'Cuộc chiến' chỗ để xe ở chung cư

Chỗ đậu ôtô ở chung cư Everrich Infinity, Q.5, TP.HCM. Cư dân ở đây khiếu nại vì phải mua chỗ đậu xe - Ảnh: T.T.D.

Những rắc rối pháp lý từ các tranh chấp này được giải quyết ra sao?

Sự việc tranh chấp đình đám nhất xảy ra gần đây tại một chung cư cao cấp ở TP.HCM khi theo các cư dân, chủ đầu tư yêu cầu cư dân phải đóng thêm 500 triệu đồng mua một suất để ôtô cho các căn hộ trong dự án, chứ không phải việc thu tiền giữ xe hằng tháng như trước. Hầu hết cư dân chung cư này đều phản đối vì cho rằng giá quá đắt và không có trong thỏa thuận khi bán căn hộ.

Có căn hộ, chưa chắc có chỗ đậu xe

Việc bán chỗ đậu xe trong chung cư không phải cá biệt, đơn cử chung cư Botanic (quận Phú Nhuận, TP.HCM) thỉnh thoảng cũng có những cư dân rao bán căn hộ thì thấy nhà cùng vị trí, cùng diện tích nhưng giá chênh lệch nhau 200 - 300 triệu đồng.

Người môi giới cho biết có sự chênh lệch như vậy là bởi có nhà có chỗ đậu xe, có nhà không. Nhà có chỗ đậu xe (ôtô) dưới tầng hầm thì giá đắt hơn căn không có chỗ đậu xe từ 200 đến 300 triệu.

Người môi giới luôn giải thích là trước đây, chủ đầu tiên khi ký hợp đồng mua căn hộ đã mua luôn suất để xe. Sau này, nhu cầu chỗ đậu xe rất lớn mà suất đậu xe không còn nên dù muốn bán cũng không có mà bán. Bởi vậy, chủ căn hộ nào mua được chỗ đậu xe trong chung cư thì nhà đó có giá hơn hẳn những hộ khác.

Một chung cư khác trên đường Phan Xích Long (quận Phú Nhuận) lại không bán chỗ để xe cho các hộ dân, nhưng trong năm 2019 ban quản trị chung cư đã thông báo chỉ chấp nhận cho xe chính chủ (cùng với chủ tòa nhà) được để ôtô trong tầng hầm.

"Vì trước đây họ tính toán khoảng 30% cư dân có ôtô nên diện tích để xe không nhiều. Bây giờ số lượng cư dân có ôtô rất đông nên buộc phải quy định nhà chính chủ, ôtô chính chủ mới được gửi. Đến nay thì không còn suất để xe nào nữa, người mua xe mới bây giờ dù là xe chính chủ cũng không còn chỗ để xe, phải gửi ở ngoài" - một cư dân ở đây chia sẻ.

Thiếu chỗ, luật cho phép... bốc thăm

Nói về vấn đề này, luật sư Vũ Quang Đức viện dẫn điều 101 Luật nhà ở và thông tư 02/2016 về quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì chỗ để xe trong chung cư quy định chủ đầu tư có quyền bán hoặc cho thuê, nhưng mua hay không là quyền của khách hàng.

Theo Luật xây dựng và quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì "chỗ để xe" của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt, bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ...

"Người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê chỗ để ôtô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở" - ông Đức viện dẫn.

Quy định này cũng nêu rõ trong trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để ôtô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này. Nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để ôtô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau. Nếu những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này.

Luật sư Nguyễn Kiều Hưng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết việc mua bán, cho thuê chỗ để ôtô có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng. Về quy chuẩn xây dựng, văn bản số 1245 ban hành năm 2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng quy định: đối với chung cư thương mại cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe; đối với chung cư nhà ở xã hội cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ phải bố trí tối thiểu 12m2 chỗ để xe.

Theo luật sư Hưng, để có cơ sở giải quyết các tranh chấp, trước mắt cần kiểm tra xem chủ đầu tư có tuân thủ quy chuẩn xây dựng về bố trí diện tích chỗ để xe chưa. Đồng thời giá mua, thuê chỗ để xe có được công khai khi giao kết hợp đồng bán căn hộ hay không. Giá mua, thuê chỗ để ôtô mà chủ đầu tư đưa ra sau này phải tuân thủ theo nguyên tắc thỏa thuận như ban đầu, trên nguyên tắc đảm bảo bình quyền của các chủ sở hữu căn hộ.