Lãi suất giảm, bất động sản vẫn... bất động

Thông tin lãi suất tiền gửi ngân hàng có thể xuống kịch kim 8%/năm khiến nhiều người có tiền hoang mang tìm kênh đầu tư sinh lợi. Mặc dù vậy, nó cũng không đủ kích giá và giao dịch của thị trường vốn dĩ đã trơ lỳ như bất động sản. Thậm chí, nỗi lo giá tiếp tục đi xuống vẫn hiển hiện.

Tiếp tục mất giá nặng

Lãi suất huy động đã giảm không ngừng, từ mức 14% hồi đầu năm, qua 4 tháng, xuống còn 9%/năm. Tới đây, nhiều khả năng lãi suất sẽ giảm tiếp xuống còn 8%/năm. Lãi suất trần cho vay cũng vừa được chốt ở mức 15%/năm. Tuy nhiên, những con số này lại chưa có tác động nào trong việc kích thích nguồn tiền chảy vào bất động sản.

Có hai lý do cơ bản, đó là thực tế khó vay vốn giá rẻ và nội tại còn ốm yếu chưa biết khi nào chấm dứt cơn mất giá của bất động sản.

Bà Bùi Minh Hiền (Vạn Phúc, Hà Đông) cho biết, trước Tết 2012, quan sát thấy căn liền kề đường 16,5m tại TT9, khu đô thị Văn Phú từ trên 7 tỷ đồng đã xuống còn 6 tỷ, nghe nhiều thông tin khẳng định giá đã rẻ nhất thị trường, sẵn có nhu cầu sau này dùng ở, bà quyết định mua vào. Tuy nhiên, chỉ sau khoảng 6 tháng, bà rất hụt hẫng, sốt ruột chứng kiến giá xuống quá mạnh. Hiện trên thị trường thứ cấp, nhiều người rao bán những căn hộ tương tự như của bà, giá chỉ tầm 5,3-5,4 triệu đồng chưa mặc cả, thương lượng.

Tại nhiều căn liền kề thấp tầng khác như khu TT8, láng giềng của bà Hiền, nhiều ô đã tuột giá từ mức hơn 60 triệu đồng/m2 (căn 100m2) xuống còn hơn 40 triệu đồng/m2. Thậm chí, có những ô biệt thự chỉ 38 triệu đồng/m2.

Đại diện một số văn phòng môi giới bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội chung nhận xét, bất động sản không lên được tý nào trong giai đoạn điều chỉnh giảm lãi suất vừa qua. Những sản phẩm càng lớn, giá trị càng cao thì càng ít người hỏi thăm.

Đối tượng duy nhất hiện nay là người ngoại tỉnh - có tiền tầm 1-2 tỷ đồng - mua những ô đất nhỏ vùng ven, các căn chung cư giá thấp. Lác đác có người quan tâm tới những căn hộ diện tích bé, song, với biệt thự tầm giá 10 tỷ đồng thì im lìm như không hề tồn tại.

"Lãi suất xuống nhiều cũng không tác động nổi vì người dân đã sợ rồi. Nguồn cung nhà đất trên thị trường quá nhiều làm nhiễu lựa chọn của người mua. Lượng người đầu tư bất động sản mất đi đáng kể, kinh doanh nhiều lĩnh vực thua lỗ thất bát, kinh tế khó khăn, giá chưa biết khi nào lên. Nhiều người chột dạ chỉ biết bảo toàn" - anh Dương Văn Thành, một môi giới BĐS - nói.

Vẫn vay vốn giá cao

Trong bối cảnh đó, nút thắt khó vay vốn ngân hàng vì các điều kiện cho vay ngặt ngèo, cho vay ít ỏi với mức lãi suất cao hơn các thông tin mà cơ quan quản lý đưa ra khiến những người có nhu cầu nản chí.

Chị Ánh Nguyệt (Đình Thôn, Phạm Hùng) phàn nàn, hồi đầu năm, các khoản vay ngân hàng với mục đích vay bất động sản của chị vẫn phải chịu lãi suất 21,5%/năm. Cách đây hơn hai tháng, lãi suất vay về mức 19,5-20,5%/năm. Các hợp đồng vay còn không chốt biên độ mà toàn thả nổi lãi suất nên trong 3-6 tháng đầu có thể "câu khách" với mức lãi suất "ngon ăn", nhưng về lâu dài, rất rủi ro cho những người vay mua bất động sản.

Đến gần đây, do nỗ lực đàm phán hợp đồng, chị đã chốt được biên độ lãi vay ở mức 7,5% trên lãi suất cố định nên lãi suất vay xuống còn 16,5%, trong khi nhiều trường hợp đi vay khác mà chị biết, thường không chốt biên độ hoặc có thì cũng mất 10%. Vừa qua, nghe tin áp trần lãi suất cho vay 15%, chị gọi điện đốc thúc một số ngân hàng để hỏi về số phận các khoản vay của mình, đã nhận được câu trả lời: chưa có chính sách, vẫn phải chờ.

Với những người cần vay tiền thanh toán mua nhà, việc chứng minh tài chính, khả năng thu nhập là rào cản lớn nhất. Hạn mức cho vay, đánh giá thấp tài sản đảm bảo, hồ sơ lọc rất khắt khe, không còn căn cứ trên khai báo của khách hàng mà dựa trên xu hướng thu nhập trong tương lai.

Ví dụ khách hàng đang có thu nhập thật nhưng chỉ là thời điểm hiện tại, ngân hàng nhìn vào tương lai 6 tháng nữa nếu thu nhập giảm đi, không ổn định thì cũng khó cho vay. Điều này thể hiện rõ rệt nhất ở những người có thu nhập từ tiền thuê nhà hay những người làm việc trong các lĩnh vực mà thu nhập của các doanh nghiệp đang trên đà giảm sút như kinh doanh, xây dựng.

Dù biện hộ thế nào, việc điều hành chính sách tiền tệ chưa ăn nhập với thực tế cũng là một yếu tố làm mất lòng tin của người dân. Giải quyết độ trễ giảm lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại đã được đề cập từ nhiều tháng nay mà vẫn chỉ dừng lại ở mặt hình thức.

Về vấn đề này, hồi cuối tháng 5, ông Trương Đình Tuyển - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, đã từng góp ý, việc vin vào độ trễ chính sách là sự lợi dụng khái niệm để tạo lợi ích cho ngân hàng. Độ trễ - có thể chấp nhận chênh lệch trong vài tuần chứ không thể đến vài tháng sau khi hạ lãi suất huy động mới đến lượt hạ lãi suất cho vay ra.

"Ngân hàng nói do độ trễ là ngân hàng quản trị rất kém. Thực tế bản thân các ngân hàng nói chung cũng không tự nguyện chấp hành hạ lãi suất cho vay vì nhiều lý do như tỷ lệ nợ xấu, tiêu chuẩn tín dụng mà điều đấy họ có cái lý của mình. Ngân hàng Nhà nước nếu không thể ra chỉ thị cơ cấu nợ, phải có đoàn công tác đến từng ngân hàng, nhất là những ngân hàng thừa thanh khoản và có nợ xấu lớn để rà soát, tạo sức ép" - ông Tuyển nói.