Gỡ ba nút thắt “phá băng” cho BĐS?

Xin giới thiệu tiếp bài hai trong loạt bài "Những biện pháp "phá băng" cho nền kinh tế" của Tiến sỹ Lương Hoài Nam.

Giảm thời gian "chạy"dự án

Thứ nhất, cơ chế tiền sử dụng đất hiện hành theo Thông tư 93/2011/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 198/2004/NĐ-CP) là một trong những nguyên nhân gây nên sự bế tắc, đình trệ các dự án BĐS, uy hiếp khả năng tồn tại của hàng loạt doanh nghiệp BĐS, tăng nợ xấu của hệ thống ngân hàng, gây bất ổn kinh tế vĩ mô.

Điểm bất cập của cơ chế Thông tư 93 (mục 1.5.1) về nguyên tắc, cách thức tính tiền sử dụng đất theo "giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường" làm cho cả các doanh nghiệp BĐS và các cơ quan nhà nước liên quan lâm vào tình thế bị động, không thể tính toán, dự báo được tiền sử dụng đất sẽ là bao nhiêu cho một dự án BĐS cụ thể.

Thời gian từ thời điểm lập dự án trình các cơ quan có thẩm quyền đến thời điểm tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm (dự án nhỏ 2-3 năm, dự án trung bình 4-5 năm, dự án lớn 7-8 năm, cá biệt có những dự án 2 thời điểm này cách nhau 10-20 năm như Khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở TP HCM). Doanh nghiệp khi quyết định đầu tư một dự án BĐS cần tính toán được giá thành sản phẩm BĐS và đối chiếu với giá bán dự kiến xem khả năng lãi lỗ thế nào. Tuy nhiên, theo cơ chế Thông tư 93 về tiền sử dụng đất (cấu thành giá thành sản phẩm BĐS) thì doanh nghiệp không thể tính được giá thành sản phẩm hình thành trong tương lai là bao nhiêu để quyết định đầu tư.

Doanh nghiệp phải lập hồ sơ xin dự án, thiết kế quy hoạch, tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện tái định cư, xây dựng cơ sở hạ tầng ... trong nhiều năm, với các khoản chi phí khổng lồ, sau đó mới lập hồ sơ xin đóng tiền sử dụng đất.

Tiếp đó, theo Thông tư 93, "Sở Tài chính thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá đất; trên cơ sở giá đất do Tổ chức thẩm định giá xác định, Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và cơ quan có liên quan thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất tính thu tiền sử dụng đất cho từng trường hợp cụ thể" rồi thông báo cho doanh nghiệp số tiền sử dụng đất phải đóng. Số tiền sử dụng đất được xác định theo cách này có thể cao đến mức làm cho dự án đầu tư theo ý đồ, quy hoạch phát triển ban đầu hoàn toàn mất tính khả thi về thị trường. Nếu doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất thì cũng không đầu tư tiếp được (giá thành quá cao so với khả năng chấp nhận của thị trường), nhưng chậm đóng tiền sử dụng đất thì dự án có thể bị thu hồi sau khi doanh nghiệp đã phải bỏ ra rất nhiều chi phí trong giai đoạn trước (thiết kế quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, xây dựng cơ sở hạ tầng...).

Doanh nghiệp BĐS bị lâm vào vòng luẩn quẩn, tiến thoái lưỡng nan, dự án đầu tư bị đình trệ không triển khai tiếp được, vốn bị đọng, nợ ngân hàng đến hạn không trả được.

Giảm tiền đất cho dự án

Việc thay thế cơ chế khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành (áp dụng trước năm 2006) bằng cơ chế "giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường" trên thực tế là một bước tụt lùi.

Khác với các loại hàng hóa khác, giá đất có biên độ giao động rất lớn. Hai lô đất sát cạnh nhau, với các điều kiện khác cơ bản như nhau, nhưng một lô giáp sông, lô kia giáp khu rác thải thì giá của hai mảnh đất này rất khác nhau. Cùng một lô đất, nếu thuê các tổ chức định giá độc lập thì kết quả định giá của các tổ chức khác nhau cũng luôn luôn khác nhau, thậm chí lệch nhau 1,5-2 lần, cho nên nhiều khi UBND tỉnh, thành phố không thể quyết định được giá nào là "giá thị trường" của lô đất. Thực tế này đồng thời cũng làm phát sinh nguy cơ tiêu cực về tiền sử dụng đất từ cả hai phía.

Một điểm bất cập khác của cơ chế tiền sử dụng đất hiện hành là, mặc dù theo nguyên tắc doanh nghiệp trả giá đất theo "giá thị trường", nhưng nhà nước lại không cho phép khấu trừ hàng loạt chi phí thực tế của doanh nghiệp (tiền hỗ trợ, đền bù ngoài phương án bồi thường; tiền đền bù phần đất hạ tầng công cộng; chi phí vốn; chi phí quản lý...), vì vậy tổng chi phí thực tế mà doanh nghiệp chi cho lô đất dự án cao hơn nhiều so với mức được khấu trừ theo quy định.

Nên xem xét ban hành cơ chế mới, theo đó quy định tiền sử dụng đất ở mức 10-20% khung giá đất nhà nước, ổn định trong 5 năm và có biên độ điều chỉnh tối đa cho giai đoạn tiếp theo được công bố công khai để các doanh nghiệp chủ tính toán bài toán đầu tư của họ. Ngoài ra, trong điều kiện thị trường vốn vẫn còn nhiều khó khăn, có thể nghiên cứu việc cho phép các doanh nghiệp BĐS trả tiền sử dụng đất bằng sản phẩm (đất sạch hoặc sản phẩm nhà ở).

Đất đai là hàng hóa "siêu đặc biệt" thuộc độc quyền nhà nước. Về nguyên tắc quản lý vĩ mô, giá các hàng hóa thuộc độc quyền nhà nước phải do nhà nước quyết định và được bình ổn, không thể để thả nổi theo thị trường, ảnh hưởng dây chuyền đến giá các hàng hóa khác, gây bất ổn định vĩ mô.

Việc quy định tiền sử dụng đất theo phần trăm khung giá đất nhà nước hoàn toàn phù hợp với các nguyên tắc, quy định của Luật giá 2012.

Trong đợt khủng hoảng thị trường BĐS từ năm 2010 đến nay, các sản phẩm BĐS bị tồn đọng (chưa bán được, hoặc đã được bán nhưng chưa được sử dụng), chủ yếu là các loại sản phẩm căn hộ và nhà đất (biệt thự, nhà phố) cao cấp, diện tích lớn, vượt quá sức mua của đông đảo người dân. Trong khi đó, các loại sản phẩm giá trung bình, diện tích trung bình (affordable housing - nhà ở vừa túi tiền) thì người dân vẫn có nhu cầu rất lớn và có khả năng mua, nhưng nguồn cung các loại sản phẩm nhà ở này lại hạn chế. Hai lý do chính là:

Việc giá đất tăng (trong đó có tiền sử dụng đất tăng do Nghị định 69 và các Thông tư 117, 93) đẩy các doanh nghiệp BĐS về phía các sản phẩm cao cấp dành cho các đối tượng người mua nhiều tiền (để dự án có thể đạt hiệu quả đầu tư mong đợi). Ở Việt Nam số người này vốn còn ít, khi nền kinh tế gặp khủng hoảng thì lại càng ít hơn nữa. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tồn đọng hơn 100,000 căn hộ cao cấp (xây xong nhưng chưa bán được) trong cả nước.

Tập trung phát triển nhà ở vừa tiền

Các cơ chế, chính sách hiện hành của nhà nước không có sự hỗ trợ, khuyến khích cho các loại sản phẩm nhà ở vừa túi tiền. Thậm chí, đầu tư căn hộ thương mại vừa túi tiền còn khó khăn hơn cho doanh nghiệp BĐS trong việc xin duyệt các thông số quy hoạch (hạn chế mật độ dân số, hạn chế diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45 m2...).

Để khuyến khích các doanh nghiệp BĐS đầu tư các dự án nhà ở vừa túi tiền, phù hợp với thực trạng nền kinh tế và thu nhập người dân Việt Nam, nhà nước nên ban hành một số chính sách hỗ trợ, khuyến khích đối với các doanh nghiệp BĐS và người mua nhà, cụ thể:

Cho phép các doanh nghiệp BĐS có năng lực, kinh nghiệm đầu tư nhà ở vừa túi tiền (diện tích tối đa 70 m2/căn, bằng diện tích tối đa quy định cho nhà ở dành cho người thu nhập thấp trên quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội (các dự án từ 10ha trở lên) trên dự án của mình và của các chủ đầu tư khác.

Hiện nay thực trạng sử dụng quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội khá lãng phí. Các doanh nghiệp BĐS không mặn mà với chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp, học sinh, sinh viên, công nhân... Đến nay, kết quả phát triển nhà ở xã hội rất khiêm tốn, cho thấy chương trình này cần được "xã hội hóa" một cách thực sự, mang lại hiệu quả đầu tư hợp lý các doanh nghiệp BĐS bằng các chính sách hỗ trợ thiết thực, trực tiếp của nhà nước cho các doanh nghiệp BĐS và người mua nhà thì mới có thể thành công.

Khi cho phép các doanh nghiệp BĐS được quyền khai thác quỹ đất 20% để phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhà nước có thể quy định cụ thể diện tích tối thiểu, diện tích tối đa, giá bán tối đa (theo địa bàn), đối tượng mua nhà, hình thức, mức độ hỗ trợ chủ đầu tư và người mua nhà... phù hợp với các chính sách an sinh xã hội của nhà nước

- Miễn hoàn toàn hoặc tối thiểu giảm 50% tiền sử dụng đất cho các dự án căn hộ có diện tích trung bình tối đa 70 m2/căn.

Nếu nhà nước giảm 50% tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án nhà ở vừa túi tiền thì 50% tiền sử dụng đất còn lại nhà nước có thể sử dụng để trợ giá trực tiếp đến tận người mua nhà theo các tiêu chí của nhà nước quy định và danh sách được chủ đầu tư duyệt (đối với các dự án nhà ở xã hội theo Nghị quyết 18 thì nhà nước miễn 100% tiền sử dụng đất).

- Ưu tiên cung cấp các nguồn tín dụng lãi suất thấp cho cả chủ đầu tư và người mua nhà đối với các dự án nhà ở vừa túi tiền (diện tích tối đa 70 m2/căn).

- Quy định trách nhiệm của chính quyền địa phương hỗ trợ mạnh mẽ các doanh nghiệp BĐS khi đầu tư các dự án nhà ở vừa túi tiền (diện tích tối đa 70 m2/căn) trong việc xét duyệt dự án, thông số quy hoạch, cấp phép xây dựng (kể cả các dự án mới và các dự án chuyển đổi từ căn hộ cao cấp, trung cấp sang căn hộ "vừa túi tiền").

Đặc biệt, áp dụng chung diện tích tối thiểu nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Hiện tại diện tích tối thiểu nhà ở thương mại là 45 m2/căn, nhà ở xã hội là 30 m2/căn. Nên quy định chung cho cả 2 loại nhà ở là 20 m2/căn. Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Ấn Độ và các nước khác vẫn cho phép xây dựng căn hộ hiện đại nhưng có diện tích nhỏ dành cho người độc thân, vợ chồng mới cưới..., Việt Nam ta không nhất thiết phải "chơi trội". Về vấn đề này, trong một cuộc họp gần đây về vấn đề BĐS, Thủ tướng Chính phủ đã có ý kiến cần phải khuyến khích các dự án căn hộ nhỏ phù hợp với túi tiền của người dân, các địa phương không nên lấy lý do tắc đường, thiếu trường học, bệnh viện... để cản trở các dự án căn hộ diện tích nhỏ.

Tiến sỹ Lương Hoài Nam