Đại chiến chung cư: Bộ Tư pháp yêu cầu "xử" Thông tư 16

Cục kiểm tra văn bản của Bộ Tư pháp vừa ra băn bản gửi Bộ Xây dựng đề nghị kiểm tra, xử lý nội dung “cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư” ở Thông tư 16 vì không phù hợp với quy định pháp luật.Thông tư không phù hợp với Luật Nhà ở

Cục Kiểm tra Văn bản quy phạm pháp luật ( Cục kiểm tra văn bản) – Bộ Tư pháp đã có cuộc trao đổi với Bộ Xây dựng, Tổng cục quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cùng một số cơ quan hữu quan để làm rõ tính hợp pháp và thống nhất phương án xử lý đối với Thông tư 16 cũng như Công văn 124, ngày 21/12/2010 của Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Theo quan điểm của Bộ Tư pháp, các văn bản trên có nhiều điểm không phù hợp với Luật Nhà ở. Cụ thể, về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán, theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định hướng dẫn: “Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái…”.

Cư dân khu đô thị Dương Nội nhiều lần đấu tranh về cách tính diện tích vẫn chưa được giải quyết

Như vậy, với quy định này được hiểu đây là cách cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc kích thước thông thuỷ. Trong khi đó, tại Điều 21 Thông tư số 16 quy định hợp đồng về nhà ở đã hướng dẫn: “Diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”. Nội dung này tiếp tục được hướng dẫn tại Công văn số 124: “Đối với phương thức xác định kích thước tính từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung”.

Cục Kiểm tra văn bản khẳng định Bộ Xây dựng đã hướng dẫn diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường (không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung) tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 của Bộ Xây dựng là chưa phù hợp với Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49 Nghị định số 71 của Chính phủ

.Cho bán sở hữu chung là trái Bộ Luật dân sự

Cục kiểm tra văn bản cho biết: Theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71, những phần tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ thuộc phần sở hữu chung. Theo quy định tại Điều 225 Bộ Luật dân sự thì phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia.

Tuy nhiên, theo quy định và hướng dẫn về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 thì phần sở hữu chung (tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ) đã bị đem chia cho các chủ sở hữu các căn hộ vì thế nó được tính vào diện tích sàn căn hộ mua bán và được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Theo quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định “Đối với căn hộ chung cư thì ghi diện tích sàn căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ” (điểm c khoản 2 Điều 6).

Như vậy, với quy định về cách tính diện tích căn hộ theo tim tường (không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung - tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ…) tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 thì phần sở hữu chung không thể phân chia đã được đem chia và được công nhận trở thành sở hữu riêng - điều này là không phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự.

Dân phải trả nhiều khoản tiền “oan”

Từ quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc tim tường tại Thông tư số 16 Cục kiểm tra văn bản thấy rằng, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường sẽ xảy ra trường hợp cùng một diện tích ghi trong hợp đồng mua nhà, cùng một đơn giá nhưng các hộ sẽ có diện tích sử dụng thực tế là khác nhau.

Những căn hộ có cột, hộp kỹ thuật thì cột, hộp này cũng được tính trong tổng diện tích của căn hộ, phải trả tiền cho diện tích của cột, hộp này nhưng lại không được sử dụng và diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn căn hộ không có cột, hộp kỹ thuật, như vậy đã tạo ra bất bình đẳng giữa các chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Hơn nữa, kèm theo một hệ lụy khác, đó là việc phải trả các khoản thuế, phí, hàng tháng, hàng năm tính theo diện tích căn hộ cho các dịch vụ có liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ đó.

Nhằm đảm bảo tính hợp pháp và tính thống nhất của văn bản trong hệ thống pháp luật, Cục Kiểm tra văn bản đề nghị Bộ Xây dựng tổ chức tự kiểm tra, xử lý nội dung chưa phù hợp với pháp luật của các văn bản nêu trên và thông báo kết quả xử lý cho Cục Kiểm tra văn bản theo quy định của Chính phủ.

Thời gian qua, Báo điện tử Infonet đã có loạt bài phản ánh nhiều cư dân các chung cư lớn ở Hà Nội như Keangnam, cư dân Dương Nội, Đại Thanh… đã có đơn thư khiếu nại, phản đối khi chủ đầu tư tính cả diện tích cột, hộp kỹ thuật vào diện tích căn hộ bán cho người dân. Đồng thời, cũng đã có nhiều bài viết chỉ ra những bất hợp lý của Thông tư 16/2010/TT-BXD.