Đầu tư hạ tầng KCX-KCN: Doanh nghiệp gặp khó vì quy định thuê đất

Một góc Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi.

Hạn chế thu hút đầu tư

Đại diện Công ty CP Đầu tư phát triển công nghiệp - thương mại Củ Chi phân tích: Khoản 2, Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định, nhà nước cho thuê đất với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư tại nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCX, KCN. Đối với phần diện tích trả tiền thuê đất hàng năm thì được quyền cho thuê lại đất với hình thức thu tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì được cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Quy định mới này gây khó khăn cho công ty hạ tầng, bởi đối tác nước ngoài thuê đất trong KCN thường lên kế hoạch đầu tư lâu dài, nên khi muốn đầu tư thì chọn thời gian 20 - 50 năm và thường là trả tiền thuê đất một lần. Trong khi các công ty đầu tư hạ tầng KCN do thiếu vốn, hạn chế vay ngân hàng vì phải trả lãi suất… nên lâu nay vẫn chọn phương thức trả tiền thuê đất hàng năm cho nhà nước. Giờ theo quy định mới, thực tế phi lý ở chỗ: Đối tác thuê đất KCN muốn được trả tiền thuê đất một lần hoặc chi vài lần trong 20 - 50 năm, nhưng chủ đầu tư lại không được nhận vì chỉ được nhận tiền thuê hàng năm theo Luật Đất đai mới!

Ngoài ra, theo khoản 2, Điều 210 của Luật Đất đai 2013 và khoản 1, Điều 32 của Nghị định 46/2014/NĐ-CP là luật có tính hồi tố, trong khi các quy định áp dụng trước Luật Đất đai 2013 không có quy định này. Do đó, nếu truy nộp theo quy định này thì sẽ vô cùng phức tạp trong việc làm thủ tục và gây khó cho công ty hạ tầng. Tại Công ty CP Đầu tư phát triển công nghiệp - thương mại Củ Chi, số tiền công ty hạ tầng thu ứng trước của nhà đầu tư (thường khoảng 30% - 90% đã sử dụng để bồi thường giải tỏa, đầu tư hạ tầng kỹ thuật), nay phải huy động số vốn lớn để truy nộp một lần theo quy định mới - quả là chuyện nan giải cho công ty hạ tầng.

Đồng quan điểm, Công ty CP KCN Hiệp Phước cho rằng, theo quy định tại khoản 2, Điều 149 và khoản 2, Điều 210 của Luật Đất đai năm 2013, cũng như thực tế tại KCN Hiệp Phước là tất cả các DN thuê lại đất đều chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần và các DN này đều được thực hiện quyền thế chấp giá trị tiền thuê đất đã trả một lần tại các ngân hàng để có vốn tái đầu tư cho việc sản xuất kinh doanh. Nay theo các quy định trên thì trong thời gian Công ty CP KCN Hiệp Phước chưa thực hiện việc đóng tiền thuê đất một lần, các DN đã thuê lại đất KCN Hiệp Phước sẽ bị hạn chế quyền của người sử dụng đất, mà trước hết là không được ngân hàng cho thế chấp giá trị tiền thuê đất đã trả Công ty CP KCN Hiệp Phước. Việc này sẽ gây khó khăn rất lớn về tài chính cho các DN thuê lại đất KCN. Ngoài ra, cũng như Công ty CP KCN Hiệp Phước, nhiều DN đầu tư hạ tầng KCN khác trên địa bàn TP đều đã bỏ ra rất nhiều chi phí đầu tư ban đầu để bồi thường giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng từ một vùng đất hoang hóa… trở thành một KCN với đầy đủ cơ sở hạ tầng như hiện nay. Do vậy, việc phải bỏ ra ngay vài trăm tỷ đồng để trả tiền thuê đất một lần đối với diện tích đất đã cho các DN thuê lại là một áp lực rất lớn về tài chính mà chắc chắn các công ty hạ tầng không thể thực hiện được.

Sớm tháo gỡ vướng mắc

Từ thực tế nêu trên, các công ty đầu tư hạ tầng KCX, KCN TPHCM đã có kiến nghị cơ quan chức năng sớm có giải pháp tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc. Công ty CP KCN Hiệp Phước kiến nghị: Đối với diện tích đất đã cho DN thuê lại và thu tiền thuê đất một lần, cho phép các công ty đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN được chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất một lần đối với diện tích đã cho DN thuê lại trong thời hạn chuyển tiếp là 5 năm; đồng thời cho phép các DN thuê lại đất KCN đã trả tiền một lần cho KCN được tiếp tục hưởng đầy đủ các quyền của người sử dụng đất trong thời hạn chuyển tiếp này. Đối với diện tích đất chưa cho DN thuê lại, cho phép các công ty kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng KCN được xác định giá nộp tiền thuê đất một lần tại thời điểm ban hành quyết định cho thuê đất và được nộp theo tiến độ cho thuê lại đất; đồng thời được phép thỏa thuận về nguyên tắc với DN thuê lại đất về đơn giá cho thuê lại đất trước khi hoàn tất việc nộp tiền thuê đất một lần cho nhà nước.

Công ty CP Sản xuất kinh doanh XNK và đầu tư Tân Bình (chủ đầu tư KCN Tân Bình) cũng nhấn mạnh, việc các KCN đóng tiền thuê đất theo từng năm là do trước đây nhà nước quy định phải đóng từng năm mà không cho các DN trong nước đóng một lúc toàn bộ tiền thuê đất. Do đó, đề nghị không hồi tố đối với các hợp đồng công ty đã ký với Sở Tài nguyên - Môi trường để thuê đất của nhà nước đầu tư KCN, mà vẫn giữ nguyên các điều khoản về thanh toán và đơn giá tiền thuê đất của hợp đồng. Riêng với các hợp đồng ký sau ngày 1-7-2014, nhà nước cần xác định đơn giá thuê đất cụ thể, rõ ràng tại thời điểm giao đất cho công ty (lúc đó là đất hoang hóa, công ty phải tự chịu chi phí đền bù thu hồi đất hay là đất sạch đã được nhà nước thu hồi đất và hoàn tất cơ sở hạ tầng). Đồng thời đơn giá này không nên có biến động lớn (tăng giá không quá 15% sau mỗi 5 năm) để các DN yên tâm đầu tư vào KCN.