Đất nền dự án ngoài vành đai 3 rớt thảm

Giá biệt thự Dự án Bắc 32 (của Nhà Từ Liêm) chỉ còn khoảng 40 triệu đồng/m2

Giai đoạn trước năm 2011, phân khúc đất nền các khu vực ngoại thành liên tục “nổi sóng” với những nguyên nhân hết sức… mơ hồ. Chính vì việc tăng giá phi lý nên khi thị trường khó khăn, đất nền dự án, nhất là các dự án nằm ngoài vành đai 3 sụt giảm mạnh nhất. Đến nay, phân khúc căn hộ nội đô đã le lói tín hiệu hồi phục thì phân khúc đất nền các dự án nằm ngoài vành đai 3 vẫn rất khó khăn.

Theo khảo sát của ĐTCK, hiện giá đất nền nhiều dự án khu vực ngoài vành đai 3 đã giảm khoảng 50% so với năm 2011. Thậm chí, một số dự án giảm giá tới 60 - 70%, nhưng vẫn không có thanh khoản.

Cụ thể, tại khu A, Dự án Geleximco trên đường Lê Trọng Tấn (Hà Đông), mặc dù đang được chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện mặt ngoài và đang trong giai đoạn bàn giao nhà, nhưng mức giá vẫn giảm mạnh so với trước kia. Hiện giá nhà liền kề nằm trên trục đường chính rộng trên 40 m dao động từ 50 - 55 triệu đồng/m2 (đã giảm trên 50% so với thời điểm đỉnh cao của thị trường). Với các lô nằm dọc theo mặt đường nội bộ, mức giảm cũng đến 50%, xuống còn 22 - 25 triệu đồng/m2. Tại các khu C, D của Dự án Geleximco, mức giá dao động chỉ còn trên dưới 20 triệu đồng/m2, nhưng hầu như không có giao dịch, vì dự án mới chỉ hoàn thiện hệ thống đường nội bộ.

Tại Dự án Kim Chung Di Trạch, nơi từng được giới đầu tư săn đón khiến giá nhà biệt thự, liền kề tăng “phi mã”, nhưng nay cũng giảm mạnh xuống còn khoảng 13 - 15 triệu đồng/m2 với những nhà ở dọc đường nội bộ và khoảng 20 triệu đồng/m2 với nhà ở mặt đường chính của Dự án.

Trong khi đó, tại Khu đô thị mới Vân Canh, mặc dù các khu nhà ở đã được chủ đầu tư hoàn thiện bàn giao từ gần 2 năm nay, cũng đang được chào bán với giá khoảng 32 - 34 triệu đồng/m2.

Giá biệt thự tại các khu đô thị lớn khác đang trong giai đoạn hoàn thành cũng rớt giá mạnh từ 30 - 50%, như Bắc 32 (của CTCP Nhà Từ Liêm) chỉ còn khoảng 40 triệu đồng/m2, Dương Nội – khu A (của Công ty Nam Cường) còn trên 40 triệu đồng/m2, Splendora (của Posco E&C và Vinaconex) đã trở về mức giá gốc của chủ đầu tư…

Giá nhà đất khu vực này đã giảm mạnh nhưng hầu như không có thanh khoản, khiến nhiều chủ đầu tư còn hàng cũng không mở bán từ hàng năm nay.

Mới đây, vì lý do riêng, CTCP Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà đã phải mở bán khu nhà liền kề, biệt thự tại Khu đô thị Nam An Khánh với giá khoảng 21 triệu đồng/m2, thấp hơn giá thị trường từ 2 - 3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, lượng hàng tiêu thụ ra sao, có lẽ chỉ chủ đầu tư mới nắm rõ.

Theo một nghiên cứu của Savills Việt Nam mới đây, thị trường nhà biệt thự, liền kề Hà Nội vẫn có xu hướng giảm giá, nhưng nhà biệt thự, liền kề nhiều dự án vùng ven Hà Nội hầu như không có người hỏi mua. Một khảo sát của CBRE mới đây cũng cho thấy, trong số 9.000 căn nhà hoàn thiện được khảo sát, thì có 60% trong số đó chưa có người ở.

Những thống kê trên đây cho thấy, hoạt động giao dịch nhà biệt thự, liền kề trước đây chủ yếu do đầu cơ, chứ không phải vì nhu cầu ở thực. Vì thế, mặc dù giá đã giảm mạnh, nhưng vẫn ở mức quá cao so với khả năng chi trả của khách hàng (khoảng 3 - 5 tỷ đồng/căn liền kề và khoảng 7 - 10 tỷ đồng/căn biệt thự).

Một khảo sát của ĐTCK gần đây cũng cho thấy, tại các khu đô thị có giá nhà biệt thự liền kề giảm giá nhiều nhất, thanh khoản thấp nhất là những khu đô thị chậm hoàn thiện nhất, thiếu hạ tầng thiết yếu phục vụ người dân nhiều nhất.

Cụ thể, Khu đô thị Vân Canh đã hoàn thiện nhưng khá biệt lập, thiếu kết nối và thiếu nhiều hạ tầng xã hội. Tương tự, Dự án Splendora được dự báo cũng thiếu nhiều hạ tầng xã hội và không có sự kết nối với các khu đô thị lân cận. Các khu đô thị như Geleximco, An Hưng (Hà Đông), Kim Chung Di Trạch (Hoài Đức) cũng sẽ chỉ là những nơi để… ngủ, chứ chưa thể thành nơi để sống, vì hạ tầng xã hội hầu như chưa có gì.