Gỡ rối chính sách để hỗ trợ thị trường

Một khu căn hộ chung cư tại phường An Phú, quận 2, TPHCM. Ảnh: Đình Dũng

Nhà nhận xong, khó bán

Một trong những vấn đề các doanh nghiệp địa ốc kêu ca bấy lâu nay là việc mua bán căn hộ theo Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Theo đó, người mua nhà chưa xây dựng xong có thể sang nhượng, còn một khi đã nhận nhà thì muốn bán lại cũng khó.

Theo thông tư 16, một khi người mua “đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định)”.

Nghĩa là khi muốn sang nhượng căn hộ cho người khác thì hợp đồng mua bán phải qua công chứng, mà để được công chứng thì phải có giấy chủ quyền nhà. Đây là điều không thể bởi thực tế cho thấy từ lúc nhận bàn giao căn hộ người mua phải chờ vài ba năm mới có chủ quyền nhà là chuyện bình thường.

Trong khi đó nếu chưa nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư, người mua có thể sang nhượng cho người khác khi có nhu cầu. Bởi vậy mới có chuyện có dự án chủ đầu tư mời người mua lên nhận bàn giao căn hộ nhưng người mua chưa muốn nhận ngay vì nếu nhận sẽ không thể bán căn hộ khi cần.

Nói như ông Nguyễn Phụng Thiều, Tổng giám đốc Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn - Gia Định, thì quy định hiện nay cho phép sang nhượng "nhà trên giấy" - nhà chưa xây dựng xong hay còn gọi là nhà ở hình thành trong tương lai; trong khi đó "nhà đã thấy" - nhà đã bàn giao đưa vào sử dụng, thì không được chuyển nhượng vì vướng chủ quyền nhà.

“Người mua nhà ở không có lỗi trong việc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở, và trách nhiệm này thuộc về chủ đầu tư và cơ quan nhà nước", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), nhận định.

Theo ông Châu việc không cho chuyển nhượng đã vi phạm quyền sở hữu tài sản của công dân và làm thiệt hại quyền lợi của chủ sở hữu và nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở và làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản trên thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm với Chủ tịch HoREA, ông Thiều cho rằng đó là điều chưa hợp tình hợp lý, và đề nghị sớm tháo gỡ nút thắt này, cho phép chuyển nhượng các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của các dự án nhưng chưa được cấp chủ quyền.

Giảm bớt gánh nặng đầu vào

Giá nhà hiện nay quá cao so với thu nhập của người dân là một thực tế. Bên cạnh yếu tố đầu cơ, những khó khăn ở khâu lập dự án cũng góp phần không nhỏ vào việc đẩy giá nhà lên cao.

Giá thành sản phẩm bất động sản hình thành từ năm yếu tố, gồm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí nộp tiền sử dụng đất, chi phí vốn, chi phí nguyên nhiên vật liệu, và thủ tục hành chính kéo dài, nhiêu khê dẫn tới chi phí quản lý của doanh nghiệp tăng.

Trong buổi hội thảo do HoREA tổ chức gần đây, ông Nguyễn Xuân Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Nam Long, kể "kinh nghiệm đau thương" bởi thủ tục hành chính. Năm 2008, công ty này làm việc với một đối tác nước ngoài để thực hiện một dự án. Hai bên đã thỏa thuận ký hợp đồng xong, và tiến hành lập thủ tục đầu tư như duyệt quy hoạch, xin giấy phép… Theo kế hoạch thì phần thủ tục chỉ làm trong một năm, nhưng thực tế phải mất ba năm mới xong.

Ông Quang cho biết đối tác lúc tham gia dự án thị trường đang tốt nên sẵn sàng làm, nhưng khi thị trường quá xấu thì đỗ lỗi cho đối tác trong nước và rút lui. Khi đó doanh nghiệp trong nước lãnh đủ tất cả chi phí vốn trong ba năm đó cộng với chi phí làm thủ tục và cơ hội bị vut mất do thủ tục trì trệ.

Một vấn đề rắc rối không nhỏ nữa là tiền sử dụng đất theo giá thị trường theo Nghị định 69, vốn đang được xem là ẩn số trong bài toán đầu tư của doanh nghiệp. Hơn hai năm có hiệu lực và đã có đến cả chục hội thảo xoay quanh nghị định này nhưng khác mắc vẫn còn đó.

Tiền sử dụng đất được xác định bằng 100% giá thị trường thông qua thẩm định giá. Với cách tính này, các doanh nghiệp cho rằng họ vừa phải bồi thường cho người dân theo giá thị trường, vừa phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước cũng theo giá thị trường, nghĩa là mua đất hai lần.

Chính vì vậy rất nhiều doanh nghiệp địa ốc không dám thực hiện dự án, dẫn đến thị trường ách tắc và cơ quan thuế cũng gặp khó khăn trong việc thu tiền sử dụng đất. Trong lần gặp gỡ báo chí hồi đầu năm nay, Cục Thuế TPHCM cho biết có khoảng 100 dự án trên địa bàn thành phố không đóng được tiền sử dụng đất vì vướng quy định giá thị trường.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng không nên quan niệm việc thu tiền sử dụng đất là đánh vào doanh nghiệp, bởi chi phí đó cuối cùng sẽ đi vào giá thành sản phẩm, làm cho giá nhà cao thêm và người mua nhà phải gánh chịu.