Đề xuất tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc

Tổng lượng giao dịch trong quí II/2013 tăng 2% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn: Internet

Lượng tồn kho BĐS cao

Theo thống kê chưa đầy đủ, cả nước hiện tồn trên 16.500 căn hộ chung cư, 4.200 căn nhà thấp tầng 26.000 m² nhà văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, theo nhận định của một số đơn vị uy tín trong lĩnh vực thì lượng hàng tồn kho trong BĐS có thể lớn hơn nhiều.

Cụ thể, theo Quỹ Dragon Capital, ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, con số hàng tồn kho căn hộ để bán lên đến 70.000 căn. Trong khi đó theo CBRE, tính đến nay số căn hộ còn tồn tại Hà Nội khoảng 21.000 căn, và TP. Hồ Chí Minh khoảng 18.000 căn.

Một trong những nguyên nhân kiến cho thị trường BĐS trầm lắng là do tình hình nợ xấu tăng cao (khoảng 12 tỷ USD, xấp xỉ 10% GDP của cả nước), bắt buộc Ngân hàng Nhà nước phải siết tín dụng khiến thị trường BĐS gần như tê liệt. Một điều dễ nhận thấy nữa là trong khi lượng tồn kho BĐS cao nhưng nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn chưa được giải quyết, gây nên sự bất cân đối trong quan hệ cung - cầu trên thị trường này.

Theo số liệu Savills Vietnam công bố về chỉ số giá BĐS quí I/2013 thí chỉ số giá nhà ở đứng ở mức 89,2 điểm, giảm 3 điểm so với cùng kỳ năm ngoái. Việc giảm giá hầu hết được ghi nhận ở các dự án có tình trạng bán không tốt. Kể từ quí I/2009, giá trung bình toàn thị trường bao gồm cả dự án mới đã giảm khoảng 22%, trong khi đó chỉ số giá được tính trên rổ cố định chỉ giảm 11 điểm. Điều này cho thấy giá giảm chủ yếu do sự gia nhập và ảnh hưởng của các dự án mới, hơn là do sự điều chỉnh giá của các dự án hiện hữu.

Chỉ số giá mặc dù vẫn đang trên đà giảm, nhưng do có sự can thiệp kịp thời của Nhà nước nên chiều hướng đã chậm lại trong quý II/2013. Bên cạnh đó, tổng lượng giao dịch trong quí II tăng 2% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái là dấu hiệu tốt của sự hồi phục và ổn định của thị trường trong thời gian tới.

Đồng bộ những giải pháp hỗ trợ thị trường

Quản lý chặt chẽ thị trường BĐS

Trong thời gian qua, do thiếu sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan chức năng nên thị trường BĐS đã gây ra những hậu quả trực tiếp lên nền kinh tế của đất nước. Do đó, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường này cần có sự triển khai quyết liệt và phối hợp chặt chẽ, thống nhất và hỗ trợ từ nhiều phía của các bộ, ban ngành liên quan và các nhà thầu, nhà môi giới… Theo đó, các cấp quản lý xây dựng chiến lược cụ thể theo từng giai đoạn và xác định phân khúc thị trường đáp ứng nhu cầu của đông đảo người dân để tạo tâm lý ổn định cho thị trường.

Bên cạnh đó, theo ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, nên cho phép các ngân hàng xem xét khoanh nợ, cơ cấu lại các khoản nợ đối với các chủ đầu tư dự án tuy nhiên vẫn giữ nguyên nhóm nợ như trước khi thực hiện cơ cấu; đồng thời xem xét thành lập Công ty Tài chính tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia nhằm tạo ra nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường.

Ngoài ra, cũng theo ông Trần Bắc Hà để xử lý những giao dịch ngầm không qua sàn cần sử dụng những biện pháp quản lý mạnh và chế tài xử phạt (như xử phạt hành chính, không cấp chứng nhận sở hữu,…).

Kích thích nhu cầu tiêu dùng của người dân

Đối với phân khúc nhà ở xã hội

Do thu nhập trung bình của hầu hết người dân còn ít nên thị trường cần phát triển mạnh phân khúc nhà ở xã hội để phù hợp với khả năng của tài chính của người tiêu dùng. Để thúc đẩy phân khúc thị trường này cần có cơ chế đồng bộ từ việc hỗ trợ nguồn vốn với chi phí ưu đãi đối với các chủ đầu tư thực hiện dự án và cả người mua nhà.

Nhà nước cần có hướng tháo gỡ những khó khăn hiện nay cho người mua nhà thế chấp nhà ở xã hội để vay vốn, chủ đầu tư được thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay để vay vốn triển khai dự án, rút ngắn thời gian cho phép chuyển nhượng…).

Đối với mức lãi suất cho vay mua nhà động của các tổ chức tín dụng bằng khoảng 2/3 lãi suất huy (6-7%/năm). Điều này cần có sự giúp sức của các bộ ngành có liên quan như: Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và các cấp quản lý thị trường BĐS trên địa bàn.

Theo đó, về phía Bộ Tài chính cần có cơ chế cấp bù phần chênh lệch lãi suất huy động và cho vay của các ngân hàng khi thực hiện cho vay chương trình này thông qua giảm trừ thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp hàng năm. Về phía Ngân hàng Nhà nước, có trách nhiệm cho vay tái cấp vốn với lãi suất ưu đãi và thời gian tương ứng cho các ngân hàng khi tham gia chương trình cho vay đối với lĩnh vực nhà ở xã hội (bao gồm cả đầu vào là các chủ đầu tư và đầu ra là người mua).

Đối với phân khúc nhà thương mại

Chính phủ có thể cho phép chuyển đổi công năng dự án sang các mục đích cần thiết khác như bệnh viện, trường học, tái định cư, nhà ở xã hội và xem xét nghiên cứu sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở theo hướng cho phép chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS cho nhà đầu tư nước ngoài với cơ chế quản lý, giám sát riêng. Trong khi đó, các chủ đầu tư cần phải cơ cấu lại các sản phẩm của mình cho phù hợp với nhu cầu người mua, đồng thời xây dựng lại niềm tin cho người mua bằng chất lượng và tiến độ xây dựng.

Hỗ trợ về thuế

Trong đề xuất hỗ trợ thị trường BĐS, mới đây, ông Trần Bắc Hà cho rằng cần có giải pháp giảm chi phí tài chính phát sinh từ thuế, phí cho chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS thông qua các biện pháp như: giảm thuế, giãn thuế, hoãn nộp thuế. Bên cạnh đó, cho phép các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán sản phẩm BĐS, nộp tiền sử dụng đất bằng chính sản phầm của dự án.

Giải phóng hàng tồn kho

Đối với dự án dở dang sắp hoàn thành: Tiếp tục hỗ trợ vốn để chủ đầu tư sớm hoàn thành dự án đưa sản phẩm vào tiêu thụ, tạo nguồn thu trả nợ ngân hàng. Trong khi đó, đối với dự án đã hoàn thành, cần có giải pháp hỗ trợ giảm chi phí tài chính (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, phí hoặc có thể xem xét cho nộp thuế theo tiến độ triển khai/tiêu thụ dự án …) đối với người bán nhà và người mua nhà để kích cầu, giao dịch mua bán.