Khúc mắc quanh việc giảm giá đất của dự án “khách sạn 5 sao Tam Cốc - Bích Động”

Từ năm 2009 UBND tỉnh Ninh Bình tính giá thuê đất (có thu tiền hằng năm) là hơn 90 tỷ đồng. Đến đầu năm 2015, UBND tỉnh Ninh Bình chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu và điều chỉnh giá đất xuống chỉ còn hơn 44 tỷ đồng, giảm 45 tỷ đồng so với trước. Vậy bản chất của sự việc này là gì?

Vì sao từ mức giá đất hơn 90 tỷ đồng, nay giảm chỉ còn gần một nửa?

Dự án đầu tư xây dựng Khách sạn 5 sao Tam Cốc - Bích Động do xí nghiệp Cơ khí Quang Trung làm chủ đầu tư được Thường trực tỉnh ủy Ninh Bình đồng ý chủ trương và UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu số 09111000005 ngày 23-2-2009 có tổng mức đầu tư 544,213 tỷ đồng, sử dụng 6,5 ha đất nông nghiệp hai lúa thuộc phường Ninh Phong-TP Ninh Bình. Đây là một trong bảy dự án tiêu biểu được tỉnh Ninh Bình trao giấy chứng nhận đầu tư tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư ngày 30-12-2015.

Trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư có nhu cầu mở rộng thêm diện tích là 1,5 ha nhằm tăng quy mô, hiệu quả của dự án. Sau khi xin ý kiến chỉ đạo của Thường trực tỉnh ủy, ngày 28-11-2012, UBND tỉnh Ninh Bình cấp giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh cho dự án, trong đó nâng mức đầu tư từ 544,213 tỷ đồng lên 1.043 tỷ đồng, diện tích sử dụng đất từ 6,5 ha lên 8 ha và thời hạn thuê đất từ 50 năm( kể từ khi cấp giấy phép đầu tư) lên 70 năm. Đồng thời, điều chỉnh hình thức trả tiền thuê đất hằng năm sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất( Quyết định số 60/QĐ-UBND ngày 25-1-2013).

Về vị trí, khu đất nằm trong đồng Cấp Tứ, phường Ninh Phong (TP Ninh Bình) liền kề với xứ đồng Cửa Đình (xã Ninh Thắng-huyện Hoa Lư) cùng chung một bờ vùng. Khi tính giá đất lần đầu, các ngành bao gồm Sở Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, UBND TP Ninh Bình, Cục Thuế, Sở Tư Pháp tỉnh Ninh Bình,v.v. áp dụng theo địa giới hành chính của phường Ninh Phong với giá đất do HĐND tỉnh quy định giá đất ở là 3,5 triệu đồng/m2. Theo cách tính, khu đất có chiều bám mặt đường là 258,9 m và chiều sâu bình quân 327,6 m. Tại khoản 2 điều 2 quyết định 35/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Ninh Bình quy định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp các huyện, thị xã, thành phố tính bằng 70% giá đất ở cùng vị trí. Với quy định này được tính như sau: chiều sâu từ 0 đến 50 m đầu được nhân với 70% (so với giá đất ở), từ mét thứ 51 đến 100 m thì nhân với 60% và càng sâu, thì giá đất tiếp theo giảm dần xuống 50%, 40%, 30% rồi đến diện tích cuối còn lại chỉ là 700 nghìn đồng/m2. Tuy nhiên, do hiện trạng khu đất có độ sâu từ một đến hai mét so với mặt đường lại có nền đất yếu, lún thụt cho nên theo quy hoạch của các cấp có thẩm quyền phê duyệt được tính giá trị bằng 80% mức giá cùng vị trí có cốt đất đã san nền. Vì vậy, giá mỗi mét vuông đất của dự án là 1.126.343 đồng (1 triệu 126 nghìn 343 đồng/m2) và tổng số tiền Xí nghiệp cơ khi Quang Trung phải nộp vào ngân sách Nhà nước là 90.107. 500.000 đồng (90 tỷ 107 triệu 500 nghìn đồng).

Cho là quá cao với cách tính giá đất của dự án, Xí nghiệp cơ khí Quang Trung do ông Nguyễn Tăng Cường làm chủ doanh nghiệp nhiều lần làm đơn đến cơ quan có thẩm quyền trong tỉnh Ninh Bình đề nghị xem xét việc tính giá thuê đất. Trong văn bản số 72/CK-QT đề ngày 19-7-2013, Xí nghiệp cơ khí Quang Trung gửi Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh Ninh Bình cho rằng “giá đất của địa phương xây dựng đã rất lỗi thời và lạc hậu, bóp chết sản xuất và các nhà đầu tư chân chính”. Vì vậy, từ năm 2013, mặc dù Sở Tài chính, UBND tỉnh Ninh Bình ra các văn bản thông báo giá đất Xí nghiệp cơ khí Quang Trung phải nộp vào ngân sách Nhà nước, song doanh nghiệp chưa thực hiện và tiếp tục kiến nghị.

Thực hiện Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 3-1-2015 của Chính phủ, thông báo số 1411-TB/BCH ngày 12-12-2014 của Ban chấp hành Đảng bộ tỉnh, Nghị quyết số 19/NQ-HĐND ngày 17-12-2014 của HĐND tỉnh và các Nghị quyết số 07-NQ/BCSĐ, 08-NQ/BCSĐ, số 09-NQ/BCSĐ ngày 21-1-2013 của Ban cán sự Đảng UBND tỉnh Ninh Bình về các giải pháp phát triển kinh tế- xã hội năm 2015 trong đó, tập trung tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính. Nhờ đó, hàng loạt công trình dự án gặp khó khăn được xem xét, giải quyết.

Cụ thể, công tác GPMB để thực hiện các dự án giao thông QL 1A tuy chưa có khu tái định cư, chưa bố trí kinh phí chi trả song nhờ tuyên truyền vận động, người dân tự giác tháo dỡ công trình của họ để trả mặt bằng cho dự án. Tháo gỡ khó khăn về xây dựng quy hoạch để thực hiện dự án Khu du lịch Kênh Gà - Vân Trình của tập đoàn The Vissai. Bên cạnh đó, rà soát để điều chỉnh những bất cập về hệ số thuê đất các dự án thực hiện đã nhiều năm hiện còn dang dở khiến công trình trì trệ cỏ mọc hoang gây lãng phí vốn đầu tư của doanh nghiệp, nhà nước thất thu, người lao động thiếu việc làm.

Trong văn bản số 65/UBND-VP4 của UBND tỉnh Ninh Bình gửi các Sở: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Ban Quản lý Khu Công nghiệp, UBND thành phố Ninh Bình, Xí nghiệp cơ khí Quang Trung, Công ty cổ phần Chế tạo máy Ninh Bình rà soát cụ thể các chương trình dự án để có cơ sở xem xét giải quyết vướng mắc liên quan đến một số dự án. Tại văn bản số 173/STNMT-QH-ĐGĐ-GĐ ngày 9-2-2015 Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Bình gửi Tổng Cục quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) về việc xác định giá đất tính tiền sử dụng đất đối với dự án có nhiều hạng mục, công trình mục đích sử dụng khác nhau. Đến ngày 13-2-2015, Tổng Cục Quản lý đất đai có văn bản trả lời số 256/TCQLĐĐ-CKTPTQĐ có đoạn nêu rõ “dự án đầu tư xây dựng tổ hợp khách sạn cao cấp 5 sao Tam Cốc - Bích Động tại phường Ninh Phong - TP Ninh Bình được UBND tỉnh Ninh Bình cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất từ năm 2013 trong khu vực đất thực hiện dự án có nhiều phân khu khác nhau thì giá đất được xác định theo mục đích sử dụng của từng phân khu chức năng theo quy định của pháp luật về Luật đất đai trước năm 2013”.

Căn cứ hướng dẫn số 256/TCQLĐĐ-CKTPTQĐ, ngày 6-3-2015 tại văn bản số 239/STNMT-QH-ĐGĐ&GĐ do giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Bình Chu Thanh Hà đề xuất việc xác định lại giá đất khu khách sạn 5 sao Tam Cốc- Bích Động. Bởi, theo đánh giá của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Bình, đây là dự án mà toàn bộ quá trình lập dự án, cấp giấy chứng nhận đầu tư, quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và giao đất tại thực địa đều diễn ra trước khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực. Vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm, vị trí dự án nằm trên đất có độ sâu so với cốt nền hơn 2 m, nền đất yếu, lầy thụt. Bên cạnh đó, dự án “khách sạn 5 sao Tam Cốc - Bích Động” nằm trên vị trí liền kề giữa phường Ninh Phong (TP Ninh Bình) với xã Ninh Thắng (huyện Hoa Lư) có cùng đặc điểm đất như xã Ninh Thắng( độ sâu từ 1 đến 2 m so với nền đường, lầy thụt) mà tính theo giá đất đô thị là chưa thỏa đáng. Từ đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND tỉnh báo cáo thường trực HĐND tỉnh cho phép được áp dụng tính tiền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo bảng giá đất năm 2013 tại địa bàn xã Ninh Thắng (huyện Hoa Lư) với mức giá đất ở là 2,5 triệu đồng/m2.

Ngày 9-3-2015 tại văn bản số 12/TTr-UBND của UBND tỉnh Ninh Bình do ông Phó Chủ tịch Đinh Quốc Trị ký gửi Thường trực HĐND tỉnh về việc “đề nghị chấp thuận giá đất Khu khách sạn 5 sao Tam Cốc - Bích Động theo bảng giá đất năm 2013 khu vực xã Ninh Thắng (huyện Hoa Lư) với mức giá đất ở 2,5 triệu đồng/m2”. Ngày 11-3-2015, HĐND tỉnh Ninh Bình có văn bản số 24/TTHĐ-CTHĐ do ông Đinh Chung Phụng (Phó Chủ tịch HĐND tỉnh ký) gửi UBND tỉnh Ninh Bình với nội dung “Thường trực HĐND tỉnh nhất trí việc vận dụng áp dụng giá đất cụ thể như sau: phần diện tích 12.945 m2 bám mặt đường Tam Cốc - Bích Động (chiều sâu từ 0 đến 50 m) áp dụng giá đất ở 2,5 triệu đồng/m2. Phần diện tích còn lại 67.055 m2 áp dụng giá đất ở khu dân cư xã Ninh Thắng liền kề với khu dự án là 700 nghìn đồng/m2. Do vậy giá đất trung bình của dự án giảm xuống còn hơn 555 nghìn đồng/m2.

Đôi điều suy ngẫm

Như vậy, bản chất sự việc nằm ở chỗ ngay từ khi xác định vị trí và cách tính giá đất từ năm 2013 của các sở, ban, ngành để tham mưu cho UBND tỉnh Ninh Bình là chưa sát với thực tế. Điều này có thể là nguyên nhân gây khó khăn cho doanh nghiệp thực hiện dự án.

Tuy nhiên, theo các văn bản ông Nguyễn Tăng Cường gửi Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh Ninh Bình cho rằng “ việc áp giá đất của tỉnh đã lỗi thời và lạc hậu” là chưa đúng. Bởi đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Vì thế, tất cả các chính sách, cách tính giá đất của các dự án trong tỉnh Ninh Bình đều phải dựa trên những quy định của Luật đất đai và các văn bản dưới Luật của các bộ ngành. Ninh Bình không thể tự xây dựng một khung giá đất riêng ở địa phương và giá đất cụ thể ở mỗi huyện, thành phố đều có hội đồng thẩm định gồm các ngành chức năng tham mưu sau đó là HĐND tỉnh quyết định đâu phải riêng một ai được phép quyết định?

Điều đáng nói là, cho đến nay, năm 2015 Xí nghiệp cơ khí Quang Trung (chủ đầu tư dự án) chưa làm nghĩa vụ tài chính tại sao UBND tỉnh đã giao đất tại thực địa theo Quyết định số 60/QĐ-UBND của UBND tỉnh Ninh Bình? Sở Xây dựng tỉnh Ninh Bình có biết việc Xí nghiệp cơ khí Quang Trung xây thô một số công trình thuộc dự án trên diện tích chưa làm nghĩa vụ tài chính?

Cũng có người cho rằng việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp của UBND tỉnh Ninh Bình theo Nghị quyết số 19/NQ-CP ngày 12-3-2015 của Chính phủ và Chương trình hành động cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2015 trên địa bàn tỉnh Ninh Bình là giải quyết hàng loạt vướng mắc tồn đọng của người tiền nhiệm trước đó. Chính vì thế, từ năm 2014 chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh(PCI) được cải thiện đáng kể. Từ chỗ năng lực cạnh tranh tỉnh Ninh Bình năm 2013 xếp thứ 28, đến cuối năm 2014 thăng tiến 17 bậc đạt ở vị trí 11/63 tỉnh, thành phố trong cả nước. Chất lượng điều hành, chỉ đạo cũng chuyển từ nhóm khá năm 2013 lên nhóm tốt 2014. Năm 2015-2016 Ninh Bình phấn đấu có chỉ số cạnh tranh ở tốp 10/63 tỉnh thành phố có chỉ số CPI tốt nhất.

Có thể nói, đó là tín hiệu đáng mừng cho Ninh Bình sau “ trận bão” khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã và đang hồi phục có hiệu quả. Không ít doanh nghiệp trong tỉnh vượt khó vươn lên làm giàu cho mảnh đất nghìn năm văn hiến Ninh Bình.