“Hàn thử biểu” thị trường đất nền tăng 50%: Tốt lỏi!

Hạ tầng không đầy đủ, thiếu đồng bộ và diện tích lớn khiến đất nền dự án ế khách, bị bỏ hoang. ảnh: Hoài Nam

Trong đợt đấu giá đất nền gần đây tại quận Hà Đông (Hà Nội), các lô đất đã được mua hết với mức giá trúng thầu cao hơn tới 50% so với mức giá sàn, điều thường thấy trong giai đoạn thị trường sốt nóng. Nhưng liệu “hàn thử biểu” này có phản ánh chính xác diễn biến chung của thị trường đất nền Hà Nội hiện tại?

Tại phiên đấu giá đất ngày 15/11/2014 do UBND quận Hà Đông (Hà Nội) tiến hành, các khách hàng đã mua hết toàn bộ 74 lô đất đem ra đấu giá, gồm 56 thửa đất tại khu tái định cư thuộc phường Dương Nội, 6 thửa đất thuộc khu tái định cư phường Kiến Hưng và 12 thửa đất thuộc khu Mậu Lương. Điểm đáng chú ý tại phiên đấu giá này là giá trúng thầu cao hơn nhiều so với giá sàn.

Cụ thể, các lô đất tại khu tái định cư thuộc phường Dương Nội, dù chỉ có mức giá sàn 27 triệu đồng/m2, nhưng đã được khách hàng mua hết với giá từ 34,5 - 41,3 triệu đồng/m2. Các lô đất tại khu tái định cư phường Kiến Hưng có mức sàn là 18 triệu đồng và 20 triệu đồng/m2, nhưng được khách hàng mua với giá từ 20,2 - 35,9 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các lô đất tại Mậu Lương, dù có giá sàn chỉ 16 triệu đồng/m2, nhưng khách hàng đã được bán với giá từ 20 - 28,1 triệu đồng/m2.

Với mức giá bán ra cao hơn khoảng 50% so với giá sàn, phiên đấu giá được cho là rất thành công, nếu so sánh với các phiên đấu giá đất tại Hà Nội những năm trước đó. Bởi theo báo cáo của UBND TP. Hà Nội, kết quả đấu giá đất trên địa bàn Thành phố mấy năm gần đây đều không đạt chỉ tiêu thu ngân sách và việc thu tiền đấu giá đất cũng gặp nhiều khó khăn khi không ít khách hàng đã trúng thầu nhưng bỏ cọc.

Trong khi đất đấu giá vẫn được khách hàng có nhu cầu và một bộ phận nhà đầu tư quan tâm, sẵn sàng mua với giá cao hơn giá sàn, thì phân khúc đất nền nói chung (gồm đất nền dự án và đất trong dân), thanh khoản vẫn gặp khó khăn, dù giá bán được cho là vẫn nằm ở đáy thị trường và không thể giảm hơn.

Khảo sát của Đầu tư Bất động sản mới đây cho thấy, đất nền có sổ đỏ trong dân tại nhiều khu vực tại Hà Nội, mức giá không có nhiều biến động, thanh khoản vẫn rất thấp.

Đại diện một số đơn vị môi giới tại Hà Nội cho biết, đất nền trong khu vực dân cư bắt đầu xuất hiện một số giao dịch, nhưng chủ yếu là tại các khu vực có nhiều thay đổi về hạ tầng giao thông. Chẳng hạn, tại một số xã thuộc huyện Đông Anh thời gian gần đây, giao dịch đất nền diễn ra khá sôi động vì một số nhà đầu tư tin giá đất sẽ tăng sau khi cầu Nhật Tân chính thức thông xe. Trong khi đó, với đất nền dự án, thanh khoản mới chỉ xuất hiện lẻ tẻ tại một số dự án có hạ tầng tốt, chủ đầu tư áp dụng nhiều ưu đãi cho khách mua nhà.

Ôông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc CTCP Dịch vụ địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, đất đấu giá hiện nay là một mảng thị trường khá đặc thù. Vì thế, nếu thấy đất đấu giá được giao dịch tốt, giá cao hơn giá sàn mà kỳ vọng thị trường đất nền hồi phục là rất sai lầm.

Theo ông Quyết, các lô đất được chọn đấu giá phần lớn nằm tại những vị trí đắc địa, gần trung tâm, được chính quyền đầu tư hạ tầng đồng bộ, diện tích các lô thường dao động từ 60 - 80 m2, phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng tài chính của nhiều người. Trong khi đó, khách hàng lại được cấp sổ đỏ ngay sau khi mua đất, không bắt buộc phải xây dựng nhà ngay, nên đất đấu giá thu hút được sự quan tâm đặc biệt từ cả người có nhu cầu nhà ở thực và nhà đầu tư.

Ngoài các lý do trên, ông Quyết cho rằng, hiện cơ quan Nhà nước có xu hướng điều chỉnh giá sàn thấp hơn giá thị trường để đảm bảo việc đấu giá thành công, tránh thất thu cho ngân sách, khiến đất đấu giá trở nên hấp dẫn hơn so với đất trong dân và đất nền dự án. Cũng chính vì thế mà giá trúng thầu thường cao hơn giá sàn đưa ra đấu giá.