“Thị trường bất động sản tưởng chừng như đơn giản, nhưng khi giá một m2 giảm đi thì hệ lụy rất lớn”, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank) Nguyễn Ngọc Bảo nói như vậy trong một hội thảo được tổ chức mới đây.
Việc tín dụng liên tục tăng trưởng mạnh, đổ vào lĩnh vực đầu cơ bất động sản, được ví như thêm củi khi bếp đang sôi - Ảnh: Anh Quân.
Ở lưu ý của ông Bảo, tác động trực tiếp từ sự suy giảm trên thị trường
này ảnh hưởng ngay lập tức tới các ngành như sản xuất vật liệu xây dựng,
sắt thép, trang trí nội thất, và xa hơn là các vấn đề giải quyết việc
làm, xuất nhập khẩu…
Nhưng đáng lưu ý nhất với vị Chủ tịch - người nguyên là Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước) - là tác động làm tăng tỷ lệ nợ xấu, mà Agribank như một ví dụ sống động.
Con số chính thức được công bố vào tháng 9 năm nay, phát đi từ một bản báo cáo của Đảng ủy khối doanh nghiệp Trung ương, nợ xấu của Agribank lên đến 6,67%, cao nhất trong số các ngân hàng thương mại nhà nước.
Ông Bảo khi đó đã có giải thích rằng, nợ xấu của nhà băng này chủ yếu đến từ tín dụng bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM.
Không biết từ khi nào, và thông qua cách thức nào, Agribank đã thâm nhập sâu vào lĩnh vực bất động sản, vốn khác rất xa so với lĩnh vực truyền thống của nhà băng này. Một so sánh rất đáng chú ý, là chỉ riêng tỷ lệ nợ xấu nêu trên cũng đã gần với số vốn tự có của Agribank.
Theo ông Bảo, tổng tài sản có của ngân hàng này vào cuối năm nay ước khoảng 560 nghìn tỷ đồng, vốn tự có tương ứng cũng có thể đạt mức 9%. Cho nên, ông thừa nhận các tỷ lệ an toàn, chỉ số tài chính của Agribank là “chưa thật ổn định” (hệ số an toàn vốn CAR đo bằng tỷ lệ giữa vốn tự có/tổng tài sản có rủi ro).
“Hiện nay, nhiều ngân hàng, trong đó có Agribankcũng rất muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư của mình, đặc biệt là các khoản liên quan đến bất động sản, nhưng không dễ gì làm được”, ông Bảo nói.
Gần đây, nhiều quan chức như ông Bảo đã nhìn nhận được thực tế về cái giá phải trả cho quá trình bành trướng tín dụng nhiều năm trước, gây kích thích mạnh các thị trường đầu cơ tài chính và tài sản, trong đó có bất động sản.
“Một điều không bình thường với nền kinh tế Việt Nam trong các năm qua, so với khu vực phát triển Mỹ, EU, Nhật Bản và 10 nước châu Á thì cho thấy, tương quan giữa tăng trưởng GDP và tín dụng của chúng ta cao hơn gấp nhiều lần”, ông Bảo nói.
Theo người đứng đầu tại Agribank, tình trạng đầu cơ của Việt Nam là khá lớn, nhìn thấy rõ trên thị trường bất động sản, lướt sóng trên thị trường chứng khoán, hoặc dịch chuyển dòng tiền giữa nội tệ và ngoại tệ liên tục có biến động.
Tờ Thời báo Ngân hàng ngày 14/12 cũng dẫn một con số đáng chú ý từ Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia rằng, có tới 34% tổng số hộ gia đình ở thành phố có tiền tích lũy đã đầu tư vào bất động sản, trong khi tỷ lệ đầu tư vào dịch vụ chỉ là 24%.
Việc tín dụng liên tục tăng trưởng mạnh, đổ vào lĩnh vực đầu cơ bất động sản, được ví như thêm củi khi bếp đang sôi. Hệ lụy của nó, có thể không chỉ giới hạn ở việc sẽ phải rất khó khăn để đưa được giá nhà đất về gần với khả năng chi trả của đại bộ phận dân chúng, đặc biệt là các công chức thành thị.
“Trong những năm qua, một bộ phận khá lớn vốn tín dụng đã bị hút vào các lĩnh vực đầu cơ. Khi mà bong bóng bất động sản, bong bóng chứng khoán xẹp xuống thì vốn bị bốc hơi đi”, ông Bảo lưu ý thêm.
Ở góc độ tác động đến tăng trưởng, TS. Võ Trí Thành - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) - phân tích rằng, do doanh nghiệp Việt Nam kinh doanh với đòn bẩy tài chính cực cao (tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu cao), nên với trường hợp thắt chặt tín dụng để kiểm soát lạm phát sẽ càng khó khăn hơn, mà không xử lý khéo còn có thể dẫn tới các vấn đề xã hội như thiếu việc làm, tái nghèo...
Trong khi đó về lý thuyết, khi giá bất động sản tăng tạo hiệu ứng lên “thu nhập tạo nhờ tài sản”, dẫn tới tiêu dùng thoải mái, kích lạm phát lên và ngược lại. Nhưng trong khi thị trường bất động sản sụt giảm giao dịch, các kênh đầu cơ khác ảm đạm, tổng phương tiện thanh toán vẫn tăng dường như đã dồn tiền sang kênh hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng thiết yếu.
Giai đoạn cuối 2007-2008 và 2010-2011 này là điển hình của sự dịch chuyển dòng tiên nói trên, với trường hợp một là tiền quá nhiều từ dòng vốn bên ngoài đổ vào và tín dụng “bật ra”.
Cảnh báo cho những trường hợp kể trên, trong "Báo cáo triển vọng kinh tế châu Á 2007" công bố vào tháng 9/2007, ADB khuyến cáo, ảnh hưởng lạm phát sẽ giảm sức mua của người nghèo và làm tăng bất bình đẳng về thu nhập, có ảnh hưởng tiêu cực đến tăng trưởng.
Còn hồi đầu năm nay VnEconomy cũng đã dẫn báo cáo đánh giá tác động của tăng giá đối với đời sống người nghèo, người làm công ăn lương do Vụ Lao động - Văn hóa - Xã hội (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) thực hiện.
Theo nghiên cứu tại báo cáo này, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng tác động rất khác nhau đến các nhóm hộ gia đình trong xã hội, nhưng người có thu nhập thấp chịu tác động trực tiếp và nhanh hơn người có thu nhập cao; dân vùng nông thôn chịu tác động nặng hơn thành thị; và công nhân chịu tác động lớn hơn nông dân.
Trở lại với trường hợp của Agribank, có thể nói, chính nông thôn và người nông dân đã giang tay “giải cứu” thanh khoản cho nhà băng này.
“Từ thực tiễn Agribank, loại trừ hai thành phố lớn, còn lại tăng trưởng huy động vốn của khu vực nông thôn năm nay khá cao, bình quân khoảng 20-25%. Có rất nhiều chi nhánh Agribank ở nông thôn chuyển vốn về, cung ứng vốn để tăng thanh khoản cho cả hệ thống”, ông Bảo cho hay.
Nhưng đáng lưu ý nhất với vị Chủ tịch - người nguyên là Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước) - là tác động làm tăng tỷ lệ nợ xấu, mà Agribank như một ví dụ sống động.
Con số chính thức được công bố vào tháng 9 năm nay, phát đi từ một bản báo cáo của Đảng ủy khối doanh nghiệp Trung ương, nợ xấu của Agribank lên đến 6,67%, cao nhất trong số các ngân hàng thương mại nhà nước.
Ông Bảo khi đó đã có giải thích rằng, nợ xấu của nhà băng này chủ yếu đến từ tín dụng bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM.
Không biết từ khi nào, và thông qua cách thức nào, Agribank đã thâm nhập sâu vào lĩnh vực bất động sản, vốn khác rất xa so với lĩnh vực truyền thống của nhà băng này. Một so sánh rất đáng chú ý, là chỉ riêng tỷ lệ nợ xấu nêu trên cũng đã gần với số vốn tự có của Agribank.
Theo ông Bảo, tổng tài sản có của ngân hàng này vào cuối năm nay ước khoảng 560 nghìn tỷ đồng, vốn tự có tương ứng cũng có thể đạt mức 9%. Cho nên, ông thừa nhận các tỷ lệ an toàn, chỉ số tài chính của Agribank là “chưa thật ổn định” (hệ số an toàn vốn CAR đo bằng tỷ lệ giữa vốn tự có/tổng tài sản có rủi ro).
“Hiện nay, nhiều ngân hàng, trong đó có Agribankcũng rất muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư của mình, đặc biệt là các khoản liên quan đến bất động sản, nhưng không dễ gì làm được”, ông Bảo nói.
Gần đây, nhiều quan chức như ông Bảo đã nhìn nhận được thực tế về cái giá phải trả cho quá trình bành trướng tín dụng nhiều năm trước, gây kích thích mạnh các thị trường đầu cơ tài chính và tài sản, trong đó có bất động sản.
“Một điều không bình thường với nền kinh tế Việt Nam trong các năm qua, so với khu vực phát triển Mỹ, EU, Nhật Bản và 10 nước châu Á thì cho thấy, tương quan giữa tăng trưởng GDP và tín dụng của chúng ta cao hơn gấp nhiều lần”, ông Bảo nói.
Theo người đứng đầu tại Agribank, tình trạng đầu cơ của Việt Nam là khá lớn, nhìn thấy rõ trên thị trường bất động sản, lướt sóng trên thị trường chứng khoán, hoặc dịch chuyển dòng tiền giữa nội tệ và ngoại tệ liên tục có biến động.
Tờ Thời báo Ngân hàng ngày 14/12 cũng dẫn một con số đáng chú ý từ Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia rằng, có tới 34% tổng số hộ gia đình ở thành phố có tiền tích lũy đã đầu tư vào bất động sản, trong khi tỷ lệ đầu tư vào dịch vụ chỉ là 24%.
Việc tín dụng liên tục tăng trưởng mạnh, đổ vào lĩnh vực đầu cơ bất động sản, được ví như thêm củi khi bếp đang sôi. Hệ lụy của nó, có thể không chỉ giới hạn ở việc sẽ phải rất khó khăn để đưa được giá nhà đất về gần với khả năng chi trả của đại bộ phận dân chúng, đặc biệt là các công chức thành thị.
“Trong những năm qua, một bộ phận khá lớn vốn tín dụng đã bị hút vào các lĩnh vực đầu cơ. Khi mà bong bóng bất động sản, bong bóng chứng khoán xẹp xuống thì vốn bị bốc hơi đi”, ông Bảo lưu ý thêm.
Ở góc độ tác động đến tăng trưởng, TS. Võ Trí Thành - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) - phân tích rằng, do doanh nghiệp Việt Nam kinh doanh với đòn bẩy tài chính cực cao (tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu cao), nên với trường hợp thắt chặt tín dụng để kiểm soát lạm phát sẽ càng khó khăn hơn, mà không xử lý khéo còn có thể dẫn tới các vấn đề xã hội như thiếu việc làm, tái nghèo...
Trong khi đó về lý thuyết, khi giá bất động sản tăng tạo hiệu ứng lên “thu nhập tạo nhờ tài sản”, dẫn tới tiêu dùng thoải mái, kích lạm phát lên và ngược lại. Nhưng trong khi thị trường bất động sản sụt giảm giao dịch, các kênh đầu cơ khác ảm đạm, tổng phương tiện thanh toán vẫn tăng dường như đã dồn tiền sang kênh hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng thiết yếu.
Giai đoạn cuối 2007-2008 và 2010-2011 này là điển hình của sự dịch chuyển dòng tiên nói trên, với trường hợp một là tiền quá nhiều từ dòng vốn bên ngoài đổ vào và tín dụng “bật ra”.
Cảnh báo cho những trường hợp kể trên, trong "Báo cáo triển vọng kinh tế châu Á 2007" công bố vào tháng 9/2007, ADB khuyến cáo, ảnh hưởng lạm phát sẽ giảm sức mua của người nghèo và làm tăng bất bình đẳng về thu nhập, có ảnh hưởng tiêu cực đến tăng trưởng.
Còn hồi đầu năm nay VnEconomy cũng đã dẫn báo cáo đánh giá tác động của tăng giá đối với đời sống người nghèo, người làm công ăn lương do Vụ Lao động - Văn hóa - Xã hội (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) thực hiện.
Theo nghiên cứu tại báo cáo này, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng tác động rất khác nhau đến các nhóm hộ gia đình trong xã hội, nhưng người có thu nhập thấp chịu tác động trực tiếp và nhanh hơn người có thu nhập cao; dân vùng nông thôn chịu tác động nặng hơn thành thị; và công nhân chịu tác động lớn hơn nông dân.
Trở lại với trường hợp của Agribank, có thể nói, chính nông thôn và người nông dân đã giang tay “giải cứu” thanh khoản cho nhà băng này.
“Từ thực tiễn Agribank, loại trừ hai thành phố lớn, còn lại tăng trưởng huy động vốn của khu vực nông thôn năm nay khá cao, bình quân khoảng 20-25%. Có rất nhiều chi nhánh Agribank ở nông thôn chuyển vốn về, cung ứng vốn để tăng thanh khoản cho cả hệ thống”, ông Bảo cho hay.
Theo Anh Quân (VnEconomy)
VIP
MAIA Hồ Tràm, Chỉ TT 50% đến 2027 nhận nhà - đầu tư 1Tỷ3 sở hữu tổ hợp 4Tỷ Đô
1 tỷ 300 triệu- 35m2
Xuyên Mộc, Bà Rịa - Vũng Tàu
Hôm nay
0931793***
VIP
TT 5,2tỷ giá CDT không chênh nhà phố LK 60m ck 19% tăng gói vay 36T k lãi
5 tỷ 700 triệu- 57m2
Phủ Lý, Hà Nam
Hôm nay
0943274***
VIP
MẶT PHỐ VŨ MIÊN, TÂY HỒ 45m - 5T - 4,6MT - VIEW HỒ - LÔ GÓC - KINH DOANH...
29 tỷ 200 triệu- 45m2
Tây Hồ, Hà Nội
Hôm nay
0971969***
VIP
Bán nhà 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu đường Trưng Nữ Vương, Phường 1, Vĩnh Long
3 tỷ - 108m2
TP. Vĩnh Long, Vĩnh Long
Hôm nay
0907247***
VIP
TỔNG 4 CĂN THẠNH XUÂN 25 MỚI 100%. GIÁ RẺ.
7 tỷ 800 triệu- 296m2
Quận 12, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0987325***
VIP
GÓC 2 MẶT TIỀN NGANG 16M -CẠNH QUANG TRUNG -10 TỶ++224(16x15)8pn HÀNG HIẾM
10 tỷ 450 triệu- 224m2
Quận 9, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0938198***
VIP
Top căn hộ cho thuê rẻ An Lộc An Phúc 62m2 full nội thất trung tâm Q2 TP.HCM.
10 triệu - 62m2
Quận 2, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0817409***
VIP
Bán Căn hộ chỉ từ 460tr 68m2 3N phố đi bộ TT phủ lý cạnh Sun world ck18% HTLS 0%
1 tỷ 700 triệu- 68m2
Phủ Lý, Hà Nam
Hôm nay
0943274***
Liên hệ 
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: tài chính
Chia sẻ bài viết
Góp ý
