Còn tham giá cao: BĐS tiếp tục bị nhấn chìm

Cứu cánh căn hộ nhỏ?

Tại Đà Nẵng, mới đây, một doanh nghiệp BĐS đã nghĩ ra cách thiết kế chia nhỏ một căn hộ 50m2 thành 2 căn hộ riêng biệt 25m2 để giúp những người có ít tiền có thể cùng nhau mua chung, hay không ở hết cũng có thể cho thuê kiếm thêm thu nhập. Giá của một căn 25m2 như thế chỉ khoảng 300 triệu đồng.

Đây được cho là cách làm khôn ngoan để "tự cứu mình" trong lúc thị trường BĐS trầm lắng, nhu cầu mua nhà đầu cơ giảm mạnh. Với mức giá 300 triệu đồng thì rất nhiều người có nhu cầu về nhà ở thực sự có khả năng chi trả và như vậy tất nhiên sẽ bán được nhiều.

Tuy nhiên theo quy định hiện hành thì căn hộ thương mại phải có diện tích tối thiểu 45m2, vì vậy căn hộ 25m2 kể trên sẽ không thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng riêng được mà 2 căn phải chung nhau giấy tờ.

Như vậy cũng không tránh khỏi phiền phức khi 1 trong 2 gia đình muốn chuyển nhượng hoặc thế chấp.

Thời gian qua nhiều DN BĐS đã từng đề nghị các cơ quan chức năng cho xây căn hộ thương mại diện tích khoảng 30m2, nhưng chưa thành hiện thực bởi luật Nhà ở qui định với nhà ở thương mại, các DN chỉ được xây dựng tối thiểu 45m2/căn và chỉ có nhà ở xã hội mới được xây dựng loại căn hộ 30m2.

Các DN cho biết, nhu cầu của người dân đối với căn hộ 30m2, giá bán khoảng 500 triệu đồng rất lớn, trong khi thị trường không có nhiều sản phẩm để chọn lựa. Nếu được cho phép, các DN sẽ xây dựng căn hộ khép kín (có nhà vệ sinh riêng), diện tích tối thiểu 30m2 để bán cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

Việc này sẽ giúp người dân sở hữu căn hộ phù hợp với túi tiền của mình, còn Nhà nước thực hiện được mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội. Qua thăm dò, loại căn hộ 30-40m2 dành cho hai người đã được thị trường chấp nhận, phù hợp với khả năng của đa số người dân.

Theo ông Phạm Nam Kim, chuyên gia tư vấn tài chính, cựu giám đốc Ngân hàng bang Vaud, Thuỵ Sỹ, thì thị trường BĐS vốn là 1 đầu tàu của nền kinh tế, thị trường này phát triển thì sẽ kéo theo nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác phát triển theo như xi măng, sắt thép, đồ nội, ngoại thất, thiết bị dùng trong gia đình...

Nhưng thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua mải chạy theo đầu cơ với 80% mua nhà là để bán lại, nên đến thời điểm này khi "bong bóng" xẹp, thị trường đóng băng, thì nhiêù ngành sản xuất cũng theo đó mà suy giảm.

Muốn khôi phục thị trường BĐS không phải là khó, ông Kim cho biết. Với thị phần nhà giá thấp đến nay nhu cầu rất lớn thì lại không đáp ứng. Những căn hộ dưới 1 tỷ đồng hầu như rất hiếm trong khi nó chiếm đến 90% nhu cầu về nhà ở thực của người dân, còn các căn hộ từ 3 tỷ trở lên lại quá nhiều và nhiều người muốn mua nhưng không có khả năng chi trả.

Vì vậy cần đẩy mạnh hướng đầu tư vào các căn hộ giá thấp dành cho những khách hàng có nhu cầu nhà ở thực sự qua đó làm lành mạnh thị trường BĐS và biến nó trở thành đầu tàu thúc đẩy kinh tế phát triển.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết Bộ Xây dựng đang hoàn thiện Nghị định Quản lý phát triển đầu tư nhà ở đô thị, đang trong quá trình lấy ý kiến, tới đây sẽ áp dụng. Theo đó, Bộ Xây dựng cho phép các dự án hiện nay được "bổ đôi" diện tích căn hộ xây dựng thành căn hộ nhỏ để phù hợp với nhu cầu thị trường.

Những căn hộ thương mại có diện tích từ 25m2 sẽ chiếm khoảng 25% trong các dự án, ông Ninh cho biết. Với cách làm này thì giá căn hộ sẽ giảm xuống dưới 1tỷ đồng và nhiều người có khả năng chi trả. Tuy nhiên để đến khi chính sách này trở thành hiện thực cũng như các căn hộ nhỏ ra đời có đủ cơ sở pháp lý, được cấp giấy chứng nhận chắc cũng không thể nào sớm ngay được và như vậy thì các nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu vẫn còn phải chờ đợi.

Chết vì tham

Theo Luật sư Trần Vũ Hải, Công ty Luật Hà Nội thì thời gian vừa qua công ty của ông có hàng chục khách hàng thuộc đối tượng thu nhập cao (khoảng 10 triệu đồng/ngày) tìm đến nhờ đòi lại tiền đã từng đầu tư mua nhà đất tại các khu đô thị. Lý do là nhiều dự án không thực hiện đúng tiến độ và quan trọng hơn cả họ thấy đầu tư vào nhà đất giờ không còn sinh lời nữa nên muốn thu hồi vốn chuyển sang lĩnh vực khác.

Theo ông Hải, những người có thừa khả năng chi trả cũng đang muốn đòi tiền về và không có ý định đầu tư vào BĐS thì thị trường này còn lâu mới có đầu ra, nếu các DN không có những quyết định đột phá. Đột phá quan trọng nhất, theo ông Hải hiện nay là cần phải giảm giá bán. Giá nhà đất vẫn còn quá cao khiến nhiều người không có khả năng thanh toán. Nếu không hạ giá bán, trong khi giới đầu cơ không còn mặn mà thì tồn kho dẫn đến phá sản là điều khó tránh khỏi, thị trường BĐS sản sẽ còn trầm lắng thêm nhiều năm nữa.

Theo các DN thì thời gian qua đầu tư vào BĐS có lợi rất lớn. Ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai mới đây đã gây "sốc" khi tuyên bố sẽ phá giá bất động sản TP.HCM, với việc chào bán dự án căn hộ tại quận 7 vào tháng 6 với giá bằng 50% sản phẩm cùng vị trí.

Theo ông Đức, năm 2009, công ty ông đã giảm giá căn hộ 40%, năm 2011 giảm 20% và vài tháng tới sẽ có căn hộ được bán với giá bằng 50% sản phẩm cùng vị trí trên thị trường. Ông Đức cho biết, dù giảm giá 50% thì vẫn có lãi.

Các DN cũng cho biết, xây một chung cư cao khoảng 20 tầng, chi phí xây dựng hết khoảng 11 triệu đồng/m2 với chung cư bình dân, còn chung cư cao cấp khoảng 15 triệu đồng/m2. Như vậy, có thể thấy, thời gian qua thị trường căn hộ bán có giá tới 30 - 40 triệu đồng/m2, thì đây là lĩnh vực siêu lợi nhuận.

Khi cung và cầu không gặp nhau trong khi các nhà đầu cơ bỏ ngoảnh mặt đi thì thị trường BĐS sẽ còn ảm đạm và như vậy nhiều ngành sản xuất cũng "chết" theo. Nhưng cái chết này trước hết là do chính các DN quá tham.