Bất chấp cam kết
Để thực hiện đúng chỉ đạo của NH Nhà nước, các NH đã ngưng cho vay bất
động sản, kể cả với dự án NH đã ký cam kết với chủ đầu tư. Hai tuần
nay, chị Thảo (Q.Tân Phú, TP.HCM) như ngồi trên lửa vì đã đóng đủ 30%
giá trị căn hộ nhưng NH báo không thể giải ngân được do đã hết hạn mức.
Chạy đôn đáo hỏi nhiều NH khác, chị Thảo đều nhận được câu trả lời là
lãi suất lên đến 24-25%/năm, thay đổi mỗi tháng một lần.
Trong khi đó, anh Vinh - nhân viên một công ty truyền thông tại Q.Phú
Nhuận, TP.HCM - mua căn hộ tại Q.Bình Tân từ đầu năm 2009 và đã thanh
toán 60% giá trị căn hộ. Mới đây anh yêu cầu NH giải ngân 40% còn lại.
Dù NH đã cam kết cho vay từ năm 2009 nhưng nay nhân viên NH đưa ra hàng
loạt điều kiện để làm khó, trong đó có việc yêu cầu ngoài lãi suất phải
trả một khoản phí "quản lý tài sản" là 2,75%/năm, phí cộng lãi suất lên
đến 25,25%/năm.
Nhân viên NH cho biết khoản phí quản lý tài sản mới áp dụng với khách
hàng cá nhân trong vòng một tháng trở lại cho tất cả khoản vay tiêu
dùng, cho vay bất động sản. Trong khi trước kia phí này chỉ áp dụng với
khách hàng doanh nghiệp.
Ngoài khoản phí này, khách hàng còn chịu rủi ro là thay đổi lãi suất
hằng tháng hoặc mỗi ba tháng, biên độ lên đến 7%/năm. Một khoản vay 800
triệu đồng, với lãi suất 22,5%/năm số tiền gốc và lãi phải trả hằng
tháng khoảng 19 triệu đồng, tuy nhiên nếu lãi suất tăng lên 29,5%/năm
thì số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng lên đến 23 triệu đồng.
Với người vay mới đủ khả năng tài chính cũng bị NH từ chối. Chị Tâm (Q.9) cho biết khi đặt vấn đề vay vốn, nhân viên tín dụng NH
Lãi suất cho vay bất động sản tăng gấp đôi trong hai năm qua.
T chi nhánh Thủ Đức cho biết đang có
chính sách hạn chế với cho vay bất động sản, đặc biệt vay mua căn hộ do
thị trường đóng băng. Ngay cả với những dự án NH đã ký cam kết với chủ
đầu tư, NH cũng xem xét cẩn thận. "Nhân viên NH nói dù NH đã ký cam kết
với chủ đầu tư nhưng không đồng nghĩa với cho vay mà NH phải xem xét,
đánh giá lại khả năng chủ đầu tư trong từng giai đoạn" - chị Tâm nói.
Bán không ai mua
Lãi suất cho vay quá cao nhiều người đã
tính đường tháo chạy nhưng bất thành. Giữa tháng 5-2011, sau một thời
gian đắn đo, anh Minh - một nhà đầu tư bất động sản - quyết định chuyển
nhượng lại hợp đồng mua căn hộ dự án The Era (Q.7) với mức giá bằng với
giá mua, chấp nhận chịu mất xấp xỉ 10% vốn góp ban đầu cho các chi phí
môi giới, thuế thu nhập cá nhân... Không riêng gì anh Minh, hàng loạt
nhà đầu tư cá nhân trong lĩnh vực bất động sản hiện đang tìm cách bán
tống bán tháo các sản phẩm đã lỡ ôm vào trước đó, từ đất nền đến căn hộ.
Chị Hiền, nhà đầu tư đang tìm người để chuyển nhượng hợp đồng mua một
căn hộ cao cấp tại Q.2 và một lô đất nền tại Q.9, cho biết sẵn sàng bán
với giá rẻ hơn giá mua để cắt lỗ do không thể xoay tiền để tiếp tục góp
vốn. "Dù trước đó đã cam kết cho vay nhưng bây giờ liên hệ thì NH làm
khó, mà có được giải quyết cho vay cũng không dám vì lãi suất được
"hét" lên tới 26%/năm..." - chị Hiền nói.
Nhiều nhà đầu tư tính toán với một căn hộ trung có tổng giá trị 1,2 tỉ
đồng, bán cắt lỗ 10% phần vốn góp ban đầu (30% giá trị hợp đồng) thì
chỉ mất khoảng 40 triệu đồng, nhưng nếu giữ lại và vay 70% giá trị còn
lại thì riêng khoản lãi suất phải nộp đã lên tới 200 triệu đồng/năm với
lãi suất hiện nay!
Trong khi khách hàng không xoay được vốn hoặc ngán ngẩm với lãi suất,
hàng loạt chủ đầu tư cũng rơi vào tình cảnh "dở khóc dở mếu", không
tung sản phẩm ra bán thì chẳng biết đào đâu ra tiền để tiếp tục triển
khai dự án, do "bầu sữa" tín dụng NH đã bị khóa van.
Đã có hàng loạt chủ đầu tư quyết định tạm hoãn kế hoạch chào bán sản
phẩm và "đắp mền" hoặc triển khai dự án cầm chừng để chờ lãi suất giảm
và ngóng thanh khoản. Các dự án căn hộ của Công ty CP xây dựng và kinh
doanh địa ốc Hòa Bình, Công ty CP đầu tư xây dựng Lilama SHB, Công ty
CP Hoàng Anh Gia Lai... là những ví dụ.
Một số chủ đầu tư đã tìm cách lôi kéo khách hàng với nhiều hình thức
như hỗ trợ 50-100% lãi suất khoản vay góp vốn, thực hiện các chương
trình khuyến mãi như mua nhà trúng nhà, xe hơi, kim cương và thậm chí
cả... đất nền!
Tổng giám đốc một công ty bất động sản thừa nhận việc công bố giảm giá
bán sản phẩm là điều "tối kỵ" với bất động sản vì sẽ bị những khách
hàng mua trước quay lại... đòi tiền, nên hầu hết chủ đầu tư đều giảm
giá dưới các "chiêu bài" hỗ trợ, khuyến mãi... để huy động vốn cho dự
án. Tuy nhiên dù giở hết bài, các chủ đầu tư cũng không thể lôi kéo
được khách hàng.
Khó trả nợ trước hạn
Thực tế từ đầu năm đến nay, nhiều NH đã ngưng cho vay bất động sản,
chứng khoán và nâng lãi suất cho vay tiêu dùng lên cao để hạn chế người
vay. Tuy nhiên, đến nay chỉ những NH lớn mới có khả năng về đích.
Tổng giám đốc một NH cổ phần cho biết đến nay dư nợ phi sản xuất của NH
vẫn chiếm trên 40% tổng dư nợ, trong đó phần lớn là các khoản vay bất
động sản có thời hạn từ năm năm trở lên đã được giải ngân từ các năm
trước chưa tới hạn trả nợ.
Nhiều NH khác đã ngừng giải ngân từ ba tháng trước và nâng lãi suất lên
23-24%/năm nhằm hạn chế người vay, song song đó NH này tập trung tăng
cho vay sản xuất tối đa nhằm kéo giảm dư nợ cho vay phi sản xuất xuống
mức thấp. Tuy nhiên, lãnh đạo NH này cho biết không đảm bảo sẽ đáp ứng
được yêu cầu của NH Nhà nước do các khoản vay bất động sản đáo hạn thực
trả không nhiều. Chủ đầu tư không bán được hàng nên khó có khả năng trả
nợ trước hạn.
Hàng "tồn kho" và gánh nặng nợ vay Trong
đó, dự án The Everich II hiện đang triển khai giai đoạn 1 và sản phẩm
đã được chào bán trong năm 2010, chiếm tỉ lệ khá lớn trong tổng giá trị
hàng "tồn kho" với hơn 1.900 tỉ đồng. Tương tự, Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) có tổng giá trị hàng "tồn kho" gần 3.000 tỉ đồng, Công ty CP đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI) hơn 2.150 tỉ đồng, Công ty CP Xây dựng số 5 gần 1.135 tỉ đồng... Ngoài các yếu tố kinh tế vĩ mô khó khăn nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, như nhận định của nhiều chuyên gia, sự "lạm dụng" nguồn vốn tín dụng của hầu hết doanh nghiệp bất động sản là một trong những nguyên nhân dẫn đến các hệ lụy đang tồn tại trên thị trường bất động sản hiện nay. |