng túng khi triển khai quy định mới

Sau một thời gian tạm dừng thực hiện việc hiến đất làm đường, tách thửa đất, ngày 30/6 vừa qua, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành văn bản số 4791/UBND-ĐC về việc đưa ra hướng xử lý đối với các trường hợp đã và đang thực hiện việc hiến đất làm đường giao thông, phân lô tách thửa và xây dựng nhà ở trên địa bàn thành phố Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm.

Đồng thời, ngày 5/7 vừa qua, UBND tỉnh Lâm Đồng cũng đã ban hành văn bản số 4911/UBND-ĐC, chỉ đạo mới về việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết hồ sơ tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh.

Ngày 19/8/2022, tại Công văn số 1680/UBND-TNMT, UBND thành phố Bảo Lộc cho biết việc thực hiện các văn bản nêu trên đã gặp phải nhiều vướng mắc, khó khăn.

Cụ thể là vướng mắc liên quan đến những hồ sơ đề nghị chuyển mục đích lớn, vượt hạn mức đất ở quy định cho nhu cầu để ở đối với hộ gia đình, cá nhân liên quan đến việc phân lô, tách thửa nhằm mục đích kinh doanh bất động sản.

Đối với trường hợp này, tại văn bản số 4791/UBND-ĐC, tỉnh Lâm Đồng quy định, các tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp hiến đất làm đường giao thông và phân lô, tách thửa nhằm mục đích kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư trình thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư theo quy định.

Trong khi đó, Luật kinh doanh bất động sản quy định, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản thì không quy định cụ thể về quy mô nhỏ lẻ, không thường xuyên là như thế nào.

Ngoài ra, tại mục b Điểm 2 văn bản số 4911/UBND-ĐC ngày 05/7/2022 của UBND tỉnh quy định về trường hợp tách thửa đất để thừa kế hoặc tặng cho mà mỗi người nhận tặng cho được nhận 01 thửa đất sau khi tách thửa.

Theo đó, các trường hợp thừa kế và tặng cho là giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau theo quy định của pháp luật.

Như vậy, theo quy định này, nhu cầu tách thửa để thừa kế, tặng cho giữa các đối tượng nêu trên sẽ phát sinh nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lớn và vượt hạn mức.

Tuy nhiên, không có căn cứ pháp lý để phân biệt nhu cầu giữa người chuyển mục đích, tách thửa trong trường hợp này với trường hợp chuyển mục đích, tách thửa nhằm kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, quy định của pháp luật về việc hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản nêu trên chưa rõ và chưa cụ thể.

UBND thành phố Bảo Lộc chi biết thêm, về thủ tục hành chính mà UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành trong lĩnh vực đất đai hiện đang có hiệu lực cũng không có quy định về quy trình thực hiện đồng thời các thủ tục: Chuyển mục đích, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất, cung cấp thông tin địa chính liên quan (bản trích đo, chỉnh lý biến động, trích lục) …

Mặt khác, việc thực hiện đồng thời các thủ tục cũng không đủ điều kiện để thực hiện, vì mỗi thủ tục đều quy định các nội dung, thành phần hồ sơ, cơ quan thẩm quyền khác nhau giải quyết.

Cũng theo UBND thành phố Bảo Lộc, việc đưa ra quy định cho các hộ gia đình, cá nhân làm bản cam kết chuyển mục đích nhằm mục đích thực hiện thừa kế, tặng cho theo quy định tại mục b điểm 2 văn bản số 4911/UBND-ĐC của UBND tỉnh sẽ vi phạm quy định pháp luật trong giải quyết thủ tục hành chính vì tự đặt thêm thành phần hồ sơ ngoài quy định quy trình thủ tục hành chính mà UBND tỉnh đã ban hành.

Hơn nữa sau khi người dân có bản cam kết, các cơ quan giải quyết thủ tục hành chính cũng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc kiểm soát hồ sơ và dễ phát sinh khiếu kiện phức tạp.