Giá nhà thu nhập thấp sẽ… thấp?

Hình minh họa

Không thể phủ nhận một chính sách tốt

Báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng cho biết, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 98 dự án xã hội, trong đó có 35 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 18.950 căn hộ,; 63 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, với quy mô xây dựng khoảng 17.430 căn hộ.

Hiện tại, cũng có 129 dự án nhà ở xã hội đang tiếp tục triển khai, trong đó có 90 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 55.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 27.560 tỷ đồng; 39 dự án nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp với quy mô xây dựng khoảng 27.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.850 tỷ đồng.

Như vậy, chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp được Bộ Xây dựng triển khai từ năm 2009 đến nay đã đáp ứng được phần nào nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp. Không thể phủ nhận là chính sách xây dựng nhà bán cho những đối tượng thu nhập thấp nhằm bảo đảm an sinh xã hội là một chủ trương đúng đắn.

Nhưng cũng còn nhiều bất cập

Tuy nhiên, quá trình triển khai chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn còn rất nhiều bất cập. Đơn cử như về vấn đề thủ tục xác nhận điều kiện ở và thu nhập của người thu nhập thấp để có thể mua, hay vay vốn mua nhà, người dân gặp rất nhiều khó khăn để có được đủ "hai con dấu" (của cơ quan đang làm việc và chính quyền địa phương).

Khi đến UBND phường làm thủ tục xác nhận hiện trạng nhà và đất ở, nhiều người dân đành phải dẹp bỏ ý định mua nhà thu nhập thấp vì UBND phường đã từ chối xác nhận với lý không biết chắc người dân có nhà đất ở nơi khác hay không…

Việc hỗ trợ lãi suất vay của nhà ở xã hội cũng vì những thủ tục hành chính, vì vướng quá nhiều điều kiện nên rất ít khách hàng có thể tiếp cận được. Bên cạnh đó, gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người có thu nhập thấp mua nhà cũng gặp trục trặc khi giải ngân vì nguyên nhân chính là do ngân hàng không dám cho vay vì sợ rủi ro…

Về hạ tầng xã hội, tiện ích dân sinh, điểm những dự án tiêu biểu hiện tại thì thấy hầu hết đều có vị trí xa trung tâm, hạ tầng kỹ thuật đang trong quá trình hoàn thiện hoặc… chưa có gì.

Nhưng bất cập chính vẫn là giá

Với hàng loạt bất cập như trên nhưng giá thành nhà ở xã hội tại Hà Nội vẫn ở mức cao. Chẳng hạn, giá nhà tại dự án nhà ở xã hội ở 143 Trần Phú (Hà Đông) có giá tạm tính 16 triệu đồng/m2 (gồm cả thuế, phí bảo trì); Dự án nhà ở xã hội tại 30 Phạm Văn Đồng (Cầu Giấy) cũng có mức giá tới khoảng 14,9 triệu đồng/m2. Cũng có dự án nhà ở xã hội giá 8-10 triệu đồng/m2, nhưng địa bàn xa trung tâm trên 10 km, điều kiện sinh kế không thuận lợi, còn khó khăn trong đáp ứng nhu cầu về y tế, giáo dục....

Bất cập hơn nữa là người mua nhà thu nhập thấp muốn mua nhiều dự án nhà ở xã hội ở những vị trí đẹp lại còn phải trả thêm khoản chênh cho các "cò" lên đến 50-70 triệu đồng/căn.

Trong khi đó, nhiều dự án nhà ở thương mại đang rao bán trên địa bàn Hà Nội lại thấp ngang ngửa giá nhà thu nhập thấp. Chung cư Viện 103 tại Văn Quán (Hà Đông) đang được rao bán giá dao động từ 13,9-14,5 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT và 2% phí bảo trì) là một ví dụ cho thấy giá nhà ở thương mại đang "át vía" giá nhà ở xã hội.

Có nên áp giá trần nhà ở xã hội?

Sở dĩ có câu chuyện giá nhà ở thương mại thấp bằng với giá nhà ở xã hội là vì với sức ép về giải phóng hàng tồn kho đang rất lớn, nhiều dự án nhà ở thương mại đã phải chấp nhận không có lợi nhuận, thậm chí cắt lỗ để bán hàng.

Tuy nhiên, về phía các chủ đầu tư nhà ở thu nhập thấp thì nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng phải thừa nhận rằng, các chủ đầu tư này đang “ăn quá dày”. Thị trường bất động sản đã hạ nhiệt khá nhiều trong thời gian qua, đã có căn hộ thương mại 10 triệu/m2 thì chẳng có lý do gì các chủ đầu tư nhà ở xã hội – những người đang được hưởng nhiều chính sách ưu đãi không thể hạ giá nhà ở xã hội.

Trước thực trạng trên, câu chuyện quy định mức trần về giá nhà ở xã hội đang được nhiều chuyên gia đặt ra.

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, theo quy định, khi lựa chọn phân khúc nhà ở xã hội, chủ đầu tư đã bị khống chế mức lãi định mức là 10%. Song, đã là nhà ở xã hội thì phải khống chế giá và cần phải có mức giá trần.

Chờ câu trả lời xác đáng hơn từ Bộ Xây dựng

Tuy nhiên, câu chuyện áp giá trần nhà ở thương mại dường như lại không nhận được sự đồng thuận cao từ phía Bộ Xây dựng. Mới đây, tại một hội thảo về nhà ở xã hội do bộ Xây dựng và Ngân hàng Thế giới tổ chức, để bảo vệ các chủ đầu tư nhà thu nhập thấp, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam lại cho rằng, tùy từng điều kiện, tùy từng loại nhà mà có giá thành xây dựng khác nhau. Nếu giá nhà ở xã hội cao quá thì người dân không mua nữa, có thể lựa chọn mua nhà ở thương mại.

Câu trả lời của lãnh đạo Bộ Xây dựng xem ra chưa thỏa đáng khi Nhà nước đã và đang dành nhiều chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội nhằm kéo giá loại nhà này thấp hơn nhà ở thương mại. Người dân hướng đến tiếp cận nhà ở xã hội (dù có nhiều ràng buộc về pháp lý, thủ tục không đơn giản… ) để đổi lại giá rẻ hơn nhà ở thương mại. Song, với mức giá như hiện tại, thì không thể coi như giá nhà xã hội không có vấn đề gì.

Để làm rõ hơn câu chuyện về giá nhà ở xã hội hiện tại, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng mới đây đã quyết định thành lập Đoàn kiểm tra công tác đầu tư và xây dựng giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội tại 3 thành phố lớn. Người dân thu nhập thấp lại có thêm hy vọng giá nhà thu nhập thấp sẽ… thấp thật để có thể tiếp cận “cửa” nhà thu nhập thấp.