Giá đất tăng, nhiều dự án gặp khó

Huyện Nhơn Trạch là một trong những địa phương có nhiều dự án khu dân cư vẫn còn dở dang

Tùy theo từng vị trí, một số khu vực có mức tiền chuyển mục đích sử dụng đất các dự án tăng khá cao, từ vài chục đến hàng trăm tỷ đồng. Vì thế, tổng vốn đầu tư cho các dự án bị phát sinh thêm khá lớn, nhiều doanh nghiệp (DN) tính toán, khi hoàn thành dự án đưa vào khai thác sẽ khó có lãi.

* “Đội” vốn vì giá đất

Trên địa bàn tỉnh hiện có hơn 1 ngàn dự án đang triển khai, trong đó, phần lớn đất làm dự án là đất sản xuất nông nghiệp. DN muốn thực hiện dự án buộc phải thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, sau đó mới làm các bước tiếp theo. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ, đất ở được quy định tại bảng giá đất của Đồng Nai giai đoạn 2020-2024. Có nhiều DN đang triển khai dự án, do hồ sơ kéo dài đến năm 2020 mới tiến hành đến khâu chuyển mục đích sử dụng đất thì số tiền tăng gấp 1-4 lần so với giai đoạn trước.

Ông Nguyễn Xuân Quỳnh, Phó giám đốc Công ty CP Khu công nghiệp Định Quán cho biết: “Giai đoạn 2 của Khu công nghiệp Định Quán sẽ mở rộng khoảng 100ha, hiện công ty đang hoàn tất thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng sang đất công nghiệp. Theo tính toán trước đây, số tiền bồi thường và chuyển mục đích sử dụng đất chỉ khoảng 60-70 tỷ đồng, nhưng với giá đất mới hiện nay có thể đội lên hơn 200 tỷ đồng”.

Với những công ty quy mô nhỏ và vừa, vốn đội thêm từ vài chục đến hàng trăm tỷ đồng sẽ gây khó khăn trong việc điều chỉnh lại kế hoạch kinh doanh, đầu tư dự án.

Chủ một DN đang thực hiện một số dự án khu dân cư tại H.Nhơn Trạch cho hay: “Công ty nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ cuối năm 2019, nhưng đến năm 2020, tỉnh mới hoàn thành hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Số tiền công ty phải nộp tăng 2-3 triệu đồng/m² so với đầu năm trước. Vì thế, chuyển sang đất ở theo quy hoạch, công ty mất thêm 200-300 triệu đồng/nền. Từ cuối năm 2019 đến nay, đất nền dự án giảm, DN gặp khó khăn hơn vì vốn đầu tư bị đội lên, sản phẩm ít người mua”. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng cao, các chủ đầu tư sẽ buộc phải hạch toán vào giá thành của sản phẩm trong dự án để đưa ra giá bán, cho thuê...

* Càng chậm trễ, vốn đầu tư càng lớn

Các dự án đang triển khai trên địa bàn tỉnh đa số phải thu hồi đất của người dân. Tuy giá đất 5 năm điều chỉnh một lần, nhưng mỗi năm tỉnh sẽ tiến hành tính toán ban hành hệ số giá đất mới vào dịp đầu năm. Theo đó, đất chuyển mục đích, bồi thường giải phóng mặt bằng, thuê đất... sẽ được tính thuế bằng cách lấy giá đất theo từng tuyến đường,vị trí trong bảng giá đất nhân với hệ số giá đất. Các DN triển khai công tác bồi thường chậm, kéo qua năm sau giá đất có thể bị “đội” thêm rất lớn.

Chủ tịch UBND H.Thống Nhất Mai Văn Hiền cho biết: “Trước đây, Cụm công nghiệp Hưng Lộc có tổng kinh phí bồi thường được phê duyệt là gần 82 tỷ đồng. Tuy nhiên, do bồi thường kéo dài nên phải bổ sung theo giá đất mới, tăng thêm gần 55 tỷ đồng”. Chủ đầu tư không tiến hành chuyển tiền để chi trả cho người dân bị thu hồi đất trong năm, qua năm nếu có hệ số giá đất mới tăng thì giá đất có thể sẽ tiếp tục điều chỉnh và tiền bồi thường sẽ tiếp tục tăng.

Tương tự, các dự án có đất cần chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, đất ở, đất thương mại, đất dịch vụ nếu chậm trễ trong khâu hoàn thành hồ sơ dự án, bồi thường giải phóng mặt bằng, nguồn vốn sẽ bị đội lên. Vì mỗi năm, UBND tỉnh sẽ điều chỉnh hệ số giá đất một lần và thường là năm sau cao hơn năm trước.

Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2020 được UBND tỉnh phê duyệt thì trên địa bàn tỉnh có 1.866 dự án trên các lĩnh vực. Trong đó, có 1.265 dự án cần thu hồi đất với diện tích gần 18,67 ngàn ha. Các dự án tập trung ở TP.Biên Hòa và các huyện Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Vĩnh Cửu.

Giám đốc Sở TN-MT Đặng Minh Đức cho biết: “Sở phối hợp với các địa phương rà lại tất cả các dự án trên địa bàn tỉnh, trường hợp kéo dài quá thời hạn quy định hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng triển khai sẽ đề nghị UBND tỉnh thu hồi dự án”. Dự kiến sẽ có 522 dự án bị loại ra khỏi quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2030 và kế hoạch sử dụng đất năm 2021.

Giá đất chuyển mục đích tăng, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng tăng, nhiều DN nhỏ và vừa đang có dự án khu dân cư, thương mại dịch vụ ở Đồng Nai không đủ khả năng thực hiện tiếp. Do đó, tại Đồng Nai xuất hiện tình trạng chuyển nhượng, bán lại dự án khá nhiều.