Không được "giải cứu", bất động sản sẽ đi về đâu?

Khu nhà ở thuộc dự án Vân Canh. Ảnh: Nhật Lâm

Bất động sản trầm lắng và hệ lụy

Khi được đề nghị đánh giá về “lời khuyên” của TS. Alan Phan, một chuyên gia kinh tế đã rất bức xúc cho rằng, đó là tư vấn rất thiếu thiện chí, muốn đẩy thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam mà rộng ra là kinh tế Việt Nam vào đường chết. “Trong khi cả hệ thống chính trị và nền kinh tế đất nước đang tập trung tìm cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc, một trong những nút thắt lớn nhất hiện nay, thì ông Alan Phan lại đi khuyên “hãy để chúng chết đi”. Sẽ chỉ có “địa ngục” chứ chẳng có “thiên đường” nào sau lời khuyên ấy!”, chuyên gia này nói.

Có thể, phản ứng trên hơi gay gắt nhưng nhìn nhận một cách khách quan thì vẫn buộc phải thừa nhận rằng, vẫn cần can thiệp vào thị trường để nó hoạt động theo đúng nguyên lý thông thường của nó.

Về mặt nguyên tắc, thị trường phát triển bình thường là khi tiền tệ được lưu thông, nghĩa là phải có đầu tư, có mua, bán, có cung và cầu để đáp ứng nguồn cung. Theo báo cáo đánh giá Bộ Xây dựng, từ đầu năm 2012 đến nay, thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn, giá cả bất động sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Thị trường bất động sản trầm lắng dẫn đến tồn kho bất động sản và các loại vật liệu xây dựng tăng nhanh.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản đến 31/10/2012 khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6 % so với thời điểm 31/12/2011.

Với thực trạng của thị trường, đã có nhiều Hội thảo được diễn ra để bàn bạc cách tháo gỡ cho thị trường. Bộ Xây dựng cũng đã có phiên giải trình trước Uỷ ban kinh tế Quốc hội về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tại phiên giải trình, Bộ trưởng Trình Đình Dũng đã phát biểu rằng, số liệu hàng tồn kho trên chưa phản ánh được tình hình thực tế, còn nhiều dự án có tồn kho nhưng chưa báo cáo và do đặc điểm của tồn kho bất động sản khác với tồn kho của các sản phẩm công nghiệp khác. Như nhiều nhà chung cư đang xây dựng dở dang, đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải dừng do không có thị trường, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được cho người tiêu dùng.

Vì vậy, số vốn tồn đọng trong bất động sản còn lớn hơn nhiều so với số liệu trong báo cáo. Do đó, cần thiết phải tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cho doanh nghiệp bất động sản.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhấn mạnh, để tháo gỡ khó khăn của nền kinh tế cần thiết tìm ra những điểm tắc nghẽn trong đó có bất động sản. Với bất động sản thì vấn đề chính cần làm đó là khắc phục tình trạng lệch pha về cung cầu. Nếu cần bằng cung cầu, gỡ khó cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp có tồn tại phát triển thì người dân lao động mới có việc làm.

Phải cứu vì sự liên quan đa ngành

Điểm khác biệt lớn nhất của thị trường bất động sản so với các thị trường khác nằm ở chỗ thị trường bất động sản không chỉ liên quan ngành xây dựng, VLXD, ...bất động sản còn liên quan hệ thống tài chính tiền tệ đặc biệt liên quan công tác quản lý trong đó có đầu tư phát triển đô thị. Sản phẩm bất động sản lớn, đầu tư dài, tiền đổ vào dự án lớn. Nếu khai thác hiệu quả tăng trưởng kinh tế sẽ giúp nâng cao đời sống người dân. Nếu đóng băng, không có giao dịch làm số lượng lớn nguồn vốn không lưu chuyển được thì tháo gỡ khó khăn cho BĐS là rất cần thiết.

Theo một chuyên gia của Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam, nhất định phải tìm cách giải cứu thị trường bất động sản, nhưng phải hiểu là không chỉ là giải cứu một số dự án nhà của một chủ đầu tư nào đó mà là giúp cho cả thị trường cùng vận động. Theo ông, bất động sản chỉ là một bộ phận nhỏ của đầu tư và xây dựng.

Vị chuyên gia này cho rằng, trước khi có kế hoạch tác động gì đến thị trường bất động sản, chúng ta cần hiểu rõ nhân tố trực tiếp tham thị trường bất động sản gồm những ai. Theo đó, tham gia vào thị trường bất động sản không chỉ có Người tiêu dùng (gồm người sử dụng, người đầu cơ), còn có nhà cung cấp vật liệu và kinh doanh vật liệu xây dựng (nhóm nhà sản xuất, nhóm nhà kinh doanh), các nhóm nhà đầu tư (nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư thứ phát, nhà đầu tư cổ đông) và nhóm cung cấp tài chính (quỹ đầu tư, ngân hàng và các cổ đông khác). Như vậy, khi bất động sản gặp vấn đề, sẽ là hệ lụy của nhiều ngành, người, tổ chức, cá nhân.

“Nguyên tắc hoạt động của thị trường là phải tạo ra được giá trị gia tăng, có sự lưu thông của dòng tiền như thế mới thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Nếu tất cả đều dậm chân tại chỗ thì nền kinh tế không thể phát triển được”, vị chuyên gia này phân tích. “Có điều, không nên vì phải “đẩy” thị trường nhúc nhích mà chúng ta vội vàng áp dụng các giải pháp cơ học như bơm tiền, giảm giá, khuyến mại… Điều này là chưa đủ và chưa chữa được toàn bộ “bệnh” của thị trường”

TS Trần Du Lịch cũng từng ví von, thị trường bất động sản và tài chính như hai bánh của xe máy, chỉ cần một bánh xì hơi thì bánh kia không thể chạy được. Ông cho rằng, tháo gỡ khó khăn cho thị trường này là việc bức thiết thật sự rồi, nhưng muốn “rã băng” cũng phải thực hiện từ từ, bởi không có tiền đâu để bung ra cứu toàn bộ thị trường!