Giải cứu BĐS: Càng gỡ càng rối

Vẫn là chuyện cũ của thị trường bất động sản (BĐS) như thiếu vốn, những khó khăn về tiền sử dụng đất, thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư... Doanh nghiệp (DN) vẫn tiếp tục kêu ca nhưng dường như bao nhiêu giải pháp đã đưa ra vẫn chưa có hiệu quả. Dường như càng gỡ thị trường lại càng rối. Tiền đã bơm ra, thuế và phí đã điều chỉnh, rồi hàng loạt biện pháp hỗ trợ khách nhưng BĐS vẫn bất động, khách hàng ẫn không mua. Vì thế, các DN phải xem lại chính bản thân và cách kinh doanh để tự cứu mình không thể kêu ca mãi.

BĐS: 3 dở và 3 giảm

Thị trường BĐS Việt Nam đang tồn tại những lộn xộn khiến cho khách hàng ngày càng mất niềm tin. Trong khi còn nhiều nhà biệt thự bỏ hoang, nhà ở "tồn kho", giá cả "trên trời"... thì nhiều người vẫn chưa tiếp cận được nhà ở. Các DN kinh doanh BĐS kêu ca khó khăn, không bán được hàng, sắp phá sản nhưng dường như chưa có ai chịu từ bỏ lợi ích, giảm giá để bán nhà đúng đối tượng có nhu cầu.

Theo số liệu thống kê sơ bộ của hơn 60 DN niêm yết trên hai sàn chứng khoán lượng hàng tồn kho BÐS tính đến tháng 7/2012 là hơn 83 nghìn tỷ đồng, tăng 6,69% so với cuối năm 2011. Nhiều DN BÐS báo cáo lượng tồn kho lên tới hàng nghìn tỷ đồng, như Quốc Cường Gia Lai (2.846 tỷ đồng), Sacomreal (2.496 tỷ đồng), Ðầu tư, Kinh doanh nhà - ITC (1.813 tỷ đồng),... Những con số này cũng cho thấy tính thanh khoản của thị trường đã thực sự bế tắc.

Số liệu thống kê cho thấy, TP.HCM có khoảng hơn 100/356 sàn giao dịch BÐS ngừng hoạt động. Nguyên do xuất hiện khó khăn của thị trường BÐS cũng từ sự bùng nổ xây dựng, kinh doanh BÐS những năm gần đây, đã có thời rất nhiều DN không có chức năng, chuyên môn về BÐS cũng nhảy vào lĩnh vực này khiến giá cả BÐS tăng ảo chóng mặt và chỉ đến khi thị trường đi xuống, các DN này mới bộc lộ những khiếm khuyết khó có thể cứu chữa được.

Tiến sĩ Dư Phước Tân, Trưởng phòng Nghiên cứu quản lý đô thị (Viện Nghiên cứu Phát triển) cho biết: thực chất thị trường BĐS được thổi căng quy mô trong nhiều năm qua không mang đến giá trị thực. Mặc dù yếu tố đầu vào tăng cao nhưng những đóng góp của khu vực này vào GDP không ổn định, thậm chí còn thụt lùi, từ việc đóng góp 8,66% GDP năm 2000 thì đến nay chỉ là 4,73%.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, sau khi trải qua thời kỳ tăng trưởng "nóng", hiện nay các DN BÐS hầu hết đều gặp khó khăn, nhiều DN đứng trước nguy cơ phá sản vì không trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn không bán được.

Có thể nói tình hình BÐS hiện nay đang ở dạng "3 dở dang" và "3 giảm" là đền bù dở dang, công trình dở dang, dự án dở dang, giá sụt giảm, sức mua sụt giảm, giao dịch sụt giảm. Vì thế DN rơi rụng dần và tạo nên một thị trường phức tạp hơn.

DN phải tự cứu mình

Mới đây Sở Xây dựng TP.HCM vừa thành lâp đoàn công tác khảo sát tình hình thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn TP để đưa giải pháp hỗ trợ và tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên việc “gỡ rối” vẫn chưa biết bắt đầu từ đâu trong lúc thị trường ngày một phức tạp hơn.

Một lãnh đạo của Công ty Địa ốc Hoàng quân cho rằng: huy vốn để hoạt động sản xuất kinh doanh vẫn rất khó khăn, ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ triển khai các dự án. Ðặc biệt, trong lúc thị trường đóng băng như hiện nay, nhiều dự án sắp hoàn thành, chủ đầu tư đã đầu tư rất nhiều tiền nhưng vẫn không có khách hàng mua nhà, không huy động được vốn, đã làm kiệt quệ nguồn lực tài chính của không ít DN kinh doanh BÐS.”

Nhiều DN phản ánh việc tiếp cận vốn từ ngân hàng vẫn chưa thực sự hiệu quả như nhiều thông tin đã đưa. Áp trần lãi suất cho vay 15% tuy nhiên không mấy ngân hàng thực hiện đúng trần này và doanh nghiệp BĐS cũng không phải là đối tượng ưu tiên.

Bên cạnh đó, công tác giải phóng mặt bằng cũng là một trong những nút thắt trong việc triển khai các dự án. DN mệt mỏi sau nhiều năm tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành vì vậy không có quỹ đất sạch thực hiện dự án tạo nên một áp lực lớn về tài chính.

Nhiều DN tự mở ra hi vọng bằng đề xuất xây dựng căn hộ diện tích nhỏ để đi sát với thị trường hơn, thanh khoản cũng tăng lên vì nhu cầu căn hộ diện tích nhỏ trong đời sống rất lớn. Tuy nhiên, nhưng những quy định trong Luật Nhà ở dường như đang “trói tay, trói chân” cả DN và người dân có nhu cầu khi quy định diện tích tối thiểu là 45m2/ căn.

Trong khi đó đại diện của đoàn công tác khảo sát, ông Nguyễn Thành Tài, Nguyên Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cho rằng: “Thị trường BÐS phát triển tự phát, lệch pha, có yếu tố đầu cơ, không minh bạch, không ổn định và thiếu tính bền vững. Trong khi cơ cấu hàng hóa BÐS còn thiếu cân đối, các doanh nghiệp quá chú trọng vào đầu tư nhà ở thương mại mà bỏ quên thị trường rất tiềm năng là nhà ở xã hội.

Ông Tài nhấn mạnh, việc các DN báo cáo lại với cơ quan kiểm tra chưa hẳn đã là chính xác. Đặc biệt cơ cấu vốn của các DN BĐS vẫn còn phải đặt nhiều câu hỏi về tỷ lệ thực. Phần lớn vốn tự có của các DN chỉ khoảng 30% còn lại chủ yếu dựa vào vốn vay và vốn huy động từ khách hàng.

Hệ thống tài chính BÐS chưa hoàn thiện dẫn đến phụ thuộc lớn vào những động thái từ phía các ngân hàng và khi ngân hàng siết chặt cho vay thì nhiều dự án phải dừng, hoãn thi công, gây lãng phí. Bên cạnh đó, tiến độ triển khai các dự án vẫn chậm và các nhà đầu tư BÐS dễ bị tổn thương từ các tin đồn, tạo nên tính rủi ro cực lớn cho thị trường..

Giải pháp hiện nay đang được các doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh BÐS tích cực thực hiện là tái cấu trúc doanh nghiệp, thực hiện tiết giảm chi phí, thúc đẩy công tác bán hàng...

Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc bày tỏ, đã có nhiều giải pháp được đưa ra nhiều nhằm tháo gỡ khó khăn cho BĐS. Tuy nhiên trước mắt, các DN phải tự tìm cách tháo gỡ khó khăn. Trong đó, cần phải cải thiện tính minh bạch của thị trường thì mới nghĩ đến chuyện gỡ rối hiệu quả.