Địa ốc 2013: Không dễ ấm lên

Giải cứu không dễ

Những ngày vừa qua, thị trường bất động sản rất quan tâm đến những gói giải pháp hỗ trợ của Chính phủ, cho dù chưa có một nghị quyết chính thức nào được ban hành. Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết sẽ cung ứng từ 20-40 nghìn tỉ đồng cho các ngân hàng thương mại để cho vay mua nhà trong mười năm tới, hỗ trợ cho người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở, đồng thời sẽ tạo điều kiện về các chính sách tiền tệ linh hoạt để có thể khơi thông thị trường…

Sự can thiệp của Nhà nước khi thị trường có vấn đề là cần thiết, tuy nhiên điều nhiều người quan tâm là hiệu quả của các giải pháp giải cứu ấy sẽ như thế nào. Chẳng hạn, một trong số các giải pháp nhằm tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình thấp tiếp cận với bất động sản được Chính phủ mua lại và chuyển đổi thành nhà ở xã hội, thì vấn đềở chỗ số chung cư đã hoàn thiện thuộc diện bình dân ở TP.HCM chỉ chiếm 25% tổng số căn hộ mà thôi và cũng còn dư không đáng kể. Hay như người thu nhập thấp mua nhà sẽ được hỗ trợ lãi suất ưu đãi nhưng với mức thu nhập ấy so với giá bất động sản hiện nay, sẽ chẳng mấy người thu nhập thấp có thể tham gia chương trình này. Còn nếu mở rộng đối tượng cho vay ưu đãi thì vừa không đúng nguyên tắc vừa không đủ nguồn lực để cho vay.

Việc cấp tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà nên được ủng hộ vì chính sách này hỗ trợ trực tiếp cho người dân, nhưng đây chỉ nên xem là bước cấp cứu đầu tiên cho thị trường, chứ không phải là một giải pháp lâu dài. Chưa kể giải pháp đó có khả thi hay không hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng thanh toán của người mua.

Nhu cầu thực của người dân có thể còn nhiều, nhưng trong bối cảnh kinh tế hiện nay, người thu nhập trung bình có đủ khả năng thanh toán một phần căn hộ và vay lãi suất thấp cho phần còn lại hay không. Rồi thủ tục xét duyệt cho vay thế nào, vay ở ngân hàng nào… là cả câu chuyện dài tập. Nhưng nếu vì trở ngại này mà tập trung vào doanh nghiệp, tiếp tục cho vay đối với các dự án dở dang thì sẽ tháo gỡ được khó khăn cho nhiều doanh nghiệp đang thiếu vốn, nhưng sẽ khiến lượng sản phẩm căn hộ hoàn thiện – vốn đang dư thừa – tiếp tục tăng lên. Trong khi đó, sức mua cạn kiệt đang là thách thức lớn nhất của thị trường. Thậm chí, có dự báo rằng kể cả khi doanh nghiệp chấp nhận giảm giá thêm thì những người có khả năng và nhu cầu mua vẫn chưa sẵn sàng vì kỳ vọng giá còn giảm sâu.

Để khắc phục tình trạng trên, một số chuyên gia cho rằng Chính phủ nên hỗ trợ tài chính cho việc chuyển sản phẩm bất động sản thương mại thành sản phẩm cho thuê dài hạn có khả năng mua sau đó. Thậm chí, Nhà nước có thể trợ giá thuê nhà ở xã hội với đúng đối tượng. Tập trung theo hướng này là khả thi vì nhu cầu thuê nhà và năng lực trả tiền thuê của người dân đô thị là rất lớn.

Nhiều người có tiền và có nhu cầu về nhà ở hiện đang chọn giải pháp đi thuê nhà và dành dụm tiền để gửi tiết kiệm thay vì vay tiền mua nhà. Giải pháp này còn tạo điều kiện cho người thuê trở thành người chủ sở hữu căn hộ sau khi đã kiểm chứng được chất lượng bất động sản. Phía doanh nghiệp, giá cho thuê dù không cao nhưng cũng đủ để trang trải chi phí lãi vay và có thêm dòng tiền. Nhà nước cũng dễ dàng hơn khi muốn chấm dứt gói chính sách hỗ trợ của mình khi thị trường bất động sản thực sự hồi phục.

Dù sao thì các biện pháp đưa ra cũng chỉ nhằm hỗ trợ hoạt động của thị trường, bao gồm người bán – doanh nghiệp bất động sản và người mua – người dân mong muốn sở hữu căn hộ. Trong một kịch bản hoàn hảo, đầu tiên thị trường có thểấm lên nhờ Chính phủ tạo điều kiện cho người dân có mức thu nhập trung bình – thấp tiếp cận được với nhà ở xã hội. Tiếp theo, các hoạt động hỗ trợ tổng thể của Nhà nước như giảm lãi suất cho vay với người mua, giảm thuế cho doanh nghiệp… giúp thị trường ấm lên. Và cuối cùng, trong sự khởi sắc chung của cả nền kinh tế, tất cả các ngành kinh tế đều gia tăng tốc độ tăng trưởng, bất động sản sẽ bật lên, thoát khỏi tình trạng ngủ đông như hiện nay.

Giảm giá và nhà giá rẻ lên ngôi

Rất nhiều chuyên gia kinh tế đã phân tích, dù giá bán bất động sản hiện nay đã giảm so với mấy năm trước, nhưng so với sức mua của những người thực sự có nhu cầu thì vẫn còn quá cao. Người mua hiểu điều đó và cho rằng hiện vẫn chưa phải là thời điểm tốt để mua, chờ đợi giá giảm thêm. Vì lý do này, giảm giá có thể không còn là xu hướng nữa mà trở thành điều bắt buộc, nhất là khi thời gian tới sẽ có nhiều doanh nghiệp không trụ nổi, phải bán tháo sản phẩm và rời cuộc chơi.

Nói cách khác, giá bất động sản năm 2013 có thể còn giảm sâu. Các chính sách giải cứu bất động sản để tác động thật sự luôn có độ trễ, nên doanh nghiệp thời điểm này khó thể trông chờ vào đó để hồi sinh. Nhiều chuyên gia cho rằng giá bất động sản có thể giảm thêm 30% và kéo dài trong hai ba năm tới.

Với việc Chính phủ đang chỉ đạo các bộ, ngành quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho bất động sản, cùng những chính sách định hướng ưu đãi mới cho nhà ở giá thấp, căn hộ giá rẻ dưới 15 triệu đồng/m2 được dự báo sẽ là phân khúc chủ đạo trong thời gian tới. Thị trường cũng đã có những phản ứng tích cực, khi những dự án quy mô lớn thuộc phân khúc này được khởi động, cảở trong Nam lẫn ngoài Bắc. Nhà ở xã hội là một nhánh quan trọng của phân khúc này. Phát triển tốt nhà ở xã hội giúp đạt được nhiều mục tiêu, vừa phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân, vừa là một gói kích cầu gián tiếp của Chính phủ cho thị trường.

Bộ Xây dựng cho biết sẽ ký kết thỏa thuận với Ngân hàng BIDV phối hợp triển khai chương trình phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2013-2015, theo đó trong ba năm tới mỗi năm BIDV sẽ dành 10.000 tỉ đồng cho nhà xã hội với lãi suất ưu đãi đầu tư, trong đó 6.500 tỉ đồng dành cho người mua nhà với lãi suất bằng lãi suất huy động tiết kiệm, thời hạn 15 năm, giá trị bằng 70% giá trị căn hộ.

Vẫn phải nhắc rằng, nếu chỉ một phân khúc “sáng lên” trong khi các phân khúc khác chìm trong khó khăn cũng không phải là một sự phát triển bền vững. Đó là chưa kể những cảnh báo về sự dư thừa nguồn cung của phân khúc nhà giá rẻ này nếu không có sự quy hoạch hợp lý, ở quá xa khu dân cư, không phù hợp với sở thích của những người thực sự có nhu cầu… Mà nếu vậy, sự nguy hiểm còn lớn hơn nhiều!