Hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý sử dụng đất đai

Trong năm 2017, cơ quan KTNN đã kiểm toán việc quản lý sử dụng đất dự án khu đô thị giai đoạn 2013 - 2016 tại 7 tỉnh, thành Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Thanh Hóa và chọn mẫu đối chiếu tại 30 địa phương. Kết quả cho thấy, công tác quản lý, sử dụng đất đai ở nước ta vẫn còn tồn tại nhiều sai sót, hạn chế và bất cập.

Trước hết, việc phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất còn chưa sát với nhu cầu và tình hình sử dụng đất thực tế. Chất lượng lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết còn yếu kém nên quá trình triển khai thực hiện dự án phải điều chỉnh nhiều lần, do trùng lặp quy hoạch với các dự án khác, hoặc không phù hợp với quy hoạch chung.

Diện tích đất bố trí xây dựng trường học, trường mầm non, trạm y tế không đủ nhu cầu tại chỗ. Đất quy hoạch làm bãi đỗ xe và trồng cây xanh cũng thiếu so với quy định, còn khoảng cách giữa các dãy nhà cao tầng lại chưa đảm bảo mức tối thiểu theo quy chuẩn.

Một số địa phương còn điều chỉnh quy hoạch chi tiết không đúng thẩm quyền, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và định hướng quy hoạch chung. Đây là yếu tố cơ bản gây áp lực lớn tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là giao thông đô thị, y tế và giáo dục, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cộng đồng dân cư.

Về công tác giao đất, một số địa phương không thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu dự án, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà ban hành văn bản công nhận chủ đầu tư theo hình thức chỉ định, vi phạm Luật đấu thầu và các quy định hiện hành.

Không những thế, một số địa phương còn giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Mặt khác, việc xác định giá đất của các địa phương còn nhiều sai sót, hạn chế gây thất thoát NSNN như áp dụng phương pháp xác định giá đất không phù hợp quy định, áp dụng sai thời điểm, không kịp thời xác định nghĩa vụ tài chính, hoặc điều chỉnh lại đơn giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định, thay đổi mục đích sử dụng đất làm tăng giá trị tiền sử dụng đất nhưng chưa kiểm tra, rà soát để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư ...

Sau khi điều tra, cơ quan KTNN đã kiến nghị xử lý tài chính 8.323 tỷ đồng và kiến nghị các địa phương xem xét xử lý, hoặc xác định lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm mà KTNN tạm xác định là 4.337 tỷ đồng.

Ngoài ra, kết quả kiểm toán cũng cho thấy, các phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn tại các Thông tư, Nghị định hiện nay còn nhiều bất cập, không rõ ràng, vướng mắc trong quá trình thực hiện dẫn đến tình trạng xác định giá đất tại các địa phương như đã nêu trên.

Cuối cùng, một số chủ đầu tư cũng chưa tuân thủ pháp luật khi triển khai thực hiện dự án như chưa tuân thủ quy hoạch xây dựng, triển khai trước khi được cấp phép hoặc vi phạm về giấy phép xây dựng, tiến độ triển khai, thực hiện nhiều dự án còn chậm so với quyết định giao đất hoặc quyết định phê duyệt dự án...

Bên cạnh những sai sót nêu trên, nhiều địa phương vẫn còn một số hạn chế, vướng mắc, bất cập trong quy định, hướng dẫn quản lý, sử dụng đất đai như quy định chưa rõ ràng, còn bất cập trong hướng dẫn tính thu tiền sử dụng đất và các khoản thu có liên quan khi chuyển nhượng bất động sản tại Thông tư 76/2014/TT-BTC; quy định chưa thống nhất, chưa rõ ràng, chưa đầy đủ về đối tượng chịu thuế VAT khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất...

Từ thực trạng đã nêu, KTNN có kiến nghị Chính phủ nghiên cứu sửa đổi, bổ sung, hoặc thay thế Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất và giải quyết các vướng mắc trong lĩnh vực đất đai, thuế VAT chuyển nhượng bất động sản, quy hoạch, đất ở không hình thành đơn vị ở qua kết quả kiểm toán.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng phải nghiên cứu một phương pháp xác định giá đất tối ưu nhất nhằm tránh mỗi địa phương, đơn vị áp dụng tùy tiện các phương pháp khác nhau gây thất thu ngân sách, khó khăn trong công tác quản lý, hoặc sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.

Trong khi đó, Bộ Xây dựng được yêu cầu bãi bỏ văn bản số 2409/BXD-KTXD ngày 27/10/2016 gửi UBND thành phố Hà Nội về việc áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình trong việc xác định tiền SDĐ, tiền thuê đất, trong đó có nội dung chấp thuận bảng nội suy hệ số K tầng hầm gửi kèm văn bản số 5954/UBND-KT của UBND thành phố Hà Nội chưa phù hợp với kết quả của KTNN.

Bộ Xây dựng cũng phải ban hành bổ sung đầy đủ suất đầu tư xây dựng cho từng loại công trình khác nhau như nhà chung cư, nhà hỗn hợp cao tầng có chiều cao lớn hơn 30 tầng, các công trình hầm ngầm tại các khu đô thị...

Bộ Tài chính thì có nhiệm vụ làm rõ hướng dẫn nội dung tại Điều 10 của Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 nãm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất (về cách tính toán xác định tiền sử dụng đất bổ sung khi thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết).

Ngoài ra, cơ quan này cũng phải bổ sung đầy đủ cho các trường hợp thay đổi quy hoạch để các địa phương có căn cứ xác định tiền sử dụng đất sau khi thay đổi quy hoạch, và hướng dẫn cụ thể, rõ ràng các trường họp chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế VAT và giá tính thuế VAT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Bộ Tư pháp sẽ phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường rà soát, sửa đổi nội dung hướng dẫn xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất cho phù hợp, thống nhất với Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 15/11/2016 của Chính phủ sửa đồi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.