Đất vàng đang bị lãng phí

Cảnh quan và không gian kiến trúc hai bên bờ sông Sài Gòn chưa được khai thác để phục vụ phát triển kinh tế

Bờ sông nham nhở

Sông Sài Gòn được xem là biểu tượng của TPHCM vì dòng chảy uốn lượn, tạo địa thế độc đáo cho hai bên bờ sông cũng như cảnh quan thiên nhiên trong lành. Tuy nhiên, tốc độ phát triển ồ ạt các dự án nhà ở - thương mại hiện nay dễ dẫn đến tình trạng “cát cứ” bờ sông, tác động đến dòng chảy, trong khi Nhà nước và người dân không được hưởng lợi.

Những khu đất ven sông luôn được xem là đất vàng với giá trị chuyển nhượng cao gấp 3 - 4 lần so với những vị trí bên trong. Tuy nhiên, hai bên bờ sông Sài Gòn, đoạn chảy qua các quận 2, Bình Thạnh, Thủ Đức là những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh nhưng vẫn còn nhiều khu đất bỏ hoang hoặc kho tàng, bến bãi xập xệ, kiến trúc công trình chỗ cao chỗ thấp, không có sự hài hòa, kết nối.

Theo Quyết định 22/2017 của UBND TPHCM về quản lý, sử dụng hành lang trên bờ sông, suối, kênh rạch, mương và hồ công cộng trên địa bàn TP, hành lang bảo vệ sông Sài Gòn là 50m. Thế nhưng, trước đó, nhiều trường hợp đã được giao đất thực hiện dự án ra đến mép sông, chủ đầu tư tự làm kè và chừa hành lang khác nhau. Phương án chống sạt lở bờ sông cũng mỗi nơi mỗi phách, phần lớn các dự án thì xây bờ kè, trong khi nhà ở riêng lẻ chủ yếu là sử dụng cừ tràm gia cố chống sạt.

Các chuyên gia đánh giá, tình trạng này chẳng những không giảm được mà còn gia tăng nguy cơ sạt lở, làm thay đổi dòng chảy của sông; bởi lẽ sông Sài Gòn là sông lớn, dòng nước chảy mạnh, nên việc chỉnh trị sông phải được tính toán và đầu tư đồng bộ. Vì thế, việc sớm xây dựng và ban hành quy chế quản lý không gian, cảnh quan kiến trúc ven sông Sài Gòn vừa có cơ sở để kêu gọi đầu tư theo đúng hướng phát triển của TPHCM, lại ngăn chặn được nguy cơ “cát cứ” bờ sông tiếp diễn.

Chế tác “vàng thô”

Làm việc với Sở QHKT mới đây, Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Thành Phong nhấn mạnh rằng sông Sài Gòn có vị trí đẹp, chạy dọc theo TP, lại chưa ô nhiễm nặng như các kênh rạch trong nội thành, cần sớm có kế hoạch khai thác quỹ đất ven sông phục vụ cho phát triển, đồng thời bảo vệ cảnh quan bờ sông. Vì thế, Sở QHKT cần đứng ra nghiên cứu tổng thể toàn tuyến, chứ không thể để các quận - huyện tự nghiên cứu riêng lẻ, sẽ không đồng bộ.

Giám đốc Sở QHKT Nguyễn Thanh Nhã cho hay, sông Sài Gòn qua địa bàn nhiều quận - huyện, các khu vực đều được phê duyệt quy hoạch nhưng vẫn đang xây dựng hoặc lập nội dung thiết kế đô thị. Vì thế, sở đã lựa chọn tư vấn thiết kế để nghiên cứu tổ chức quản lý không gian kiến trúc cảnh quan dọc sông Sài Gòn. Hiện tại đã sơ bộ xác định, phân chia các khu vực riêng biệt để rà soát và đưa ra phương pháp lập quy hoạch phù hợp. Trong tháng 12- 2017, Sở QHKT sẽ báo cáo UBND TP xem xét giải pháp, hướng tổ chức lập quy hoạch phù hợp (quy chế quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị toàn tuyến, hoặc quy hoạch chi tiết, hoặc thiết kế đô thị riêng tỷ lệ 1/500 đối với từng khu vực cụ thể).

Riêng về quy hoạch phân khu ven sông Sài Gòn trên địa bàn huyện Củ Chi, với định hướng nông nghiệp làng nghề công nghệ cao kết hợp du lịch sinh thái và dân cư nhà vườn, nghỉ dưỡng, trước đó, UBND TP yêu cầu ý tưởng nghiên cứu quy hoạch phải đảm bảo một số nguyên tắc cụ thể. Đầu tiên là định hướng, mục tiêu quy hoạch phải gắn với tình hình thực tế địa phương, đảm bảo tính khả thi để khuyến khích và tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư tham gia, khai thác, nhanh chóng lấp đầy để phát huy hiệu quả; nhưng khẳng định không để tình trạng nhà đầu tư giữ đất, không triển khai đầu tư. Tiếp nữa là quy hoạch phân khu cần bố trí tập trung theo mảng, hình thành những làng nghề, trang trại tập trung quy mô lớn, bằng việc quy hoạch kết nối (không chia cắt riêng lẻ) các ao hồ nuôi và vườn cây trồng của từng lô thửa.

Lưu ý, không quy hoạch ao hồ, vườn cây, hoa theo kiểu riêng lẻ sẽ dễ biến thành hình thức phân lô nền biệt thự có ao hồ, vườn cây. Trong quy hoạch, nên có những dự án quy mô lớn làm điểm nhấn, xây dựng một số khu dịch vụ cao cấp để đáp ứng nhu cầu của khách du lịch, có các trung tâm bảo tàng triển lãm nghệ thuật, văn hóa, thể thao, để giới thiệu về lịch sử truyền thống và đời sống của người dân làng nghề địa phương, có các dịch vụ để thỏa mãn nhu cầu mua bán sản phẩm nông nghiệp, dược phẩm dinh dưỡng, ẩm thực địa phương...

Tổng mật độ xây dựng từ 10% trở xuống

Về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, mật độ xây dựng công trình nhà vườn, không nhất thiết phải cố định cứng nhắc một con số hoặc tỷ lệ riêng biệt cho từng lô thửa, mà phải nghiên cứu theo hướng có thể linh động, phù hợp với từng phân khu, từng nhà đầu tư. Tuy nhiên, UBND TP yêu cầu tổng mật độ xây dựng vẫn phải thấp, từ 10% trở xuống so với diện tích quy hoạch tổng thể. Diện tích hạ tầng kỹ thuật phục vụ sản xuất nông nghiệp không tính vào mật độ xây dựng công trình.

Khi thiết kế xây dựng bờ kè, bờ đê bảo vệ sông Sài Gòn, phải đáp ứng yêu cầu chống sạt lở, triều cường ngập úng và gắn kết đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật giao thông của các quy hoạch phân khu được lập tại khu vực, tôn tạo cảnh quan sông phục vụ cho khai thác du lịch, tăng hiệu quả kinh tế.