Kẽ hở từ luật tạo "điều kiện" cho chủ đầu tư trục lợi

Kẽ hở trên quyết định 19

Theo Thông tư 20, việc xem xét quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị (quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, an sinh xã hội và nhu cầu về nhà ở của địa phương.

Thông tư cũng quy định khu vực được chuyển quyền sử dụng đất phải được đầu tư các công trình hạ tầng như: đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước... theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà.

Các lô đất được chuyển quyền sử dụng đất để người dân tự xây nhà không thuộc các vị trí như nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; nằm tại mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất để tự xây nhà phải xây theo đúng giấy phép, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Với những quy định trên, nhiều khu đất của cá nhân được các công ty, “cò” đất mua lại, chuyển đổi thành đất ở và phân lô bán nền.

Trong quá trình thực hiện tại TPHCM, giới kinh doanh địa ốc và “cò” đã vấp phải một rào cản, đó là Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-12-2009 của UBND TPHCM. Theo QĐ19, khu vực các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức được phép tách thửa đất, nhưng tối thiểu không dưới 80m2 sau khi trừ lộ giới, đối với đất chưa có nhà ở và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 mét. Đối với đất đã có nhà ở hiện hữu, thì thửa đất được tách tối thiểu không dưới 50m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4 mét. Khu vực Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ cũng có quy định tương tự nhưng diện tích đất tách thửa tối thiểu phải rộng 150m2 và mặt tiền không nhỏ hơn 7 mét đối đất chưa có nhà hiện hữu. Loại đất đã có nhà hiện hữu được phép tách, nhưng diện tích không dưới 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 mét...

Do vậy, hàng loạt chủ đầu tư đã “lách” QĐ19 bằng cách xin chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, đất nông nghiệp thành đất ở đô thị, rồi xin phép xây dựng một căn nhà trên thửa đất. Sau đó, họ vin vào việc thửa đất đã có nhà trên đất để được tách thửa những diện tích chỉ 50m2 ngay tại các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức. Tại huyện Nhà Bè, giới đầu tư không những sử dụng chiêu thức trên để tách thửa mà còn tách thửa dưới hình thức sở hữu chung, cho ra đời hàng loạt nền chỉ khoảng 35 - 40m2/nền.

Dự án phân lô đất nền cuối đường 102, P.Tăng Nhơn Phú A, quận 9

Nhiều chiêu để phân lô bán nền

Tại quận 9, khi liên lạc với một nhân viên môi giới để tìm mua một nền đất có giá chỉ 368 triệu đồng/nền theo những tấm áp - phích quảng cáo treo khắp các con đường Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển, Lê Văn Việt..., chúng tôi được một người môi giới dẫn đến một dự án phân lô trên đường 22, P.Long Thạnh Mỹ, quận 9.

Theo quan sát của chúng tôi, con đường 22 vốn là đường đất nhưng mới được trải đá để phục vụ dự án. Ngay ngã ba đường 22 - Nguyễn Xiển có tấm bảng giới thiệu dự án to vật vã. Theo chân người môi giới, chúng tôi đến một khu đất được xẻ một con đường bê tông khoảng 70 mét. Dọc theo con đường bê tông đó là 30 nền đất đã được phân lô trên giấy. Trên bản đồ phân lô, chúng tôi thấy giới thiệu dự án này có tên khu dân cư Châu Long II nhưng không ghi rõ chủ đầu tư là doanh nghiệp nào. Nhiều nền đất tại đây được phân lô dưới 80m2. Lần theo con đường 22, chúng tôi đi sâu vào trong và phát hiện thêm hai dự án. Trong đó một dự án hiện đã bị bỏ hoang, trơ hạ tầng và chỉ còn con đường bê tông dang dở.

Chúng tôi đã trao đổi với ông Châu Văn Hùng - Phó chủ tịch phụ trách kinh tế P.Long Thạnh Mỹ để tìm hiểu thì được biết khu vực trên vẫn chưa có quy hoạch khu dân cư và cũng không biết chủ đầu tư là ai. Chúng tôi đặt vấn đề chẳng lẽ địa phương cứ im lặng trước việc lách quy định cho ra đời những khu dân cư nhỏ, manh mún thì vị phó chủ tịch trần tình: “Chúng tôi cũng đã cho anh em đô thị thường xuyên đi tháo hết các tấm bảng quảng cáo. Khi chúng tôi đến thì họ lảng hết, không ai đứng ra nhận là chủ đầu tư, chúng tôi rút họ lại tiếp tục làm. Hôm trước, họ cắm bảng quảng cáo ngay trong khu đất, chúng tôi đến tháo gỡ thì họ kiện, nói là tấm bảng đó nằm trong khuôn viên đất của họ, tháo dỡ thì phải xin phép họ... Những người trót mua đất đó thì sau này quyền lợi của họ đâu có thể đảm bảo được và gánh nặng giải quyết hậu quả lại đặt lên chính quyền”.

Tại một cánh đồng cuối đường 102, P.Tăng Nhơn Phú A, chúng tôi cũng thấy một dự án phân lô các nền đất rộng chỉ 50 - 70m2. Tại đây, nhiều căn nhà cấp 4 tạm bợ mọc lên lởm chởm. Ông Nguyễn Xuân Dũng - Chủ tịch UBND P.Tăng Nhơn Phú A, cho biết: “Nhà xây dựng đó đều có phép, đúng quy định đất ở có nhà là được tách thửa tối thiểu 50m2”.

Với những “chiêu” như trên, trong tương lai chắc chắn sẽ xảy ra những hệ lụy khôn lường vì hệ số nén trên đất bị tăng cao, TPHCM có thể sẽ phải tiếp tục giải quyết hậu quả của việc cho phép phân lô bán nền tự phát như đã từng xảy ra những năm 2000 - 2002.

*Tiêu đề được đặt lại cho phù hợp với quan điểm CafeLand.