Giá đất tăng, giá nhà sẽ giảm?

Nhiều tỉnh, thành phố lớn đang đề xuất ban hành khung giá đất mới (giai đoạn 2020 – 2024) thay thế khung giá đất cũ, cho thấy mức tăng trung bình rất cao, thậm chí có nơi tăng tới 95%.

Cụ thể, bảng giá đất áp dụng cho năm 2020 - 2024 tại Hà Nội sẽ tăng bình quân 15 - 30%; tại Bình Dương tăng 45 - 95%; giá đất tại một số địa bàn tỉnh Quảng Ninh tăng lên tới 5 lần so với bảng giá cũ… Trong khi, tại TP.HCM, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề xuất 3 phương án xây dựng khung giá đất mới. Theo ba phương án này, khung giá đất mới tại TP.HCM sẽ tăng từ 30% - 200% so với khung giá cũ.

Trước thông tin, nhiều người dân lo ngại, giá đất tăng khiến giá nhà sẽ tăng theo. Cụ thể, khi khung giá mới tăng nhiều so với giá cũ sẽ làm cho việc triển khai các dự án bất động sản khó khăn hơn, đồng thời chi phí xây dựng hạ tầng cũng tăng vì mức đền bù, giải phóng mặt bằng cao, chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh đều tăng lên.

Trong khi tín dụng cho bất động sản ngày càng bị thắt chặt, khó khăn về nguồn vốn cùng với những “đau đầu" trong thủ tục thì việc tăng giá đất sẽ góp thêm phần khiến doanh nghiệp khó khăn hơn trong việc đầu tư. Việc khó khăn trong các thủ tục triển khai dự án, cùng với việc tăng mạnh chi phí đầu vào có thể khiến thị trường "đứng hình", khiến nguồn cung giảm mạnh trong thời gian tới.

Khung giá đất tăng thì hiện tượng đầu cơ tích trữ sẽ giảm, dẫn tới giá nhà giảm. Ảnh: theleader

Tuy nhiên, trái ngược với những lo ngại trên, bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá của Savills cho rằng, giá nhà sẽ không bị tác động nhiều do việc điều chỉnh khung giá đất.

Theo lý giải của bà Linh, nếu theo Luật Đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đều sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định khung giá đất chứng không căn cứ vào bảng giá đất. Do đó, việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước sẽ không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản. Chính vì vậy, giá thành các sản phẩm bất động sản cũng sẽ không bị ảnh hưởng nhiều.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, với việc tăng mạnh khung giá đất, giá nhà sẽ giảm thay vì đi lên như nhiều nhận định.

Lý giải về điều này, ông Võ cho rằng, mọi người đang nhầm lẫn khi tăng bảng giá đất của nhà nước thì giá thị trường sẽ xuống. Tuy nhiên, trên thực tế, nếu ta giảm giá đất của nhà nước thì giá thị trường sẽ tiếp tục đi lên, điều này sẽ càng đẩy mạnh đầu cơ. Theo ông Võ, giá nhà hiện nay đang cao bởi nguyên rất lớn từ tình trạng tích trữ, đầu cơ.

Do đó, để giải quyết được tình trạng này thì giá đất phải tăng bằng đúng thị trường. “Khung giá đất để làm căn cứ thu thuế, phí. Khi thuế tăng lên thì hiện tượng đầu cơ, tích trữ giảm. Về lâu dài sẽ rất tốt cho thị trường bất động sản, giảm đầu cơ thì giá nhà sẽ giảm", ông Võ nhận định.

Phân tích thêm về lo ngại chi phí đầu vào của doanh nghiệp sẽ tăng khi khoản tiền giải phóng mặt bằng tăng, ông Võ nhấn mạnh: Hiện khung giá đất chỉ là căn cứ để tính thuế, và giải phóng mặt bằng không áp dụng theo khung giá này. Việc giải phóng mặt bằng phải định giá cho từng trường hợp cụ thể. Bồi thường ở đâu thì phải định giá cụ thể cho từng trường hợp. Nếu thực hiện đúng như vậy sẽ giảm được những mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu kiện trong việc bồi thường đất khi làm dự án.

Cũng theo ông Võ, thực tế bảng giá đất chỉ ảnh hưởng đến thuế và phí. Đã đến lúc bảng giá đất phải được quy định bằng giá trung bình trên thị trường để giảm thất thoát thuế phí, chống thất thu ngân sách.