CafeLand - Sau khi thua lỗ 124 tỷ đồng năm 2013, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (MCK: KDH) bất ngờ có lợi nhuận 40 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2014. Không chỉ vậy, mới đây Công ty còn cho biết điều chỉnh kế hoạch lợi nhuận sau thuế năm 2014 từ 40 tỷ đồng lên 100 tỷ đồng.

Tuy nhiên, những điểm sáng bất ngờ đó có thực chất hay không hay chỉ là một chiêu phù phép trên báo cáo tài chính và liệu kế hoạch kinh doanh hoành tráng 2014 của công ty thực sự khả thi?

Lợi nhuận nhờ bán doanh nghiệp

Theo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên của Khang Điền, doanh thu trong quý 2 của Công ty chỉ có 2 tỷ đồng nhưng lợi nhuận sau thuế bất ngờ đạt lên tới 30 tỷ đồng. Tính trong 6 tháng đầu năm doanh thu của công ty đạt 86 tỷ đồng, giảm tới 62% so với cùng kỳ. Dù vậy, lợi nhuận sau thuế sau thuế đạt 40 tỷ đồng, trong khi đó cùng kỳ năm trước lỗ 48 tỷ đồng.

Nguyên nhân xuất hiện nghịch lý nói trên chính là do doanh thu từ hoạt động tài chính của Khang Điền đã tăng mạnh. Cụ thể doanh thu từ hoạt động tài chính trong quý 2 lên tới 78 tỷ đồng. Doanh thu này chủ yếu là việc từ việc Khang Điền chuyển nhượng 48,9% vốn điều lệ (tương đương 29,34 tỷ đồng) Công ty con Mễ Gia cho một công ty mà theo tìm hiểu của chúng tôi mới chỉ thành lập vào ngày 18/06/2014 và chính thức hoạt động vào ngày 25/6 vừa qua.

Hiện nay, Mễ Gia đang là chủ của dự án Mega Residence và Mega Ruby. Những dự án này bắt đầu được khai thác từ năm 2013 đến nay. Theo thông tin từ Khang Điền, dự tính nửa cuối năm 2014 sẽ tiếp tục bàn giao và ghi nhận doanh thu toàn bộ dự án Mega Residence (đã bán hết 160 căn), và mở bán dự án Mega Ruby trong tháng 10/2014 này.

Như vậy, xem ra việc Khang Điền giảm tỷ lệ sở hữu tại Mễ Gia và ghi nhận doanh thu tài chính chỉ là một thủ thuật giúp Công ty có lợi nhuận trong quý 2 tránh đi việc thua lỗ liên tiếp trong những quý gần đây?

Năm 2013, công ty đã thua lỗ tới 136 tỷ đồng. Điểm đáng bất thường trong kết quả kinh doanh năm 2013 chính là khoản giảm trừ doanh thu của Công ty lên đến 197 tỷ đồng, làm cho doanh thu thuần chỉ còn 112 tỷ đồng, trong khi đó giá vốn hàng bán lên tới 144 tỷ đồng. Như vậy, Khang Điền đã bán hàng thấp hơn giá thành sản phẩm.

Trước đó năm 2012, khoản giảm trừ doanh thu của Công ty cũng lên tới 94 tỷ đồng, làm doanh thu chỉ còn vỏn vẹn chỉ có 3,75 tỷ đồng và cũng thấp hơn giá thành. Năm 2012, Khang Điền cũng bị lỗ tới 57 tỷ đồng.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính của Công ty thì đây là do các dự án Khang Điền Phú Hữu, Khu Đông Phú Hữu, Trí Kiệt Phú Hữu, Long Phước Điền Phước Long B bị trả lại. Tuy nhiên, theo những chuyên gia về tài chính thì đây cũng có thể là một ảo thuật để công ty chuyển doanh thu, lợi nhuận từ kỳ này sang kỳ khác theo “chiến lược” nào đó của doanh nghiệp.

Nguồn: CafeLand tổng hợp

(*) Năm 2014 doanh thu 6 tháng đầu năm so với kế hoạch.
 

Nhiều dự án đang đóng băng

Theo báo cáo của Khang Điền, hiện tại Công ty đang có quỹ đất 115 ha tại Quận 2 và Quận 9, trong đó sẽ có 8 dự án với quy mô 50 ha được triển khai trước năm 2014 và 7 dự án quy mô 40 ha sẽ được triển khai từ 2014-2018 và 2018-2020 sẽ triển khai thêm 4 dự án trên 25 ha còn lại.

Nếu xét riêng về đất đai và dự án thì xem ra Khang Điền là một doanh nghiệp rất tiềm năng khi hầu hết những dự án lớn đều năm ở những khu vực đang phát triển mạnh ở Tp HCM. Tuy nhiên, trên thực tế để những dự án này biến thành tiền cũng là một điều không dễ dàng. Việc chỉ trong vòng 2 năm vừa qua đã có hơn 200 tỷ đồng khoản giảm trừ doanh thu cho thấy công ty đã tạo ra doanh thu ảo trước đó.

Theo báo cáo tài chính của công ty tính đến ngày 30/06/2014, công ty đang có số hàng tồn kho lên đến 1.237 tỷ đồng, bằng 50% tổng tài sản và 86% vốn chủ sở hữu. Điều đáng nói là theo thuyết minh báo cáo tài chính của doanh nghiệp cho thấy hàng tồn kho của Công ty tại nhiều dự án gần như đứng yên tại chỗ. Điều đó cho thấy công ty gần như không đầu tư thêm vào những dự án này trong suốt thời gian qua.

Cụ thể, tại dự án Trí Minh Phú Hữu tồn kho đến ngày 30/06/2014 là 253,33 tỷ đồng, 31/12/2013 là 253,08 tỷ đồng, năm 31/12/2012 là 250,83 tỷ đồng, tương tự tại dự án Sài Gòn Mùa Xuân Bình Trưng Đông cũng quanh quẩn quanh mức 80 tỷ đồng suốt 3 năm vừa qua. Ngoài ra, còn một loạt các dự án khác của công ty hàng tồn kho cũng không hề thay đổi.

Theo kế hoạch điều chỉnh doanh thu năm 2014 của công ty là 500 tỷ đồng, tức khoảng 40% hàng tồn kho vào cuối quý 3. Được biết, thời gian tới Khang Điền sẽ hạch toán một vài dự án vào doanh thu năm 2014. Tuy vậy, theo báo cáo tài chính con số này chưa đến 100 tỷ đồng. Như vậy, công ty còn phải bán được hơn 300 tỷ đồng trong nửa cuối năm liệu có khả thi?

Những năm trước đây, Khang Điền đều chỉ thực hiện được một phần nhỏ kế hoạch đề ra. Chẳng hạn năm 2013, kế hoạch doanh thu là 317 tỷ đồng, nhưng cuối năm chỉ đạt 112 tỷ đồng; năm 2012 kế hoạch 569 tỷ đồng, thực hiện 3,74 tỷ đồng;  năm 2011 kế hoạch 872 tỷ đồng, thực hiện 227 tỷ đồng.

Tóm lại, Khang Điền đang có dấu hiệu tạo ra doanh thu và lợi nhuận ảo. Nhiều dự án của Công ty này cũng triển khai rất chậm chạp. Việc điều chỉnh kế hoạch kinh doanh năm 2014 rất khó khả thi trừ khi có phép màu.

Hoàng Nam
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.