“Quy định như thế rõ ràng không nhất quán, không thống nhất và thể hiện sự không minh bạch về mặt chính sách. Điều này cơ quan chủ quản, cụ thể ở đây là Bộ Xây dựng cần phải làm rõ”.

ĐBQH Đinh Xuân Thảo trao đổi với phóng viên về thông tư 16 và nghị định 71. Ảnh Nguyễn Dũng

Bên lề Quốc hội, Đại biểu Đinh Xuân Thảo, Viện trưởng Viện nghiên cứu lập pháp, khẳng định quan điểm với phóng viên báo điện tử Infonet về sự "nới tay" của thông tư 16 của Bộ Xây dựng cho phép tính diện tích căn hộ bao gồm cả tường chung, đi ngược với các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71.

Thời gian gần đây xảy ra nhiều trường hợp tranh cãi, kiện cáo giữa khách hàng với chủ đầu tư các dự án nhà ở trong việc tính diện tích căn hộ. Nguyên nhân, quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng không thống nhất với Luật Nhà ở, Nghị định 71/2010 trong quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng trong chung cư.

Tại các phiên thảo luận, nhiều ĐBQH đã lên tiếng về việc nhiều văn bản sau trái ngược hoàn toàn với văn bản trước, và không loại trừ xảy ra lợi ích nhóm. Ông bình luận gì về trường hợp cụ thể này?

Quy định như thế rõ ràng không nhất quán, không thống nhất và thể hiện sự không minh bạch về mặt chính sách. Điều này cơ quan chủ quản, cụ thể ở đây là Bộ Xây dựng cần phải làm rõ.

Về nguyên tắc, các văn bản ở dưới (thông tư) không được trái với nghị định. Thông tư chỉ được hướng dẫn và làm rõ nghị định hơn thôi.

Trong trường hợp này nếu luật, nghị định chưa quyết định cụ thể phần diện tích thì trong thông tư hướng dẫn, anh có thể quy định diện tích bán tính từ bên ngoài tường, hoặc từ bên trong, hay từ giữa tường. 

Nhưng nếu văn bản trước đã nói rồi, tức là đã quy định cụ thể tính từ đâu thì lúc đó thông tư không phù hợp.

Nguyên tắc khi ra thông tư hướng dẫn thì phải đảm bảo theo hướng có lợi cho người được điều chỉnh. Cụ thể ở đây anh cần vận dụng điều chỉnh làm sao để có lợi cho người dân, chứ không phải ra thông tư hướng dẫn quy định hẹp lại để gây khó khăn cho người dân. Như thế là không được!

Đúng là trong trường hợp này, thông tư ra quy định cho đối tượng được hưởng lợi là chủ đầu tư, còn người chịu thiệt không ai khác lại là người dân mua nhà. Trường hợp nếu một thông tư ban hành có các quy định đi ngược với luật và nghị định đã ban hành thì phải xử lý ra sao, thưa ông?

Rõ ràng một thông tư quy định không phù hợp với nghị định, hoặc thậm chí nghị định không đúng, anh muốn sửa thì cũng phải kiến nghị sửa nghị định đã. Khi nghị định còn nguyên như vậy mà thông tư lại làm trái thì rõ ràng thông tư đó phải đình chỉ, và phải sửa.

Việc này Cục kiểm tra văn bản – Bộ Tư pháp có thẩm quyền. Họ sẽ xem xét cụ thể và “tuýt còi” nếu thấy sai. Đơn vị này có quyền kiến nghị Bộ Xây dựng tự sửa, nếu không thì họ sẽ kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ và Thủ tướng sẽ hủy văn bản đó.

Trong khi còn đang tồn tại cả nghị định và thông tư, để đảm bảo đúng luật khi tiến hành mua bán thì sẽ phải áp dụng theo nghị định, hay thông tư thưa ông?

Theo cách làm của Việt Nam thì sẽ áp dụng văn bản gần nhất, cụ thể trong trường hợp này là thông tư 16.

Nhưng khi phát hiện ra sự không thống nhất giữa thông tư với nghị định thì người ta có thể thực hiện theo cách vẫn cứ thực hiện theo thông tư và kiến nghị lên trên. Sau này nếu thấy thông tư sai thì phải phục hồi quyền lợi cho người ta.

Rõ ràng trong trường hợp này khi thông tư đang tồn tại thì khi giao dịch không thể áp dụng theo nghị định được. Bởi trách nhiệm của người thừa hành là thi hành công vụ, nghĩa là theo văn bản hướng dẫn gần nhất.

Nếu trường hợp thông tư sai, ngoài vấn đề bồi thường ra thì ở đây còn có vấn đề trách nhiệm nào không? Theo ông, ai sẽ phải chịu trách nhiệm trong trường hợp này?

Nếu làm rõ ra và thông tư sai thì người ban hành văn bản phải có trách nhiệm. Anh phải ngừng, anh phải sửa và anh phải phục hồi lại lợi ích cho người bị thiệt.

Nhưng ở đây còn có câu chuyện khác nữa. Vì nó là quan hệ dân sự nên nhiều lúc có thể xảy ra xung đột giữa quy định này với quy định kia. Trong trường hợp đó, nếu có sự thỏa thuận giữa người bán với người mua bằng thỏa thuận dân sự thì cũng có thể chấp nhận được.

Nếu không ai chịu ai thì có thể đưa ra tòa. Lúc đó tòa sẽ dựa vào văn bản xử lý. Nhưng lại có sự mâu thuẫn giữa văn bản trên và dưới. Trong trường hợp đó tòa sẽ yêu cầu cơ quan chủ quản – Bộ Xây dựng phải trả lời tại sao lại có sự vênh nhau như vậy.

Nếu nghị định sai hoặc trái với nguyên tắc luật thì phải sửa lại nghị định và vẫn áp dụng thông tư. Người ra thông tư lúc đó không việc gì. Nhưng ngược lại trong trường hợp thông tư sai thì phải sửa, hủy thông tư đó, và người đã chịu thiệt sẽ được bồi thường.

Thông tư 16 là của Bộ Xây dựng, còn Nghị định 71 của Chính phủ, rõ ràng trường hợp này nghị định của Chính phủ cao hơn. Trong trường hợp ra tòa, tòa sẽ căn cứ vào văn bản có giá trị cao hơn.

Lúc đó anh nào ban hành sai văn bản thì phải chịu trách nhiệm bồi thường!

Nhưng từ xưa đến nay chúng ta chỉ cho kiện hành chính thôi chứ chưa kiện văn bản bao giờ.

Trong các trường hợp như vậy, cơ quan công quyền sẽ làm việc với nhau, phát hiện sai và phải sửa, lúc đó sẽ hoàn trả lại phần thiệt hại, còn người dân không có quyền đi kiện.

Luật khiếu nại hành chính chỉ áp dụng đối với hành vi hành chính thôi, chứ không phải áp dụng đối với các văn bản. Nói cách khác văn bản vi phạm thì không bị kiện.

Xin cảm ơn ông!

"Trường hợp thông tư sai thì phải sửa, hủy thông tư đó, và người đã chịu thiệt sẽ được bồi thường.

Thông tư 16 là của Bộ Xây dựng, còn Nghị định 71 của Chính phủ, rõ ràng trường hợp này nghị định của Chính phủ cao hơn. Trong trường hợp ra tòa, tòa sẽ căn cứ vào văn bản có giá trị cao hơn.

Lúc đó anh nào ban hành sai văn bản thì phải chịu trách nhiệm bồi thường!".


Ông Đinh Xuân Thảo, Viện trưởng Viện nghiên cứu lập pháp.

Luật sư Phạm Ngọc Minh, Công ty Luật TNHH YouMe: 

Việc xác định diện tích sàn căn hộ đã được quy định chi tiết tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 01.09.2010. Theo đó, diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo hai phương pháp, hoặc: tính kích thước thông thuỷ của căn hộ, hoặc: tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán căn hộ sau thời điểm Thông tư số 16/2010/TT-BXD có hiệu lực kể từ ngày 16.10.2010, thì việc thỏa thuận diện tích sàn căn hộ trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng phải phù hợp với quy định này.

Tranh chấp tại các dự án hiện nay, có nguyên do từ việc chủ đầu tư sử dụng cách tính diện tích từ tim tường, trong đó tính phần cột, hộp kỹ thuật… nằm trong diện tích căn hộ để tính tiền khách hàng, thậm chí tính diện tích theo kích thước tim tường chung và toàn bộ tường bao ngoài của căn hộ, nhưng vẫn khẳng định là đã thực hiện đúng theo hướng dẫn của Thông tư số 16/2010/TT-BXD.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD có quy định rõ: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư… phải ghi rõ thêm các nội dung: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”.

Trong khi đó, theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ_CP đã quy định rõ: “khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ” thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư.


Minh Thư

Thành Nam (Infonet)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.