Dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Mua chỗ để xe ô tô đắt hơn cả mua xe?

Ở khu đô thị 54 Hạ Đình, quận Thanh Xuân, dân dứt khoát khẳng định lối đi trong khu nhà thuộc sở hữu chung, trong khi chủ đầu tư khăng khăng họ được phép quản lý và khai thác vì điều này đã ghi trong quy chế. Còn ở chung cư 17 tầng Cầu Diễn, huyện Từ Liêm, tầng hầm chẳng ai tranh chấp, nhưng chủ đầu tư và người dân lại mâu thuẫn về… diện tích sân thượng. Trước đây, Luật Nhà ở 2005 đã dành Mục 2, Chương IV để quy định về việc Quản lý việc sử dụng nhà chung cư. Sau đó, Bộ Xây dựng đã xây dựng và ban hành Quy chế Quản lý và sử dụng nhà chung cư.

Hiện tại, Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ 1-7-2015 đã dành hẳn 19 điều (từ Điều 98 tới Điều 116) để quy định tập trung về quản lý, sử dụng nhà ở chung cư. Mặc dù về nguyên tắc pháp lý, hiện tại, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư vẫn còn hiệu lực áp dụng, nhưng qua hơn 7 năm được ban hành, quy chế này đã bộc lộ không ít điểm bất cập, hạn chế, như vấn đề xác định phần sở hữu chung - riêng, mà điển hình là việc xác định sở hữu đối với tầng hầm để xe; vấn đề về hoạt động của ban quản trị; vấn đề về thu và quản lý phí bảo trì…

Nguyên nhân chủ yếu của các bất cập là do các quy định chưa đủ rõ ràng, dẫn tới mỗi bên (chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư) có thể có những cách hiểu khác nhau, từ đó dẫn đến tranh chấp. Để triển khai thực hiện Luật Nhà ở 2014, để hạn chế tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ dự án nhà chung cư với người mua nhà, Bộ Xây dựng vừa công bố dự thảo Thông tư ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, để lấy ý kiến góp ý của cơ quan chức năng và người dân. Liệu Dự thảo Thông tư về ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 đang được Bộ Xây dựng soạn thảo và lấy ý kiến có giải quyết dứt điểm các tranh chấp tại các chung cư cao tầng?

Sở hữu chung, riêng phải được ghi rõ trong hợp đồng

Khác với quy định cứng, phần nào chung, phần nào riêng trong các quy định về quản lý chung cư trước đây, Dự thảo Thông tư về ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 nêu rõ: Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ sơ đồ phần sở hữu chung do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án được duyệt. Phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế đã được phê duyệt.

Như vậy, hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là căn cứ duy nhất có giá trị pháp lý để giải quyết khi có tranh chấp. Quy định này sẽ làm cho những người mua nhà có trách nhiệm hơn khi mua nhà, tránh trường hợp nhắm mắt ký hợp đồng sau đó khiếu kiện như đã xảy ra. Không loại trừ chủ đầu tư khi giao kết hợp đồng mua bán với khách hàng, đã “khéo léo” cài nội dung có lợi cho chủ đầu tư đối với các diện tích sử dụng chung như tầng hầm, khuôn viên xung quanh nhà…

Về Ban quản trị nhà chung cư, Bộ Xây dựng đề xuất: Với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình quy định tại Ban chủ nhiệm hợp tác xã hoặc Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư bầu để thay mặt các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện các quyền và trách nhiệm theo quy định của Quy chế.

Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu mà có thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì Ban quản trị không có tư cách pháp nhân, không có con dấu và hoạt động theo mô hình quy định tại Quy chế này; Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư bầu để thay mặt chủ sở hữu, người của Quy chế. Kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư bao gồm các chi phí hợp lý để Ban quản trị hoạt động và do chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp trên cơ sở quyết định của Hội nghị nhà chung cư; kinh phí này được ghi rõ trong quy chế hoạt động của Ban quản trị và được quản lý thông qua một tài khoản riêng của Ban quản trị. Về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế giá do các bên thỏa thuận trên cơ sở quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở và căn cứ vào từng nhà chung cư cụ thể.

Gay cấn chỗ để xe ô tô

Luật Nhà ở 2005 và Quy chế chỉ quy định phần sở hữu chung gồm cả chỗ để xe, mà không quy định rõ chỗ để xe nào (tầng hầm hay xung quanh nhà chung cư), nên thực tế đã có những tranh chấp gay gắt giữa chủ đầu tư với chủ sở hữu nhà chung cư về vấn đề này. Hiện tại, Luật Nhà ở 2014 đã đưa phần chỗ để xe ra khỏi phần sở hữu chung, đồng thời quy định rõ hơn về chỗ để xe theo hướng: Chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh sẽ thuộc phần sở hữu, sử dụng chung của chủ sở hữu nhà chung cư; chỗ để xe ô tô phải mua hoặc thuê chỗ để xe, trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không mua, thuê thì thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Đặc biệt, chủ đầu tư không được tính vào giá thuê, giá bán chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe đó.

Ngoài ra, việc bố trí chỗ để xe phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước. Dự thảo của Bộ Xây dựng nêu rõ: Trường hợp người dân nhà chung cư đã mua chỗ để ôtô của chủ đầu tư thì người dân có trách nhiệm quản lý. Nếu không có nhu cầu sử dụng thì họ chỉ được phép chuyển nhượng, cho thuê chỗ để xe này cho các cư dân khác sống trong cùng nhà chung cư. Trường hợp người dân không mua thì chỗ để xe thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc cho phép chủ đầu tư và cả những người đã mua chỗ để xe được bán lại chỗ để ôtô này nếu không quản lý tốt sẽ dẫn đến hiện tượng đầu cơ, gây khó khăn và ảnh hưởng đến quyền lợi của những người ở nhà chung cư.

Thực tế, hiện nay đã xuất hiện một thị trường mua bán chỗ để ô tô. Giá tiền mỗi chỗ đỗ xe này không hề nhỏ, dao động từ vài trăm triệu đến gần 1 tỷ đồng, ở các chung cư trung tâm thành phố, chỗ đỗ xe còn có giá vài tỷ đồng. Trung bình từ 500 triệu đến 800 triệu cho cả chu kỳ sử dụng (50 năm). Với chính sách mới này, thị trường chỗ đỗ ô tô càng có cơ hội tăng giá lên cao.

Tuy nhiên, việc cho phép mua bán chỗ đỗ ô tô này cũng sẽ nảy sinh ra nhiều vấn đề rất phức tạp. Nếu chỗ đỗ ô tô có giá, chắc chắn 100% những người mua nhà chung cư đều muốn mua chỗ đỗ ô tô, lấy đâu ra diện tích để bố trí? Căn cứ nào để xác định người để xe không ở trong chung cư vì họ có thể nhờ người trong chung cư mua chỗ để xe? Chuyển nhượng chỗ để xe thủ tục ra sao, thuế phí thế nào? Chắc chắn lại cần đến những văn bản mới, “kho tàng” văn bản như thế sẽ phình thêm ra.

Nhưng quan trọng hơn cả là nỗi lo về một chỗ để xe ô tô có giá còn cao hơn ô tô trong khi quy định của nhiều tỉnh thành là phải có chỗ đỗ ô tô mới được đăng ký xe. Viễn cảnh chỗ đỗ xe ô tô đắt gấp hai gấp ba lần chiếc xe ô tô đang hiện hữu.